東京で賃貸マンションを建てるならRCdesign

曇り時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、町田市中町計画検討、高田馬場計画検討、信用金庫さん来社打ち合わせ、お問い合わせ対応、世田谷区松原計画検討、資料作成など。

午後からは新宿区百人町計画検討、その後町田市中町計画の現場へ、お引き渡しと取り扱い説明など。オーナー様にはご愛顧頂き誠にありがとうございます。夕方帰社後は提携会社さんと電話、社内ミーティング、お問い合わせ対応、上板橋2丁目計画検討、提携会社さんと電話など。

体温調節が難しいですね、くれぐれもご自愛ください。

ではこちら。

家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。

サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。
2017年2月22日 3時21分 朝日新聞デジタル

なるほど。

このような内容の記事が一般的になってくると、いよいよ心配になってしまいますが、今もなおこれから着工という現場を結構見ますね。

今回の記事は大手業者さんが対象になっていますが、これはある特定の企業がどうということではなく、そのビジネスモデルというか、法整備などにも問題があるように思います。

二十年以上前のバブル景気が終わる頃にも、同じような記事を多く見た記憶がありますし、恐らく歴史的に見ても、継続することが難しいシステムではないでしょうか。

記事によれば、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだそうです。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明していたということ。

さらに契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されていたものの、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求められ、男性はやむなく受け入れた。しかしその後業績が回復しても家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めているということです。

また、一部オーナーで作るオーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討しているそうで、会の代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話しているそうです。

今もこれまでも、おおよそ賃貸アパートを建築されるオーナーさんは、投資や相続対策という目的があって賃貸業という事業を始めることがほとんどだと思います。

この事業では、賃貸住居の入居率が生命線となり、募集していても入居者が集まらないという状態の空室が一番のリスクであり、オーナーさんとしても最も不安に感じるところに違いありません。

そこに目をつけたのが、家賃保証やサブリースと呼ばれるサービスですが、確かにオーナーさんの不安を解消してくれるという一見とても親切なサービスですが、このサービスを受けるには当然フィーが発生しますね。

多くは本来の募集家賃の10%前後を保証料として業者に徴収されますので、オーナーさんにはその分を差し引いた額がリース料として設定されていると思います。

もちろん地域や建物の仕様など、条件によって差があると思いますが、現在の市場環境からすると、このサブリース保証料こそが、オーナーさんが受け取れる投資のリターンなはずです。

したがって、このサービスを利用した場合は事業の開始当初から、ギリギリの運営をせざるを得ない状況になってしまいますし、業者側も10%の保証料をいただいたにしても、市場価格とかけはなれた家賃設定では入居者を100%にすることは結構難しいと思います。

しかも、その商品となる賃貸アパートは極力ローコストで建築されるものも多いですから、周辺と同等かまたは少し低い家賃設定にしなければ、業者自身も死活問題となるでしょう。

地域や国が成長の過程であったり、人口も増加中で経済的にもまだまだ右肩上がりという環境であれば、もしかするとこれらのシステムも問題なく継続できたのかもしれません。

残念ながら今の日本ではマイナス金利という状況や、空き家問題、高齢化社会など、とても有利とは言えない時代ですから、このシステムを維持することは相当困難ではないかと思います。

私個人的な考えとしては、これからの賃貸経営オーナーさんは、より真剣に事業に取り込む必要があるのと、自身の知識や努力も求められるのではないでしょうか。

もう一つ、安定的な賃貸経営を続けるには、入居者の募集や契約、集金などの管理業務を任せることができる、気の利く不動産会社さんを見つける、ということも必要です。

もし、これから安定的な賃貸経営をしたいという方は、ぜひお気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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