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久しぶりに晴れた夏日の東京です。
そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、図面作成、5丁目のお客様とお電話、大工さんと電話、練馬の不動産会社さんと電話、商社さん来社打ち合わせ、地盤調査会社さんと電話、構造担当と電話協議など。
午後は世田谷区代沢のＯＢオーナー様宅訪問、調査立ち会いなど、その後宅建業協会事務所訪問、書類受け取りなど、帰社後は水道屋さんと電話、お問い合わせ対応、さいたま市浦和区計画検討、見積作成など。夕方は原稿作成、ミーティング、北区西ヶ原計画検討、板橋区弥生町計画検討など。
記録的に大型で強い台風８号が近づいています。強風になる前に家の周りを点検するとともに、安全第一で警戒してください。
ではこちら。
「一括借り上げで安定の賃料収入」は本当か？ 身近になった賃貸住宅経営で失敗しない極意
大きく伸びる賃貸用住宅着工数
背景に節税対策と田舎の“お屋敷”問題
6月30日、日本経済新聞1面に「賃貸住宅 建設が急増」という記事が大きく掲載された。これによると、持ち家は4月分の住宅着工戸数が前年同月比16.1％減、分譲住宅は消費税の影響が出て7.8％減だった一方で、賃貸住宅は12％増で14ヵ月連続のプラス、5月も増加基調にある、と書かれている。
こうした状況を、筆者も肌で感じている。7月5〜6日に新聞社が主催した「土地活用、賃貸住宅経営」をテーマにしたセミナーに、講師として呼ばれたのだが、会場はほぼ満員で、熱気に包まれていた。
冒頭の記事によると、今年になっても賃貸住宅がプラス基調な理由として、以下の2つを挙げている。
�‥蟷颯泪諭爾�流入している
�∩蠡垣任覆廟畧任鯡榲�とした個人の投資が増えている
�△稜愀覆砲蓮∩蠡海垢覦篁困�賃貸住宅の場合、入居者の借地権などが試算評価から引かれるため、相続税の納税額が現金で相続した場合と比較して少なくて済み、節税対策になるという事情がある。
ダイヤモンド・オンライン 2014年07月08日08時00分
なるほど。
確かに、早い人では昨年から準備をされていましたし、今現在も相続対策として、賃貸住宅をご計画されている方が多くなっているように感じます。
まず最初にお伝えしておきますが、はっきり言って「一括借り上げで安定の賃料収入」に対して過度な期待は禁物です。
もちろん今後の国内情勢や地域などによって、条件が違えば結果も違ってくるかもしれませんが、これまでの歴史や現状の市場を考えると、かなり難しいことだということは、少なからず理解しておかなくてはいけません。
日本においては、すでに数年前からいろんなところで危惧されていた問題ですが、すでに住宅のストック数は平成20年度で5800万戸という数字で、それに対する世帯数は5000世帯ということでしたので、一世帯あたりの住宅数が1.16戸となり、このときの空室率は13.1%となっています。
これは日本の場合、数字の上ではすでに住宅が足りているということになりますし、ご存じのように年々人口が減少している国ですから、もうこれまでのように住宅を造る必要はなさそうです。
しかし、そんなネガティブな条件ばかりではありません。一方でいまだに耐震性を満たしていない住宅も多いですし、さらに耐火や省エネという観点では恐らく全体の30%程度しか性能を満たしていないのではないでしょうか。
そんな国内の現状をふまえて、賃貸住宅の経営を考えると、以前のようにメーカー標準プランのアパートを建築さえすれば、あとは不動産会社におまかせ、というような認識では厳しい市場で経営を続けることは難しいと思います。
それならば、多少自分の収入が少なくなっても、一括借り上げしてもらえれば安心・・・と考えてしまうのも無理はありません。
でも、これが間違いの始まりなんです。オーナーさんの手取りが多少減るどころではなく、自分の預金から足さなくては返済も出来ないという状況になってしまったら・・・。
しかも残っている建物は資産価値が低く、市場での競争力も無いような状況になってしまったら・・・
そうなる前に、しっかりと検討しなければいけないんです。
賃貸住宅経営も、お店や会社の経営と同じで、どのようなお客さんに何を提供するのかを考え、頂く賃料に対してもそれに見合う内容を用意しなければいけません。
賃貸住宅経営で失敗しない極意、というものがあるとすれば、ひとつはオーナーさんの意識だと思いますし、その上で長期的な商品企画としっかりとした資金計画が必要ではないでしょうか。
もし賃貸住宅経営でご不明な点や不安なこと、計画のご相談などがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。
それでは。ダイヤモンド・オンライン 2014年07月08日08時00分
なるほど。
確かに、早い人では昨年から準備をされていましたし、今現在も相続対策として、賃貸住宅をご計画されている方が多くなっているように感じます。
まず最初にお伝えしておきますが、はっきり言って「一括借り上げで安定の賃料収入」に対して過度な期待は禁物です。
もちろん今後の国内情勢や地域などによって、条件が違えば結果も違ってくるかもしれませんが、これまでの歴史や現状の市場を考えると、かなり難しいことだということは、少なからず理解しておかなくてはいけません。
日本においては、すでに数年前からいろんなところで危惧されていた問題ですが、すでに住宅のストック数は平成20年度で5800万戸という数字で、それに対する世帯数は5000世帯ということでしたので、一世帯あたりの住宅数が1.16戸となり、このときの空室率は13.1%となっています。
これは日本の場合、数字の上ではすでに住宅が足りているということになりますし、ご存じのように年々人口が減少している国ですから、もうこれまでのように住宅を造る必要はなさそうです。
しかし、そんなネガティブな条件ばかりではありません。一方でいまだに耐震性を満たしていない住宅も多いですし、さらに耐火や省エネという観点では恐らく全体の30%程度しか性能を満たしていないのではないでしょうか。
そんな国内の現状をふまえて、賃貸住宅の経営を考えると、以前のようにメーカー標準プランのアパートを建築さえすれば、あとは不動産会社におまかせ、というような認識では厳しい市場で経営を続けることは難しいと思います。
それならば、多少自分の収入が少なくなっても、一括借り上げしてもらえれば安心・・・と考えてしまうのも無理はありません。
でも、これが間違いの始まりなんです。オーナーさんの手取りが多少減るどころではなく、自分の預金から足さなくては返済も出来ないという状況になってしまったら・・・。
しかも残っている建物は資産価値が低く、市場での競争力も無いような状況になってしまったら・・・
そうなる前に、しっかりと検討しなければいけないんです。
賃貸住宅経営も、お店や会社の経営と同じで、どのようなお客さんに何を提供するのかを考え、頂く賃料に対してもそれに見合う内容を用意しなければいけません。
賃貸住宅経営で失敗しない極意、というものがあるとすれば、ひとつはオーナーさんの意識だと思いますし、その上で長期的な商品企画としっかりとした資金計画が必要ではないでしょうか。
もし賃貸住宅経営でご不明な点や不安なこと、計画のご相談などがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。
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