住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

シェアハウス

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家賃保証と投資の罠とか。

東京で投資用の家を建てるならRCdesign

晴れて夏日になった東京です。

そんな今日は朝から書類作成、ご近所のお客様へ書類お届け、提携会社さんと電話、資料作成、資材発注、文京区根津計画検討、お問い合わせ対応、港区高輪計画検討など。

午後はお問合せ対応、大田区羽田計画検討、中野区大和町計画検討、その後文京区大塚計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。中央区の不動産会社さん来社打ち合わせなど。夕方は根津のお客様とお電話、資料作成、空調屋さんと電話、金融機関さんと電話、ミーティングなど。

早くも道に桜の花びらが落ちていました。少しでも長く楽しめるといいですね。

ではこちら。

家賃保証を疑わない人が嵌る不動産投資の罠

多発するトラブルの背景にあるのは?
いつの世も絶えない投資トラブル。なぜ、引っかかる人が後を絶たないのか。「怪しい投資話を疑わない人が知らない大原則」(3月27日配信)に続いて、短期集中連載の第2回は、「かぼちゃの馬車」で大騒動が起きている不動産投資に言及したい。
昨年からスマートデイズ(東京都中央区)が運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に関するニュースが大きく報じられている。

かぼちゃの馬車をめぐっては、スマートデイズから「高い家賃を30年間保証する」などと勧誘された会社員らが1棟当たり約1億円の融資を受けて、一括借り上げ(サブリース)契約を締結した。ところが昨年10月に突然家賃が減額され、今年の1月からは、家賃がまったく支払われない事態に陥っている。
2018年3月28日 6時0分 東洋経済オンライン

なるほど。

この記事にあったニュースは、皆さんすでにご存じのことと思いますが、簡単におさらいしておくと、首都圏で女性専用シェアハウスを運営する不動産会社が、「かぼちゃの馬車」のブランド名で、シェアハウス用の物件を販売していました。

そしてそのシェアハウス用物件の購入者に代わって、入居者から家賃を集め、購入者に支払うという、家賃保証のようなシステムをうたっていたのですが、その家賃が購入者へ支払われなくなったという問題です。

この事件については、各メディアで報道されていますので、詳しくは別にチェックして頂きたいと思いますが、やはり不動産投資についてはしっかりとリスクを認識した上で取り組む必要があると思います。

弊社でも投資用マンションの建築相談をいただく事も多いのですが、ポリシーの無い表面的な数字を求める方が時々いらっしゃいます。

そのような方には、なるべく多くのリスクをご説明して、事業を起業する覚悟のようなことも確認したり、大家業の実態をお話させていただいたりしています。

記事にもありましたが、不動産投資は株などと並んで資産運用の王道ともいえるものですし、しっかりと取り組めばもちろん成果もありますので否定するつもりはまったくありません。

しかし、現物不動産への投資(マンションやアパートを直接買うこと)はやはり難易度が高く気軽にやれるものではありません。そんな中多くの人が同じように考えていて、その抵抗感を和らげるものとして使われるのがサブリースや家賃保証というシステムです。

記事にあったシェアハウスで破綻した家賃保証という仕組みでも、支払いが停止したことで大問題となったわけですが、本来サブリースは家賃保証を意味しないもので、直訳すると転貸(てんたい)とか又貸しという意味です。ハウスメーカーなどでは「一括借り上げ」と表現している業者もありますが、借り上げた不動産を誰かに貸すと考えれば意味としては又貸しと同じです。

そこで入居者がいるいないに関わらず一定の割合で固定費を支払う約束があれば、家賃保証ということになりますが、普通に考えてこのシステムが持つ危うさをかんじていただけると思います。

賃貸住宅で入居者が入らなければ、収入はゼロなんですけど、それでも満室時の何割かをオーナーに支払う約束ですから、家賃保証を提供する不動産会社の財務的な基盤は、保険会社並みに厳しく規制されるべきなんです。

しかし、現状はそのような状況にはまったくなっていませんので、数年で大幅に家賃保証を引き下げられたり、家賃保証を一方的に打ち切られたといった不動産投資の中でも家賃保証に関するトラブルは何年も前から報じられているわけです。

バブル経済が弾けた直後にも、多くの業者が姿を消しましたが、その後も大した対策が行われないまま、同じような被害が繰り返されているんですけど、それは一般市民から投資家を目指す人の勉強不足も一因と言わざるを得ないと思います。

昭和の時代のような、アパート1棟あれば駅前の不動産会社が入居者を紹介してくれて、左団扇で不労所得を得られる夢の生活。それは本当に夢の話で、現在の市場ではそんなに甘くはありません。

日々勉強をされて改善を繰り返している大家さんもいらっしゃいますので、厳しい市場の中で競争に勝てなければ、安定した収入を確保することも難しいです。

本気で入居者のことを考え、ポリシーを持った賃貸経営を行えば、まだまだできることもありますし、リスクを最小にすることもできると思います。

もし、大家さんとして賃貸経営をご検討されているなら、お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家事シェアハウスですか。

東京で共働きの家を建てるならRCdesign

雨のち晴れの東京です。

そんな今日は朝から北松戸計画検討、資材メーカーさんと電話、大工さんと電話、原稿チェック、お問い合わせ対応、文京区根津計画のお客様とお電話、ありがとうございます。馬区田柄のお客様とお電話、商社さんと電話、渋谷区恵比寿方面でご検討のお客様とお電話など。

午後は来客面談、高田馬場計画検討、その後豊島区東池袋方面へ、お建て替えをご検討のお客様と打ち合わせ、現地調査など。ありがとうございます。夕方に帰社後は見積作成、豊島区西池袋計画検討、ミーティングなど。

いよいよ師走に突入しましたね。すでに弊社では全力疾走の状況ではありますが、ここからさらにアクセルを踏み込む所存でございます。

ではこちら。

共働きのための戸建住宅を提案 大和ハウス、女性の負担軽減へ

大和ハウス工業は2016年11月28日、共働き世帯のための戸建住宅「家事シェアハウス」の提案を発表した。家族全員が家事を分担できるようにし、女性の時間的・心理的負担を軽減する工夫やアイデアを盛り込むという。2017年1月中旬から全国で展開する。

くつろぐ前に一連の家事を
発表によれば、家事シェアハウスは、家族が家事に関する情報とルールを共有し、担当などは決めずにどの家事も誰でもできるような住宅となる。たとえば、帰宅してからリビングでくつろぐまでに、郵便物の仕分け、鞄や上着の収納、手洗い、着替えなどをこなしながら効率よく移動できるよう「無駄のない動線」をとり入れる。

また、「家事シェアアイデア」として各自がそれぞれの荷物を個別管理できるよう玄関に「自分専用カタヅケロッカー」を設置する。さらに「ファミリーユーティリティ」を浴室前に設け、洗濯・干す・たたむ・アイロン掛けまでを一か所でできるようにする。キッチン横には、かさばる分別ごみ箱やレシピなどを収納できる「キッチン横マルチスペース」を設ける。
2016年12月1日 14時20分 J-CAST会社ウォッチ

なるほど。

さすがは大手ハウスメーカーさんです。流行や世の中の流れをしっかりと分析した商品開発を行っているということがわかりますね。

記事にもあるように、最近では共働きのご家庭も多く、そんな中では女性の負担がより一層増えてしまっているという場合もありますので、改善を求める声も大きなものになってきました。

そこでメーカーとしては、記事にあるような工夫とアイデアにより、家族全員が家事を自分のこととして認識し、積極的に取り組めるような住宅にするということを考えられたようです。

やはりこのようにひとつのコンセプトをパッケージ化して、ひとつの商品としてコマーシャルすれば、それなりに一定の反響や実際に販売にもつながるものなんでしょうね。

しかし、実はメーカーさんが発表されたこれらの工夫やアイデアは、何もまったく新しいものではなく、すでに注文建築では実際に採用されているプランや工夫なんですね。

確かに家事シェアハウスという、言葉自体は新しいものですが、その中身はこれまでに多くの設計士が試行錯誤した内容だったり、個別のお客様に対応した結果のものだと思います。

日々の暮らしでは、もちろん家事を行う時間も大きいものですが、誰も家事をするために家を建てるわけではありませんし、家事が楽になることも大切ですが、もっと重要なことも沢山あると思います。

さらに実際は限られた敷地や条件の中で、実現させたいことの優先順位を決めて、取捨選択を迫られることもありますが、それを調整し最大化出来るのが、注文住宅という家の建て方だと思います。

もしかすると、記事にあるようなアイデアを始めて知った、という方もいらっしゃるかもしれませんが、ご興味のあるものがありましたら、プランのご相談をされる時に設計士にお話してみてはいかがでしょうか。 

家事に限らず、日々の生活や暮らしに関することで、解決したい問題や実現したい要望を設計士にお話しください。きっと素晴らしい提案をしてくれるはずです。

理想の暮らしを実現するなら、是非RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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シェアハウスの問題とか。

ブログネタ
RC住宅を建てよう! に参加中!
東京で共同住宅を建てるならRCdesign

雲多く蒸し暑い東京です。

そんな今日は朝から電気屋さんと電話、文京区本郷計画検討、信用金庫さん来社、豊島区駒込計画検討、金融機関と電話、書類作成、資材会社さんと電話、文京区向丘計画のお客様とお電話、ありがとうございます。

午後はガス会社さんと電話、ご近所のお客様来社、資材メーカーさん来社打ち合わせ、東久留米計画検討、郵便局、渋谷区東計画検討、業者さんと電話、図面作成、ミーティングなど。夕方は信金さんと電話、渋谷区東計画のお客様とお電話、ありがとうございます。渋谷区恵比寿2丁目計画検討、図面作成など。

さて、13日の金曜日の仏滅ですが、いかがお過ごしでしょうか。私は帰り道で黒い猫も見かけてしまい、帰宅したら奥さんに怒られました。きっと明日は良い日でしょう。皆様のご健勝をお祈りしております。

ではこちら。

脱法ハウスは「違法ハウス」 問われる刑事罰は?

問題視される「脱法ハウス」の実態
オフィスや倉庫と称して、細かく仕切られた「居住空間」を提供する「脱法ハウス」が問題になっています。各居室は1畳〜3畳の広さで、窓が無いか、あっても塞(ふさ)がれています。隣室との仕切壁も薄く、他室の物音が漏れてくるというような代物で、とうてい入居者のプライバシーは守れません。さらに、防火用設備や避難通路もお粗末で、火災や地震といった防災上の危険も指摘されています。
 
このたび、国土交通省が「脱法ハウス」について、「事業者が入居者の募集を行い、自ら管理等する建築物に複数の者を居住させる『貸しルーム』は、建築基準法の『寄宿舎』の用途に該当する」と判断し、「寄宿舎」の基準を適用して建築基準法上の指導を行うよう全国の特定行政庁(都道府県及び政令指定都市)に通知しました。
JIJICO2013年09月13日11時48分

なるほど。

もともとわかりづらく、矛盾も多い建築基準法ですが、建物の用途としては、各条文で共同住宅や下宿と同様に寄宿舎も取り扱われることが多いですね。

ということは、特定の家族だけが使用する一戸建ての住宅と、住人が短期間で入れ替わったりする場合では、安全や衛生などについて、考慮しなければいけないこともあります。

もちろん寄宿舎も住まいですから、居住や執務、作業などを継続する居室があるということですので、最低面積・換気・採光など、快適かつ衛生的な暮らしが送れることを求められます。

さらに防火性や遮音性の高い仕切壁も必要です。居室の面積は7岼幣紂陛豕都内の場合)、天井高も2.1m以上で、居室ごとに窓の設置が不可欠です。

これが報道された一部の賃貸物件では、窓や換気設備が無かったり、間仕切りも簡易的なもので仕切られている程度の部屋を貸していたということですので、建築基準法的にはその点で確かに既存不適格ということになりますね。

ちなみに、一定規模の建物で後から「シェアハウス」として使用する場合は「用途変更」の手続きが必要です。さらに、間仕切りを変更するなど内装に手を加える場合は、建築確認申請の手続も必要になります。

建築確認申請の手続きを怠り、勝手に工事を行うと、建築基準法違反として「1年以下の懲役または100万円以下の罰金」に処せられますので、注意が必要です。
 
一方、消防法では一般住宅より厳しい防火対策を要求していますので、こちらの対応にはより神経とコストが必要かもしれません。地域によっては自動火災報知設備の設置義務などが条例で拡大されていることもあります。

消防から防火対象物に対する改修・移転・除去等の措置命令を受けた場合、これに従わないと、消防法違反として「2年以下の懲役または200万円以下の罰金」に処せられます。

さらに、これはあまり接する機会が無い条文ですが、「施設を設け1月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に該当することから、「下宿営業」として旅館業法の適用を受けることも考えられるようです。

「宿泊」とは寝具を使って施設を利用することで、宿泊者が寝具を持ち込む場合も含むそうですので。この観点から「脱法ハウス」は「下宿の無許可営業」に該当し、旅館業法違反として「6か月以下の懲役または3万円以下の罰金」に処せられることにもなりそうです。

確かに脱法とか違法とか、それに該当することもありますので、そこは真摯に法律を厳守しなければいけませんが、一方でそのような住居の需要があるということも認識しなければいけませんし、その住居を利用せざるを得ない状況があるとすれば、そこの問題も同時に考えなければいけないのではないでしょうか。

住まいに関わる仕事をしている身としては、すべての日本国民が、安全で快適な住まいに暮らせるようにしたいと思っています。

それでは。

今日もありがとうございます。


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脱法ハウスの注意喚起とか。

ブログネタ
RC住宅を建てよう! に参加中!
東京で賃貸住宅を建てるならRCdesign

曇りながらも暑くなった東京です。

そんな今日は朝から社内ミーティング、お問い合わせ対応、関連不動産会社の社長来社打ち合わせ、信用金庫さん来社打ち合わせ、ガス会社さん来社、文京区本郷計画検討、渋谷区神宮前計画検討など。

午後は溶接屋さんと電話、電気屋さんと電話、サッシメーカーさん来社打ち合わせ、杭屋さん来社、提携会社さんと電話、横浜市青葉台計画検討、原稿チェックなど。夕方は中台のお客様とお電話、文京区向丘のお客様とお電話、ありがとうございます。渋谷区恵比寿計画検討など。

着々と季節が進んでいるようですが、軟弱な体はなかなか対応出来ません。

ではこちら。

脱法ハウス:国の実態調査 業者7割答えず

極端に狭い部屋が密集し、危険性の高い「脱法ハウス」が広がっている問題で、国土交通省が昨年、シェアハウスなどの実態調査のため三百数十の運営業者にアンケートをしたところ、91業者しか回答しなかったことが分かった。

同省は結果を公表予定だったが、「優良業者に偏っており、全体像を反映していない。誤解される」として見送った。法律上のグレーゾーンで運営している業者が回答しなかった可能性が高く、明確な指針がない新興業界の把握の難しさが浮かんだ。【加藤隆寛】

アンケートは、賃料や施設概要を尋ねるもので、昨年1〜3月に実施。インターネット上の情報を中心に運営業者をピックアップし、郵送やメールなどで回答を求めた。

しかし、回答したのは3割弱。平均賃料は5万7049円だったが、シェアハウス居住経験者を対象にネット上で行った別の調査(同年3月)では「5万円未満」が78%に上ったため、同省は「回答は付加価値の高いシェアハウスを提供する業者に偏っている」と判断。80ページにわたる報告書をまとめたものの、公表を見送った。
毎日新聞 2013年05月26日 12時04分

なるほど。

この「脱法ハウス」という言葉を初めて聞いたという方もいらっしゃるかもしれませんね。

日本のデフレが進んだ数年前から、新たな賃貸住宅の形として注目されるようになりました。基本的には他人同士がキッチンや浴室などを共有しながら一緒に暮らす住居のことで、これが「シェアハウス」と呼ばれています。

こういったシェアハウスの形態自体は以前からあったもので、親しい仲間同士で一軒家を借りて暮らしたり、海外ではフリーペーパーなどで「ハウスメイト募集」の広告を目にすることもあります。

ですので、まったく新しいシステムというわけではないんですけど、時代がネットというインフラも整ったことから、メジャーになったのかもしれません。

なんでも記事によると、07年末には全国に400軒7000床あったが、今年3月末には1700軒1万9000床に達し、年3割のペースで増えているそうです。

記事にある報告書によると、1人当たりの専用スペース(個室面積)に関しては「4.5〜6畳未満」の個室を設ける業者が82.4%と最多。「6〜7.5畳未満」も76.9%と多く、「3〜4.5畳未満」は19.8%だったそうですが、
一方ネットのシェアハウス専用ポータルサイトでは、賃料3万円台で3畳未満などの個室が多数紹介されており、窓なし物件の図面が載っているケースも多いとか。

さすがに賃料3万円で3畳の広さ、しかも窓も無いという部屋を貸して良いのか、ということが問題になってきたようです。

もちろん建築基準法や各自治体の条例などで定められた「居室」の基準を満たしていませんので、この時点で脱法と言えますし、決して快適でも、安全でもない部屋ということに間違いはありません。

しかし、デフレが進行する中で、少しでも安い賃料の部屋を探したり、比較的シェアハウスに慣れている外国人などの需要があるのも確かですね。

当然そんな中では住人同士でのトラブルとか、責任の所在がはっきりしない部分もあったり、防災の観点からも危険な状況と言わざるを得ないかもしれません。

収入になれば何でも良いとか、家賃さえ払えば良いという大家さんももちろんいらっしゃるでしょうけど、需要があるから供給しているというのなら、それはもの凄く危険な感じがします。

行政はもとより、私たち業者からも、まずはお部屋探しをしている方にしっかりとその危険性を伝えなければいけませんし、今後は大家さんの倫理観も大切になってくるように思います。

安全でより快適な賃貸住宅を提供したい大家さんなら、きっと弊社でもお役に立てるかもしれませんので、お気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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