住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

一括借り上げ

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

一括借り上げのトラブル対策とか。

東京で賃貸住宅を建てるならRCdesign

雨時々くもりの東京です。

そんな今日は朝から蓮根の診療所訪問、帰社後は提携会社さんと電話、日本橋の不動産会社さんと電話、横浜市中区野毛町計画検討、資材発注、台東区今戸計画検討、事務組合さんと電話、資材発注など。

午後は原稿作成、システム更新、ガス会社さん来社打ち合わせ、商社さんと電話、高田馬場計画検討、お問い合わせ対応など。夕方は業者さんと電話、資料作成、中野区本町計画検討、ミーティング、ご近所のリフォーム計画検討など。

非常に大気が不安定な一日でしたね。都市部でも天候には十分注意してください。

ではこちら。

国土交通省、マンション一括借り上げトラブル対策として制度を改正

「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。

職場にもよく「御社のお勤めの皆さまにご紹介している良い節税方法があります。マンション経営をしませんか。」といった電話がかかってきていました。そんな中、マンション経営の一形態である一括借り上げに対して国交省のメスが入るようです。
BLOGOS 08月18日07時15分

なるほど。

この記事の元になったのは、お盆休みに入った8月11日の記事で、下記のリンクからご覧頂ければと思います。
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化 (朝日新聞デジタル)

ここ数年は、いわゆるサラリーマン大家を目指す人が多くなりましたし、元々土地を持っていた地主さんも、相続対策として検討されたり、外国の人が購入するなど、金融緩和の影響もあってアパート建築が増加している現状です。

そんな市場の中で業績を伸ばしているのが、大手ハウスメーカーやサブリース業者などで、テレビCMや新聞の1面広告を頻繁に出していることからも、その勢いを感じることが出来ると思います。

そこには「35年一括借り上げ」「安心・安全・安定のトータルサポート」「何もせずに安定した家賃収入」など、本来ならば賃貸経営をする上でのリスクや不安を一掃してくれるような、大変有り難いお言葉が並んでいます。

当初は慎重だった人でも、これなら失敗しないだろうと思ってしまうのも当然の内容です。

しかし、当然にそんなうまい話があるわけはなく、ちょっと冷静に考えれば誰でも気付くはずなんですが、業者が事業として行っている以上、オーナーのリスクを全て肩代わりすることなど、出来るはずがありません。

その結果が、「契約時に『30年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』などと言われたのに途中で強引に減額された」「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増していて、日本住宅性能検査協会には過去5年間に477件の相談があったということです。

弊社でも賃貸経営に関して、ご相談をいただくことも多いんですが、基本的にサブリースや一括借り上げでの運営は避けて頂けるように、お話しをさせて頂いております。

もちろんそれがオーナーにとってより良い結果になるようなものなら、私たちが反対する必要もありませんし、むしろオススメすると思います。

バブル景気の時にも、同じようなシステムが多くあり、家賃保証を謳って多くのアパートが建てられました。その後バブルの崩壊と共に多くのサブリース業者や不動産業者が市場からいなくなったと記憶しています。

ちょっと時代を振り返るだけでも、このシステムが永続的なものではない、ということがおわかり頂けると思います。

それよりも、今は大家さん自身が個々に非常に努力をされていますし、そんな大家さんのコミュニティーも多くありますので、そこでの情報交換や知恵の吸収の方が、はるかに安定経営につながるように思いますし、弊社でも、少なからず賃貸経営のアドバイスをさせて頂いておりますので、是非お気軽にご相談ください。

記事によると、今回の国土交通省は12日、「賃貸住宅管理業者登録規程」と「賃貸住宅管理業務処理準則」を改正したということで、その中でもサブリース事業において、貸し主へ説明等すべき重要事項として、借賃・将来の借賃変動に係る条件に関する事項を明記することや、サブリース事業者から基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸し主への重要事項の説明や契約成立時の書面交付・管理事務報告を義務化するというものです。

今回の改正によって、一般消費者や地主など、アパートオーナーとなった人が、本当に安全で安心して賃貸経営を行えるようになると良いですね。

こだわりの賃貸経営をお考えなら、鉄筋コンクリート造がオススメです。

それでは。

今日もありがとうございます。

 
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一括借り上げで安定賃料収入?

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久しぶりに晴れた夏日の東京です。

そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、図面作成、5丁目のお客様とお電話、大工さんと電話、練馬の不動産会社さんと電話、商社さん来社打ち合わせ、地盤調査会社さんと電話、構造担当と電話協議など。

午後は世田谷区代沢のOBオーナー様宅訪問、調査立ち会いなど、その後宅建業協会事務所訪問、書類受け取りなど、帰社後は水道屋さんと電話、お問い合わせ対応、さいたま市浦和区計画検討、見積作成など。夕方は原稿作成、ミーティング、北区西ヶ原計画検討、板橋区弥生町計画検討など。

記録的に大型で強い台風8号が近づいています。強風になる前に家の周りを点検するとともに、安全第一で警戒してください。

ではこちら。

「一括借り上げで安定の賃料収入」は本当か? 身近になった賃貸住宅経営で失敗しない極意

大きく伸びる賃貸用住宅着工数
背景に節税対策と田舎の“お屋敷”問題
6月30日、日本経済新聞1面に「賃貸住宅 建設が急増」という記事が大きく掲載された。これによると、持ち家は4月分の住宅着工戸数が前年同月比16.1%減、分譲住宅は消費税の影響が出て7.8%減だった一方で、賃貸住宅は12%増で14ヵ月連続のプラス、5月も増加基調にある、と書かれている。

こうした状況を、筆者も肌で感じている。7月5〜6日に新聞社が主催した「土地活用、賃貸住宅経営」をテーマにしたセミナーに、講師として呼ばれたのだが、会場はほぼ満員で、熱気に包まれていた。

冒頭の記事によると、今年になっても賃貸住宅がプラス基調な理由として、以下の2つを挙げている。

‥蟷颯泪諭爾流入している
∩蠡垣任覆廟畧任鯡榲とした個人の投資が増えている

△稜愀覆砲蓮∩蠡海垢覦篁困賃貸住宅の場合、入居者の借地権などが試算評価から引かれるため、相続税の納税額が現金で相続した場合と比較して少なくて済み、節税対策になるという事情がある。
ダイヤモンド・オンライン 2014年07月08日08時00分

なるほど。

確かに、早い人では昨年から準備をされていましたし、今現在も相続対策として、賃貸住宅をご計画されている方が多くなっているように感じます。

まず最初にお伝えしておきますが、はっきり言って「一括借り上げで安定の賃料収入」に対して過度な期待は禁物です。

もちろん今後の国内情勢や地域などによって、条件が違えば結果も違ってくるかもしれませんが、これまでの歴史や現状の市場を考えると、かなり難しいことだということは、少なからず理解しておかなくてはいけません。

日本においては、すでに数年前からいろんなところで危惧されていた問題ですが、すでに住宅のストック数は平成20年度で5800万戸という数字で、それに対する世帯数は5000世帯ということでしたので、一世帯あたりの住宅数が1.16戸となり、このときの空室率は13.1%となっています。

これは日本の場合、数字の上ではすでに住宅が足りているということになりますし、ご存じのように年々人口が減少している国ですから、もうこれまでのように住宅を造る必要はなさそうです。

しかし、そんなネガティブな条件ばかりではありません。一方でいまだに耐震性を満たしていない住宅も多いですし、さらに耐火や省エネという観点では恐らく全体の30%程度しか性能を満たしていないのではないでしょうか。

そんな国内の現状をふまえて、賃貸住宅の経営を考えると、以前のようにメーカー標準プランのアパートを建築さえすれば、あとは不動産会社におまかせ、というような認識では厳しい市場で経営を続けることは難しいと思います。

それならば、多少自分の収入が少なくなっても、一括借り上げしてもらえれば安心・・・と考えてしまうのも無理はありません。

でも、これが間違いの始まりなんです。オーナーさんの手取りが多少減るどころではなく、自分の預金から足さなくては返済も出来ないという状況になってしまったら・・・。

しかも残っている建物は資産価値が低く、市場での競争力も無いような状況になってしまったら・・・

そうなる前に、しっかりと検討しなければいけないんです。

賃貸住宅経営も、お店や会社の経営と同じで、どのようなお客さんに何を提供するのかを考え、頂く賃料に対してもそれに見合う内容を用意しなければいけません。

賃貸住宅経営で失敗しない極意、というものがあるとすれば、ひとつはオーナーさんの意識だと思いますし、その上で長期的な商品企画としっかりとした資金計画が必要ではないでしょうか。

もし賃貸住宅経営でご不明な点や不安なこと、計画のご相談などがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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