住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

リノベーション

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

鉄筋コンクリート造の寿命と中古マンションとか。

東京で長寿命な家を建てるならRCdesign

曇りのち雨の東京です。

そんな今日は朝から書類作成、信用金庫さん来社、商社さん来社打ち合わせ、埼玉県和光市方面へ、金融機関、帰社後は西巣鴨でご検討中のお客様とお電話、ありがとうございます。西池袋のOBオーナー様とお電話など。

午後は提携会社さんと電話、資料作成、セキュリティー会社さん来社打ち合わせ、関連会社さんと電話、原稿作成、蓮根のリノベーション計画検討など。夕方は中野区本町計画検討、見積作成、事務組合さん来社打ち合わせ、文京区本郷のOBオーナー様宅メンテナンス検討、ミーティングなど。

確か一昨日は夏日でしたよね。あまりにも急な冷え込みです。暖かくしてお過ごしください。

ではこちら。

鉄筋コンクリ造の寿命は100年 人気エリアの中古物件リフォームが賢い選択

【マンション業界の秘密】「マンションには何年住めるのか」

これはよくいただくご質問である。日本に鉄筋コンクリート造の分譲マンションが誕生して約60年。第1号物件と言われる「四谷コーポラス」は、築60年にして現役である。

一方で、築30年程度のマンションが建て替えられていたりもする。築40年以上の物件も多くなってきた。この国は人もマンションも確実に高齢化している。

実のところ、「鉄筋コンクリート造」の建物にどれくらいの耐久性があるのかよく分かっていない。この工法自体の歴史が実質的に100年に満たないからだ。言ってみれば、人類はこの鉄筋コンクリート造の建物にどれくらいの耐久性があるのか、壮大な実験をしている真っ最中なのだ。
2016年10月27日 17時12分 ZAKZAK(夕刊フジ)

なるほど。

珍しく鉄筋コンクリート造に関する記事が目にとまりましたが、その内容には少々疑問に感じるところもありましたので、ここでは私から補足というか、事実を確認して頂きたいと思います。
 
今回の記事では、マンション選びの基準というか、指南的な内容のものになっていましたので、書かれていた方も建築の専門というよりは不動産や経営を専門とされている方のようでした。

まず最初にご紹介したいのは、日本における最古と思われる鉄筋コンクリート造のマンションで、記事では分譲マンションの第1号として紹介されていましたが、分譲以外にも鉄筋コンクリート造の共同住宅もありますので、耐久性のお話しをするのであれば、こちらも参考にして頂きたいと思います。

それは長崎県にある端島、通称軍艦島と呼ばれる場所に建てられている共同住宅です。そこには多くの中高層マンションが建てられていますが、その中でも一番古いとされるのは大正5年(1916)の建築ということですから、今年でちょうど100年ということになります。

IMG_5257ちなみに左の写真は私が2年前に現地に上陸した際に撮影したものです。

この軍艦島の歴史や背景などについては、ご自身でお調べ頂きたいのですが、これらの建物が使われなくなってから、すでに40年以上が経過しています。

もちろん見ての通り、現在はかなり痛んでおりますし、すでに近づけないほど危険な状態になっていますが、40年間何もメンテナンスをすることも無く、しかもその立地が海の真ん中という条件を考えれば、凄いことなんです。

この軍艦島は常に潮風にさらされていて、海が荒れたり台風の時には波が島全体を飲み込むほどなんですね。

この現実と実績から、当時の建築技術や材料の品質を現代のそれと比べれば、さらに定期的なメンテナンスを行うことも踏まえると、鉄筋コンクリート造が100年の寿命と言ってもなんら差し支えないと思います。

当然これは構造躯体の話ですので、設備機器や配管などはもう少し短い周期でリニューアルをする必要がありますが、これはどの構造も一緒ですね。

さて、記事の内容ではマンション選びについて、資産価値のおおよそ9割が立地で決まってしまうということで、誰もが住みたい場所なら、築年数に関係無く資産価値が継続するということです。

そんな中で、いま最も上手なマンションの買い方としては、比較的人気のあるエリアで築古の物件をリフォーム前の状態で安く購入すること。そしてその後に自分の好きなようにリノベーションして、お気に入りの住まいにするということです。

ちょうど弊社でも、築16年のマンションを購入されたお客様がフルスケルトンからのリノベーションを希望され、先日から工事が始まっています。

すでに解体工事も終わり、既存の間取りとは全く違うオリジナルのプランで生まれ変わる予定です。鉄筋コンクリート造の取り扱いに慣れている弊社では、そんなリノベーション工事も得意としています。

耐久性と資産性を考えたら、一戸建てでも長寿命な鉄筋コンクリート住宅がオススメです。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座はリフォームについてとか。

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ミスト状の雨の東京です。

そんな今日は朝から資料作成、板橋区板橋3丁目計画のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。東川口計画検討、見積作成、田柄計画のお客様とお電話、原稿チェックなど。

午後は新規お問い合わせのお客様にご来社頂きました、ありがとうございます。提携会社さん来社打ち合わせ、練馬の不動産会社さんと電話、田柄計画検討など。夕方は横浜方面へ、打ち合わせなど。

今年は夏から秋へと、一気に、唐突に、急に切り替わってしまった感じですが、また残暑がぶり返したりするのでしょうかね。マッタリとした雨の週末には住まいづくりを考えるのに丁度良いです。それでは土曜日恒例の家づくり講座第261回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

あなたは、「新築後、家族の変化に合わせてリフォームをしてみたいな」と思いますか?

子どもが巣立った後に間取りをアレンジしてみたり、家の補修時期に合わせてリフォームをしたりする人がいますね。

今は、住まいに暮らし方を合わせるのではなく、暮らし方に住まいを合わせる時代。ですから、リフォーム人気はとどまるところを知りません。

また、最近はリフォームよりもリノベーションという呼び方を使う場合も増えてきましたので、混乱されている方もいらっしゃるかもしれませんね。 

ただ、そのために他業種からも業者が参入したり、技術力が足りない業者が施工したりと、何かとトラブルが多いのが現状。

ということで、今日はリフォームの訪問営業を受けた時に交わす見積書や契約書について気をつけたいことをお伝えします。

ところで、見積書に『工事一式』と書かれていたら要注意です。『工事の範囲、内容、材料の質と量、単価や総額』など依頼者が知りたいことはたくさんあります。

それを『一式』と見積書に記載する業者は、契約書にも、同じように『一式』と記載する場合があります。となると、依頼者は業者の口頭説明でしか情報を得ることができません。

事前説明とは違う内容で施工されても、「『一式』で契約してしまった以上、何も文句を言えない・・・」と泣き寝入りをしてしまうかもしれません。

でも大丈夫です。

『工事一式』と書かれた契約書は、契約が成立するために必要なことが書かれていません。ですから、クーリング・オフが起算されていないのです。

つまり、クーリング・オフの期限とされる8日間が過ぎていたとしても申請さえすれば契約を白紙にできるんです。

これ、どうやら知らない人がいるようです。リフォーム契約を交わす時、契約書には
・商品のメーカー名、商品名、種類、製造者名、型式、数量
・工事内容
・商品の価格、人件費、合計額
などが詳細に記載されていなければいけません。

依頼者は、その内容を見て、工事を依頼するかどうかを最終判断をします。もし一度OKし、その後で解約したいと思ったなら、契約日から8日以内に依頼者が申請しない限り、クーリング・オフは適用されません。

しかし、契約書に不備があった場合は別です。起算されないということは、期日に到達することもありません。ただ、誠実でない業者の場合、あの手この手でクーリング・オフを妨害してくるでしょう。

その時は、弁護士や自治体の窓口に相談して、毅然とした対応をしてください。そうでないと、解決するのはなかなか難しいようです。そんな目に遭わないためにも、契約する前は慎重に行動したいものですね。

今、小規模なリフォーム工事では契約書すら取り交わさないケースや、曖昧な内容による契約、安易な変更等によるトラブルが多発しています。

業者とあなたがお互いに安心してリフォーム工事ができるよう、こういった点には注意したいものですね。

リフォーム・リノベーションのご相談も、是非弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは良い週末を。

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リノベーション済み中古物件の注意事項とか。

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快晴の清々しい東京です。

そんな今日は朝から書類作成、都市銀行さんと電話、お問い合わせ対応、税理士さん来社打ち合わせ、提携会社さんと電話など。

午後は信用金庫さん来社、文京区千駄木計画検討、資料作成、高島平1丁目計画のお客様とお電話、台東区上野桜木計画検討、市川市計画検討、見積作成、板橋区弥生町計画検討など。夕方は目白のお客様とお電話、提携会社さん来社打ち合わせ、駒込のお客様とお電話、資料作成など。

今日は早起きをしてサッカー日本代表を応援していたんですけど、見事ベルギーに勝利しました。あ〜良かった。

ではこちら。

リノベで後悔しない!中古物件で確認すべきこと

最近、中古物件を購入してリノベーションするのが流行っています。リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり、価値を高めたりすることです。しかし、リノベーションブームの今、中古物件の中には、いわば「欠陥品」もあります。今回は、失敗しない中古物件の選び方として、「事前に確認すべきこと」を紹介します。

初めに、中古住宅のメリット・デメリットを考えてみましょう。メリットとしては、(1)新築住宅に比べて購入価格が安い(2)検討する物件の選択肢が増える(3)引渡しが早い(4)実際にみて検討できる、といったことが挙げられます。

逆にデメリットは(1)間取りが要望に合いにくい(2)建物の性能(耐震性や耐久性など)が不安(3)設備が古い(4)メンテナンス費用がかかる、といったところでしょう。このデメリットの中でも、「(2)建物の性能(耐震性や耐久性など)が不安」「(4)メンテナンス費用がかかる」は、長く住まい続ける家を大金を投資して購入することを考えると、特に解消しておきたいところです。選んだ物件が「欠陥品」であれば、改善しなければならない箇所が多く、メンテナンス費用ばかりが発生することになります。
JIJICO 2013年11月20日12時15分

なるほど。

確かにここ数年、以前からのリフォームとは違う、リノベーションも多くなってきましたが、恐らく一般的にはリフォームとリノベーションの違いはさほど明確にされていないのではないでしょうか。

どうも言葉だけが一人歩きしている感じがしなくもないですが、通常リフォーム工事とは、老朽化した建物や部分を建築当初の性能に戻すことを言います。設備の更新や壁紙の張り替えなど比較的小規模な工事を指す場合が多いです。

一方リノベーションとは、記事にもあるように用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高める内容を伴う工事を指す場合に使われます。以前は比較的規模の大きい工事で、事務所ビルをマンションに変更するような時に使われていたように思いますが、最近はマンションの一室や一戸建てでも使われるようになりました。

さて、実際にリノベーションを行なった物件を購入する時に確認しなければいけないことですが、まずは、建築時期により建物の信頼性が違う、ということを頭に入れておきましょう。

最低限確保したいところでは、昭和56年に建築基準法施行令改正(新耐震基準)が行われていることを考えると、耐震性、耐久性の観点からも確認申請を取得した日付は確認したいところです。

さらに平成12年には建築基準法施行令改正が再度行われ、耐力壁の配置バランスの数量化、引き抜き金物や地盤の強さに応じた基礎が規定され、同年4月には品質確保の促進に関する法律の施行がなされました。

それにより新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入の防止する部分」の瑕疵について最低10年間が義務付けられるようになりました。

そして平成19年には3階建以上の中間検査の義務化や、平成20年に特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律ができ、現在に至りますので、中古物件でも瑕疵担保保険の付保を確認することも必要です。

やはり建築時期が古いほど、価格は安くても信頼性に問題が残る傾向にあることは理解しておかなくてはいけません。

ところで、「瑕疵担保責任」について簡単に説明しますと、瑕疵担保責任とは、販売する売り主側の責任義務です。「瑕疵」というのは物件に欠陥があること。つまり通常の注意では知りえない欠陥が存在したとき、具体的には(1)雨漏り(2)白アリの害(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食(4)給排水設備の故障の4点において、売主は責任を負わなければなりません。

しかし、この瑕疵担保責任には期限があります。中古住宅で売主が個人の場合だと引き渡し後2〜3か月以内に発見されたものに限られます。また、売主が業者の場合の期間は2年間となります。

ただし、事前告知を受けたものや設備機器は瑕疵担保適用外となります。引き渡し前にきちんと確認しておきましょう。場合によっては建築士などの専門家に見てもらうと安心ですね。

リフォームやリノベーション工事では、一部に建設業の許可や建築士などの資格を持たない業者もあるようですので、もしこれから工事を行なう場合は確認した方が良いでしょう。

それでは。

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