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良い天気の東京です。

そんな今日は朝から品川区大井計画検討、資料作成、税理士さん来社打ち合わせ、土地家屋調査士さん来社打ち合わせ、千葉の業者さんと電話、世田谷区砧計画検討、大工さんと電話、中野区南台計画検討、お問い合わせ対応など。

午後は大井町方面へ、お客様宅訪問打ち合わせなど、ありがとうございます。帰社後は蓮根の不動産会社さんと電話、大工さんと打ち合わせなど、夕方は地盤補償会社さんと電話、改良業者さんと電話、世田谷区弦巻のOBオーナー様とお電話、世田谷区代沢のOBオーナー様とお電話、ガス会社さん来社打ち合わせ、豊島区駒込のお客様とお電話、造園屋さんと電話など。

今夜は冷え込みが厳しいようですが、星が綺麗でしたよ。暖かくしてお過ごし下さい。

ではこちら。

住宅ローン、固定金利は損?「変動金利は危険」はウソ?利子支払い額で大きな差

10月31日、日本銀行は追加金融緩和を決定し、「ハロウィン緩和」と呼ばれるサプライズに市場は色めき立った。その直後から株価は急伸、円安にも拍車がかかり日経平均株価は1万7000円台を回復、ドル円相場は1ドル115円をつけた。中長期国債利回りは昨年春以来の水準まで低下している。新発10年国債(月末終値、長期金利)は0.4%台と過去10年で最も低い水準だ。

住宅ローン金利も低い。住宅ローンは大きく固定金利と変動金利に分けられ、固定金利は一定期間適用される金利が固定され、逆に適用される金利が経済の動向に合わせて変動するのが変動金利だ。このどちらか、またはミックスした形で住宅ローンを組むことが多い。変動金利は、日本銀行の金融政策の手段である政策金利(無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導値)に連動し、固定金利は長期金利(=国債利回り)の影響を受ける(参照:日本銀行HP「長期金利の決まり方……将来の『予想』が大事」)。
2014年11月13日 6時0分 ビジネスジャーナル

なるほど。

毎度のことながら、住まいづくりをお考えの方や、今現在住宅ローンをご利用という方なら、日々気になるのが金利の動向と、変動か固定かというところでお悩みなのではないでしょうか。

今日の記事によると、これまでは各種情報誌や、有資格者である専門家も、変動金利はリスクが高いといわれてきました。たとえば情報誌でもデメリットとして「金利が上がるリスクが高い」などと紹介されていたり、金利は最低水準で、今後は上がっていくと考えられる。「いまこそ借りどき、不動産の買いどき」「金利は変動金利ではなく固定金利を」と勧める記事が多いそうです。

実際はどうかというと、今現在でも変動金利はもっと低いレベルですね。都市銀行の多くが提供する住宅ローンの変動金利は店頭金利で2.475%であり、最優遇金利は1.7〜1.75%であるため、実質0.775%〜0.725%となり、史上最低水準の金利になっています。

実はこれ、09年1月からずっと同じ、店頭金利は2.475%(実質0.7%台)で、「住宅ローンの借り時」がずっと続いていることになるんです。また、日銀のゼロ金利政策のため、短期金利(変動金利)は最低水準を推移していますので、変動金利といいながら、事実上「固定」されてしまっている状態です。

そこで気になるのが、いつから金利が上がるのか、金利が上がるタイミングが知りたいということになるわけですが、これがわかれば苦労しないというか、どんな専門家でもはっきりとしたタイミングを言い当てるのは無理というものです。

しかし、現状では当面、金利が上がっていくとはなかなか考えにくいというのが、記事でも書かれていることなんです。たとえば、アベノミクスでは「大胆な金融緩和」が“3本の矢”の1本だからというもの。

もちろん将来的には上がる可能性もありますが、消費税の問題や何より景気を良くするためには、金利を上げる可能性は高くは無いと言えそうです。
 
また、金利が上昇するにしても、変動金利の推移を過去20年で見てみると、店頭金利は1994年の4%を最後に2%台が続いていて、4%まで上がるような事態にはならないとみられています。金利が短期間で2%も上昇するというのは低金利の今では可能性がゼロでないというだけで、常識で考えればあり得ませんし、仮に変動金利が2%も上昇するならば、物価上昇率は2%では済まないと考えるのが妥当だということ。

なぜかデメリットばかり強調される変動金利ですが、「変動金利の返済額は金利が何%になっても5年間は一定ですし、5年後に返済額が上がっても、それまでの返済額の1.25倍が上限と決まっています」ということもあります。

もうひとつは、変動金利は将来金利が上昇する可能性があるものの、一方で将来ということならば、利息を計算する元金は確実に減らせるということもあります。一般的には当初より固定金利で借りるよりも、残高の減少が早いようですので、繰り上げも進むとのこと。

記事では実際のシミュレーションもありましたが、変動金利にしたとして、返済期間中に金利が上がっても、それまでに元金返済が相当に進むと考えられますので、負担は大きなものにならない。逆にいえば、元金返済のスピードが遅い固定金利はその分、利息をより多く払っているということになります。

かといって、記事では絶対に変動金利を選ぶべきと勧めているわけではありません。「固定金利を選ぶのが賢い」とされる固定金利一辺倒の風潮に疑問を投げかけているということですが、もちろん最終的には自己責任で決断しなけばいけません。

住宅ローンは少しでも有利に利用したいものですが、住まい選びと同様に、住宅ローン選びも、操作された情報に惑わされないように注意しましょう。

それでは。

今日もありがとうございます。


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