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朝から冷たい雨の東京です。

そんな今日は朝から中野区本町計画検討、文京区向丘計画検討、図面作成、お問い合わせ対応、書類チェックなど。

午後は和光市計画検討、材料メーカーさんと電話、世田谷区代沢計画検討、資料作成、見積作成など。夕方は設備屋さん来社打ち合わせ、世田谷区中町計画検討など。

気が付けば今日は土曜日、先週は社員研修のためお休みさせていただいた、恒例の家づくり講座第89回をお届けいたしましょう。

前回は、土地は探すのではなく選ぶものと言う話でした。そして、土地を買うときは値切らないと損。遠慮せず、まずは、値切ってみて下さい(笑)。なぜなら、値切っても土地は変わらないからです。

今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方についての話です。土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって皆思いますよね。でも、掘り出し物は出てきません。

なぜか?

それは、不動産流通の仕組みを考えれば納得できます。ご存知だと思いますが、不動産屋さんは、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。

売買金額の3.15%+63,000円。例えば、金額が1,000万円の場合、3.15%で315,000円。それに事務手数料63,000円加えた378,000円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。

では、もし、売り主から直接依頼されているとしたら、他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。まず、自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話持っていきますよね。

なぜなら、両者から378,000円入ってくるんですから。情報を公開する前に、自分で買い主を見つけようとするでしょう。だから、表に出てこないんです。

特に、人気のある場所ほど売り情報は出てきません。逆に、表に出てくる情報は、売りづらい物件です。人気のない場所や、いわくつきの土地など、誰も欲しがらない土地情報が表に出てくるわけです。

ただ、例外があります。それは、おとりの情報です。すでに買い手が決まっているのに、見込み客を呼び込むために広告を出します。そう言う悪徳不動産屋もいるので、気をつけて下さいね。

問い合わせると、「ああ〜、すいません、もう決まっちゃったんです」って言われ、「ところでお客さん、どちらでお探しですか?」って、他の物件を売り込んでくるんです。

中には、そういう人もいるので気をつけて下さい。まあ、ですから、優良な物件っていうのは無いと思って下さい。

それでも、お買い得な土地がほしいのであれば、まず、信頼できる不動産屋を決めてください。そして、その不動産屋に1週間か2週間に1度、顔を出してください。そうすれば、不動産屋さんの記憶に残ります。

そうなれば、本気度が伝わり、売り土地情報は1番に教えてくれます。この地区でこのくらいの広さで、予算はこのくらいまででと、条件を提示してれば、そういう案件が出たら1番に知らせてくれます。

それから、前回安く買う方法を話しましたが、分譲地の売れ残りも狙い目です。何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。

また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを確認することです。そう言う人からは、値切りやすいですね。

それから、競売物件。しかし、これはあまりお勧めめできません。いろんな問題を抱える場合があるので、専門家に任せたほうがいいです。

それと補足ですが、不動産屋さん自信が売り主という場合。その場合は手数料がいりません。これ、意外と知らない人が多いですね。

以前、私が相談に乗った方の話です。売主でない不動産屋さんからの売り土地情報でした。それを見ると、売主が別の不動産屋さんでした。たまたま、私の知り合いの不動産屋さんでしたから、その方にご紹介しました。

ですから、3.15%+63,000円、払わなくて済みました。1,500万円でしたから、535,500円得したわけです。売り主から買っただけでのことなんです。

売主でない不動産屋から買うと手数料が要り、売主の不動産屋から買うと手数料がゼロ。そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。そして、同じ買うんだったら売り主から(笑)。それを覚えておいてくださいね。

あと、よくあるのが建築条件がついている土地。これも、交渉次第です。
建築条件は外れないと思っているでしょうが、外すことは可能です。それには、「建築条件を外すことは可能ですか?」と、尋ねることです。聞かなければ、外れませんからね(笑)。

何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れ易いです。また、売りにくい区画も同様です。

それから、奥の手があります。それは、人間関係を利用することです。売り主の知り合いからお願いしてもらうと、案外うまくいきます。その不動産屋さんが、普段お世話になっている人にお願いして、条件を外してもらうんです。意外と人間関係っていうのは影響力あるんですね。そういう方法もあることを覚えていてください。

今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。この話は知ってないと損をするかもしれません。

前回とともに土地の買い方をお話してみました。ご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。

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