住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

タワーマンション

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

タワーマンションは好きですか?

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くもりのち雨で涼しい東京です。

そんな今日は朝から文京区大塚計画検討、事務機屋さんと電話、会社説明会、書類作成、豊島区西巣鴨計画検討など。

午後は図面作成、土地家屋調査士さん来社打ち合わせ、出版社さん来社打ち合わせ、事務組合さんと電話、書類チェックなど。夕方は図面作成、商社さん来社、本郷計画検討、ミーティングなど。

秋雨前線の影響ですっきりしない天気が続いていますね。秋の青空が見たいです。

ではこちら。

タワーマンション、なぜ危険でデメリットだらけでも日本人は住みたがる?膨大な修繕費負担

世の中のタワーマンションブームは、依然として継続中だ。

今年6月に、ロンドンのタワーマンションで火災が起こり、それが日本でも大きく報道された。日本での問題の取り上げ方は「ああいう悲劇は日本でも起こり得るか」という視点に終始していた。いつもの通り、対岸の火事がこちらに飛び火しないかという心配ばかりだ。

しかし、あの一連の報道で多くの人がスルーしていた問題がある。それは、あのタワーマンションは公営住宅であり、住んでいたのは低所得者だった、という大方の日本人には意外な事実だ。私が見ている限り、そのことに驚いていたコメンテーターはほとんどいなかった。

日本では知られていない事実だが、ヨーロッパでは日本でタワーマンションと呼ばれる類の超高層な集合住宅はほとんどない。私が知る限り、あるのはロンドンだけで、全部で20棟ほどだといわれている。
2017年9月6日 6時0分 ビジネスジャーナル

なるほど。

確かに、記事にあるロンドンのタワーマンション火災では、その映像を見ている時点でもどこか他人事だった人が多かったと思いますし、一般的にもまた建築業界としても、日本ではどうかという点に関心が集まっていました。

その点では、条件が揃えば日本でも起こりうる災害と言えると思いますし、建築的な観点からは教訓として学ぶところも多い災害だと思いますので、タワーマンション好きな日本人には貴重なデータになったかもしれません。

それにしても、タワーマンションに住みたいという人って、実際はそんなに多くはないように思いますが、いかがでしょうか。

実際に今の東京お台場から豊洲周辺に行ってみると、それはもう凄い数のタワーマンションが乱立しているんですが、もしかするとこれが近未来の都市の姿かなと、錯覚してしまいますし、なぜかちょっともの悲しさや恐怖感を感じてしまうこともあります。

もちろんそんな雰囲気が好きで実際に住まわれている方もいらっしゃるでしょうし、いつかはあの上層階に住みたいと思っている方もいるかもしれません。

実は記事にもありましたが、ヨーロッパの人々はタワーどころか普通の高層住宅をも嫌っているんですね。それは歴史的な背景があるかもしれませんが、街づくりの美的な感覚だったり、人間の健康に影響することや、少なくとも小さな子どもを育てる住宅としては、ふさわしくないと考えていて、いくつかの国では法律で禁止されていることもあるようです。

記事によれば、ヨーロッパの人の感覚では、エレベーターは危険な乗り物に属するそうで、だから乗るときはレディを後に、降りるときはレディを先に、というのがマナーになっているということは、ダンディーな方には覚えておいて頂きたいところです。

一方で、記事で懸念していたのは、2000年頃から供給が増えたこのタワーマンション、すでに大規模修繕が必要な時期になってきたということです。

しかしながら、このタワーマンションの修繕方法が確立していないということが問題で、それは集合住宅としては未完成な形態と言われています。

さらに、この修繕には通常のマンションに比べて高額なコストが掛かるということで、修繕積立金が2.5〜5倍の負担が発生してしまい、それが半永久的に続くと考えるべきとされていました。

日本の不動産価格が今後どのように推移するかはわかりませんが、少なくとも湾岸エリアのタワーマンションが、価値を維持するということは難しいような気もしますので、中長期の資産価値を考えると、慎重になった方が良いように思います。

ライフスタイルは人それぞれですので、自分が気持ちよく暮らすことが出来れば、それが一番良い選択ということになると思いますが、今後の日本では土地や空き家が余ってくることが確実ですので、無理をしなくても希望があれば一戸建て住宅に住むことも可能になるかもしれません。

となれば、資産性を維持しながら、安全で快適に暮らすことが出来、より自由なライフスタイルを実現することが可能になりますので、一層RC(鉄筋コンクリート)住宅が求められるようになるのではないでしょうか。

当然今から家を建てるなら、RC(鉄筋コンクリート)住宅をオススメいたします。

それでは。

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タワーマンションのリスクとか。

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良い天気の気持ちいい東京です。

そんな今日は朝から新宿区北新宿計画検討、書類作成、徳丸6丁目計画検討、提携会社さんと電話、税理士さん来社打ち合わせ、練馬区東大泉計画検討、練馬区田柄計画のお客様とお電話、原稿作成など。

午後は金融機関と郵便局、資料作成、信用金庫さん来社、提携会社さんと電話、その後世田谷区奥沢の鉄道会社さんで打ち合わせ、奥沢計画の現場確認など、夕方帰社後は内装屋さんと打ち合わせ、高田馬場計画検討、見積作成など。

北海道の皆さんには台風お見舞い申し上げます。被害が少ないことをお祈りいたします。

ではこちら。

タワー型マンションに住む危険性 健康面でリスク? なぜか役所も沈黙

【マンション業界の秘密】マンションと呼ばれる住宅は、そのほとんどが3階以上の建物だ。20階以上の場合はタワーマンションと呼ばれる。

首都圏では、新築で販売されるマンションの戸数にして4分の1が、そのタワーだ。果たしてこれは歓迎すべきことなのだろうか

一戸建て住宅は独立しているのに対して、マンションなどはいくつもの住戸が集まっているから「集合住宅」と呼ばれる。なかにはこれを「コンクリート長屋」と揶揄する人もいる。

都市では土地に限りがあるので、多くの住戸をつくる場合は集合住宅が効率的だ。その権化のような存在がタワーマンション。限られた土地に大量の住戸をつくることができる。そして、多くの人がこれに憧れている。

実は、先進国の中でタワー型を盛んにつくっているのは日本だけだ。特にヨーロッパではほとんどの国が高層住宅を半ば禁止している。例えば、イギリスでは1970年に「高層住宅に住むことは子供の健全な発育を阻害する」という調査が出て以来、ほとんどつくられていない。
2015年10月8日 17時12分 ZAKZAK(夕刊フジ)

なるほど。

まあ記事の内容をそのまま信用出来るかはわかりませんが、住まいの選択肢としてタワーマンションがあるとすれば、一応そういったリスクがあるということも、押さえておいた方が良いと思います。

記事では、日本での調査でも10階以上に住む33歳以上の女性は1〜2階に住む27歳以下の女性に比べると、流産の危険性は約12倍という調査結果が出ているとあります。

これは95年に公衆衛生学が専門のある研究者が、当時の厚生労働省からの依頼を受けて行った調査結果の一部だそうで、他にも高層階に住むことによる健康面での危険を示唆するデータがいろいろと出ているとか。

さらに記事ではこういった調査結果がマンション業界はもちろん監督官庁の国土交通省や厚労省に、意図的に無視され続けているとしか思えないとして、警鐘を鳴らしています。

実際に住み始めてから健康面での不調をきたし、転居する人もいると聞きますし、何度かお話ししていますが、高層建築物は地震に備えた柔構造になっていて、地震の揺れをしなやかさで逃す構造になっています。そのため、地震でなくても常に上層階は風で微妙に揺れています。

さらに、高速で上下移動するエレベーターの利用を続けることにも問題がありそうです。エレベーターに乗れば体感出来ますが、自然界以上の重力がかかりますし、さらに100メートル上空と地上では気圧も違います。そんな環境の変化を一日に何度もとなると、さすがに体にもきついかもしれませんね。

実際に世界に目を向けてみると、まだまだ日本国民に知らされていないことも多いように思いますし、国の規制が無いから大丈夫とか、最後は国の責任にすればという考えは少々危険です。

国にとって不都合な真実があるとすれば、やはり自分の家族を守るためには、ある程度自衛していかなくてはいけないのでしょうか。

私個人的には、建築物としての美しさや、技術の発展という面から、一部の地域に限定するなどして、建設しても良いと思います。しかし、昔見たマンガやアニメで描かれていた典型的な未来の町並みも、今になって考えるとちょっとずれてきているように思います。

人が都市部に集中し、全員が高層マンションに住み、自動運転の車が空中を走るような、そんな風景を目指しているとしたら、それはあまりにも幼稚というか、古いというか、成熟した先進国が目指す風景とは違うような気がしてしまいます。

豊かな生活とは、すでに年代によってもその意味は違うものになっているかもしれませんが、豊かな自然環境はこの先もしっかりと残しておきたいと思います。

都市部で一戸建ての住まいを考えたら、RC(鉄筋コンクリート)住宅がオススメです。

それでは。

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タワマン神話って何?

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猛暑続きの東京です。

そんな今日は朝から板橋3丁目計画検討、見積作成、5丁目計画検討、世田谷区砧計画検討、板橋区徳丸6丁目計画現場視察、小金井計画検討など。

午後は業者さんと電話、板橋区弥生町計画検討、提携会社さん来社、杉並区の不動産会社さん来社打ち合わせ、図面作成など。夕方は原稿作成、豊島区駒込計画検討、社内ミーティングなど。

相変わらずバタバタな日々ですが、今日は立秋でしたね。残りの夏を満喫しましょう。

ではこちら。

震災、建て替え……それでも“タワマン”高層神話は永遠か

■建物が「軽い」ので風が吹くとユラユラ
あらかじめ申し上げますが、私は超高層マンションをお勧めしません。

その最大の理由は地震です。もし、震度7クラスの巨大地震に襲われたら……。購入者にもそんな不安があるにちがいありません。現行の建築基準法ではそれに耐えうる強度を確保することを義務付けているので、手抜き工事や耐震偽装などがない限り建物の倒壊などは回避できるでしょう。しかしながら、構造上はそうでも「安心して住めるか」というと躊躇なく「はい」とはいえません。

なぜなら、揺れるからです。3.11のときも都心の超高層マンションは大変な揺れでした。それも住戸販売額が1億円超の物件も珍しくない上部の階ほどよく揺れる。

そして、建物の柱と基礎の間に板状ゴムと鉄板を何枚も重ねたアイソレーターと呼ばれる装置をつける免震構造の場合、地盤と建物が絶縁されているので、強風が吹くだけでも中層以下のマンションより揺れることがあります。超高層物件は建築素材をできるだけ軽くする構造配慮ですが、皮肉なことに、そのことが災害時でないときの揺れやすさの原因になった。つまり、揺れを吸収するしなやかさが、かえってあだとなってしまったというわけです。

ゆらゆらと船酔いのようになることが原因のひとつとなり、不眠症や倦怠感、めまいなどの不定愁訴で病院に通う人は少なくありません。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほどそうした症状を訴えるそうです。
プレジデントオンライン 2014年08月07日16時15分

なるほど。

残念ながら日本人、中でも東京に住む人の中には、のど元過ぎれば何でも忘れてしまう人もいらっしゃるようで、震災から1年も過ぎた頃からは、タワーマンションを購入される人が戻ってきたようです。

さらに、東京オリンピックが決まってからは、競うように購入される方もあったとか。

もちろん、一般市民だけが勝手に盛り上がったわけではなく、行政をはじめ不動産業界や建設業界が力を入れてきた結果という側面もあります。

確かに職場に近いとか、立地条件から選ばれる場合もあるでしょうし、もしかすると投資目的で購入された方もいらっしゃるかもしれません。もしかするとほぼ毎日パーティーを開催して、来客者から眺望を褒められることを目的にされているかも。

基本的には各々のライフスタイルで選ばれたことですので、何が正しいというものではありません。

ただ、現代の建築に携わる者として、また一級建築士という専門家の立場から、お伝えしておかなければいけないこともあると思います。

上の記事を書かれていた方も私と同じ一級建築士の方でしたが、記事ではさらに別の問題点も指摘されていました。

超高層マンションは建物を軽い素材でつくるといいましたが、それは遮音性の低下を招きます。鉄筋コンクリートの床や壁が厚ければ、それだけ遮音性は高くなりますが、軽くなる工夫をしているため、遮音性能を高くすることが難しくなります。

その結果、上下階や隣同士でシャワーや排水の音、部屋を歩く音などが伝わり、しばしばクレームが出てしまうということです。

さらに軽くしなやかなつくりにすることの悪影響は外壁にも表れます。超高層マンションの外壁は主に幅一メートルの軽量気泡コンクリート版をならべ、それを樹脂系の材料でつなぎ合わせます。ところが、地震や強風などによる揺れのために、そのつなぎ目が徐々に疲弊して、ひび割れや破断が生じるのです。こうなると、雨が浸入して漏水したり、断熱材などに水がしみこんでカビが発生したり、ダニが繁殖したりします。

これは鉄骨ALC造でも以前から同じ問題の対応に苦労していて、バブル期に建築された建物では、すでに多くの補修作業が進められています。 

また、前述した免震装置も“寿命”がくれば交換しなければなりません。免震ゴムは地中のバクテリアなどによって劣化するのですが、その交換には、巨大な建物を一時的に持ち上げる特殊な油圧ジャッキが必要となり、その工作機械のレンタル代や材料費には数億円のコストがかかるでしょう。そして問題なのは、その巨額のコストを修繕積み立てに組み入れていないケースが見受けられることです。

震災以降では、この免震構造も注目を浴びましたが、いずれも実績が無いものがほとんどですので、その効果とともに、実際のメンテナンスや更新の頻度とその費用については、はっきりとしたデータがありません。

これはあくまでも私個人的な見解ですが、住まい選びで優先しなければいけない項目として、まずは健康と人命を含めた安全性です。さらに省エネで快適なことと、寿命が長く資産性があることだと思います。

そんな基準で住まいを考えると、タワーマンションという選択はあまりオススメは出来ませんね。

それでは。

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タワーマンションの死角とは。

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曇りのち晴れの暑い東京です。

そんな今日は朝から社内ミーティング、その後渋谷区恵比寿2丁目計画検討、都市銀行さんと電話、北区西ヶ原計画検討、信用金庫さんへ、蓮根の歯科医院さんとお電話など。

午後は金融機関さん来社、書類作成、その後埼玉県和光市方面へ、 帰社後は成増計画検討、世田谷区代田計画検討、見積作成など。夕方は本駒込のOBオーナー様ご来社打ち合わせ、ありがとうございます。商社さんと電話、関連会社さんと電話、見積もり作成など。

梅雨の中休みは暑いです。熱中症には注意しましょう。

ではこちら。

「タワマン」ブームの死角 デメリット多し

何とかと煙は高い所にのぼりたがるという格言を引き当てたくはないが、今の大都市圏にはタワーマンションが多すぎる。それだけ多くの人が、まだタワマン生活に憧れているのだ。

タワマンをつくる最大のメリットは、限りある土地から多くの床面積が得られること。それでいて住む方のメリットは、上層階からの眺望と開放感。場所によっては「絶景」が楽しめる。

しかし、はっきりいってそれが唯一最大のメリット。強いてもうひとつあげるとすれば、虚栄心を満足させることか。
zak zak 2013.06.16

なるほど。

確かに今でも東京の湾岸エリアでは高層タワーマンションの建設が進められています。

一昔前なら埋め立て地だったところや、場合によってはちょっと郊外の再開発と共に建てられる場合が多いですね。

割高な高層階では、それはそれは見事な景色でしょうし、夜景も素晴らしいことでしょう。花火なんか見られたら最高かもしれません。

そんな住まいなら、きっと多くの人と分かち合いたくなるでしょうから、ホームパーティーも盛んに開催されるのでしょう。

そもそも、そんな事が目的なら、別に価格がどうとか、将来的な資産価値なども考える必要は無いんですけど。
 
一方で、記事にもあるように、デメリットをあげればきりがないようです。まず、地震などで電気が止まればエレベーターはもちろん、水道も使えないから恐ろしく不便。最近のタワ−マンションは自家発電装置を備えているが、長くて72時間の稼働。阪神淡路大震災の時には、送電再開まで7日を要しました。

普段の生活でもいろいろ難があるそうで、階数が高くなるほど風が強くて窓が開けられない。常に微振動がある。洗濯物を外に干せない。外出がおっくうになるので健康が損なわれやすい。また、大規模修繕のノウハウが確立されていない。駐車場から車を出すのが面倒。近くに別のタワマンが建つと眺望が阻害されるなどなど。

何よりも管理費や修繕積立金が、普通のマンションに比べて割高になります。これらの金額は1平方メートル辺りいくらという計算式で決められていますが、下層階に住む人は、眺望や開放感は得られず、上層階の住人よりもエレベーターの使用率が低いにもかかわらず、同じ基準の面積割で管理コストを負担させられています。

本来、共同住宅という住戸の形態は、都心の限られた土地を有効に活用するために「仕方なく」建てられるもので、その究極とも言えるのが、タワーマンションということになります。

日本の不動産業界では、売れるから建てるという原理原則に忠実ということもあり、建て売りでも、タワーマンションでも、相当に危機が来るまでは開発が続けられるかもしれません。

ご本人がそこに価値を感じられるのであれば、それが一番かもしれませんが、住まい選びを始めたら、本当に実現したい暮らしや、ライフサイクルなど、もう少し長いスパンで暮らしを考えてみて欲しいと思います。

実現したい暮らしがあるなら、是非弊社までお気軽にご相談ください。

それでは。

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