住まいはＲＣ（鉄筋コンクリート）にしなさい！

東京で家を建てるならRC（鉄筋コンクリート）住宅。 （株）RCdesign（アールシーデザイン）社長の日記です。

不動産

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や２世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。
10月18

家を購入前に13のミスとか。

ミスの無い家を建てるならRCdesign

雨のち曇りの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、日野市計画検討、蓮根の不動産会社さんと電話、賃貸管理業務、都市銀行さん来社打ち合わせ、タイル屋さんと電話、大田区仲池上のお客様とお電話など。

午後は提携会社さん来社打ち合わせ、その後若木のお客様宅へ書類お届け、その後ご近所のお客様宅訪問、帰社後は日野市計画のお客様とお電話、渋谷区西原計画、久喜計画検討など。夕方は板橋区東新町のお客様とお電話、その後大田区北千束方面へ、お客様と打ち合わせなど、ありがとうございました、帰社後はお客様と電話、資料作成など。

夜も冷たい雨になりました。体調管理にはご注意ください。

ではこちら。

不動産業者が教える、家を買う前にやりがちな13の大きなミス

自分にとって完璧な家を長い間、探し続けている？ 派手な設備に気を取られて、家の本当の価値を見ていない？

Business Insiderではアメリカ各地の不動産業者に、客が家を買う時にやりがちなミスとはどんなものか尋ねた。

その中から、よくある13の大きなミスを紹介しよう。
2019年10月18日 21時0分 ライフハッカー[日本版]

なるほど。

今日の記事はアメリカがその元になっているようですので、我々の考え方とは少々違うところもあるかもしれませんが、きっと何かしらヒントになることもある思います。

一般的には、家を買うとか建てることが初めてという場合がほとんどだと思います。

それゆえに慎重になってしまうのは当然のことですし、何らかのミスがあったとしても、それは良い勉強をしたと考えることも、時には必要かもしれません。

とは言え、なるべくミスを少なくしたいというのも当たり前の感情ですので、そのためには多くの経験者を見てきた人の意見が参考になりそうです。

早速ですが、記事にあったミスは下記のとおりです。

1. どんな物件でも、価格交渉が可能だと考えている
2. 一部の｢派手な｣設備に気を取られて、家の本当の質を無視している
3. 頭金をできるだけ多く払わない
4. 安い金額を直接、提示する
5. 特定のスタイルの物件しか探さない
6. いつか売る日のことを考えていない
7. 仲介業者なしで買おうとする
8. 屋根や温水タンクの状態といった、重要なディテールを見落としている
9. いつかもっと良いところが見つかるだろうと、素晴らしい物件を見送っている
10. その家の本当のポテンシャルに気付いていない
11. ｢パーフェクト｣な家が見つかるまで待ち続ける
12. インターネットに掲載された物件情報にこだわり過ぎる
13. 気が進まない家を買う

さすがにアメリカらしいと思える内容もありますが、2、5、7、9、11、などは日本でも当てはまるケースが多いように思います。

時代の流れということもありますので、ネットを有効に利用することや、情報収集については仕方のないことですが、リスクを恐れてばかりではいけませんし、理想を追い求めて続けて、時期を逸してしまってはいけません。

また、日本の場合も見た目だけで選んでしまったり、コストだけを選択基準にしてしまい、大切な部分を見落としてしまうことも、まだまだ多いように思います。

家に求められる条件は人それぞれですが、命と財産を守ることや一家の資産を築き、豊かな暮らしを実現すること、価格以上の価値ある家で、ライフスタイルを実現することを忘れてはいけません。

そのためにも、最低限の勉強はして頂きたいですし、正確な知識がミスを少なくする方法だと思います。

家づくりを考えたら、是非一度はRC（鉄筋コンクリート）住宅をご検討ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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11月15

クソ物件を愛でるとか。

東京でクセのある家を建てるならRCdesign

晴れ時々くもりの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、板橋区双葉町計画検討、その後豊島区西巣鴨のお客様宅へ、工事立ち会いと書類お届けなど、帰社後はお問合せ対応、文京区本郷計画検討など。

午後は資料作成、郵便局、文京区根津計画検討、図面作成、地方銀行さんと電話、根津の不動産会社さんと電話、書類作成など。夕方は図面作成、中野区上鷺宮計画検討、ミーティングなど。

比較的穏やかでまだ過ごしやすく感じますが、週末は真冬並みになるとか、しっかり準備しておきましょう。

ではこちら。

魅力的なクソ物件を愛でる「クソ物件オブザイヤー2017」が開催中、次々に実力派物件が現る

2016年11月14日から2017年11月20日までの期間に注目を浴びた不動産プロジェクトの中から、魅力的なクソ物件の第一位を競いあう「クソ物件オブザイヤー2017」が開催されています。アクセル全開で突っ込み続ける不動産屋さんたちのクソ物件の数々が、早くも登場しています。

#クソ物件オブザイヤー2017
2017年11月15日 12時18分 GIGAZINE（ギガジン）

なるほど。

クソ物件とは、少々言葉に語弊がありますが、いろんな視点で注目された不動産物件ということのようですが、どちらの団体や個人が主催されているのかはわかりません。

しかしながら、ちょっと拝見させて頂くとなかなか面白い物件が揃っていました。

弊社でも不動産業を併設していますので、それなりに物件を見ているつもりですが、記事にあるようなクソ物件というものには、なかなかお目にかかっていません。

記事にあった中でも面白い物件では、
【UB現しの部屋】
スケスケ風呂は建築家の大好物だが、この物件のスケスケで見えるのはUB。
という物件。確かにスケスケが大好物な建築家っていますよね。

次は【1LDK】
驚くことに「LDK」のDは「道場」だという物件です。
一般的に家の広さや間取りを表す方法として、広く認知されていると思う｢nLDK」という表示。通常は数字が居室数、Lはリビング、Dはダイニング、Kはキッチンを表しますね。
しかしこの物件のDはダイニングではなく道場というところが笑えます。

もうひとつは【白馬村のペンション】
最近は別荘地などでも。バブル期に建てられたペンションが廃業して、その後中古物件として大量に売り出されているそうです。
写真をみるとよりビックリしますが、正面から見たら普通の家なんですけど、違う角度から見ると崖にかけられた鉄骨組の上に立つ天空の城状態。山の眺望に加え足元ひんやり感も楽しめる味わい深さの物件です。

これらの他にもちょっと笑える物件や記事がありましたので、お時間の許す時にでもご覧になってみてはいかがでしょうか。（基本ツイッターの投稿のようです）

やはり結果的にクソ物件となってしまうのは、何かしら無理をしていたり、建築家や建築屋が自らの自己顕示欲を満たすために作ったり、またはセオリーを無視して欲に支配された不動産業者がゴリ押しした結果が、そんな評価になってしまうように思います。

もちろん、目的が注目を集めるためのものなら、それはそれで良いのでしょうけど、こと住まいとして使用することが目的なら、奇をてらった意匠や、アクロバチックな構造は決して優先順位の高いものではないのではないでしょうか。

もし、それでも何らかのこだわりをお持ちで、癖のあるライフスタイルの実現をお考えなら、是非一度RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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12月3

家づくり講座は重要事項説明とか。

東京でRC住宅を建てるならRCdesign

冬晴れの東京です。

そんな今日は朝から上板橋２丁目計画の現場でコンクリート打設がありました。豊島区西池袋計画検討、見積作成、提携会社さんと電話、資材発注、お問い合わせ対応、高田馬場計画検討など。

午後は宅建組合事務仕事、新河岸のお客様宅訪問、現地調査など、帰社後は資料作成、新宿区百人町計画検討など。夕方は宮城県の業者さんと電話、町田市中区計画検討、中野区本町計画検討、ミーティングなど。

さて、いよいよ師走に突入してしまいましたが、いかがお過ごしでしょうか。ここで焦ってもろくなことはありません。12月も土曜日恒例の家づくり講座第316回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

前回、契約前に重要事項説明書と契約書の写しをもらい、内容を確認してから契約しましょうという話をしました。

重要事項説明書には、大きく分けると、
１．対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
２．取引条件に関する事項
の２つについて記載されています。

最低限チェックしたい内容は、以下の通りです。
【　対象となる宅地又は建物に直接関係する事項　】
・物件を正しく特定できるか
・他者の抵当権が設定されておらず、完全な所有権を取得できるか
・土地に法令上の制限はないか、計画通りの新居を建築できるか
・私道の権利や負担について、明確にされているか
・土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域などに指定されているか、指定されている場合、内容や制限、費用負担はどうか

【　取引条件に関する事項　】
・固定資産税や管理費等の清算金など、建築費以外にどのような金銭が必要か
・契約を解除する場合の手順や効果は適正か
・損害賠償や違約金、手付金の取り扱いは適正か
・手付金や売買代金の総額、その支払い時期に問題はないか
・住宅ローンの内容は正しく記されているか
・住宅ローンを受けられなかった時、売買契約は無条件で解除できるか
・倒産などで建築出来なくなった時、瑕疵担保責任保険を履行できるか
・供託所についての記載があるか
・所有権があなたに移転するのはいつか
・引き渡しまでの責任の有無について
・引き渡し前に火事などで焼失した場合の危険負担をどうするか

特に注意したいのが『取引条件に関する事項』です。

契約の解除の原因には、
・あなたの個人的な事情
・業者の不手際
などがあり、特にトラブルが起きやすいものです。

もし特約が設定されているのなら、それはどんな内容か、業者寄りの内容になっていないか、念入りに確認しましょう。

また、過去の連続放火事件のように、第三者の故意や過失により、引き渡し前に火事などで被害を受けることがあります。

その場合、修復可能なら業者の負担で修繕することで契約を維持するのか、修復不可能で解約する場合、どのように契約を解除するか。トラブルを想像しながら読み進めてください。

これらの重要事項について、業者が故意に事実ではないことを告げ、あなたがその内容を事実だと誤認した時、消費者契約法により、契約の申し込みを取り消すことができます。

そのためには、あなたが内容を熟読し、しっかり理解する必要があります。大切な作業なので、じっくり丁寧に読み込んでみましょう。

一般的には皆さん始めてのことですので、わからないことや不安があって当然です。ここで急いでも良いことはありません。ご自身が納得出来るまで質問してください。 

それでは良い週末を。

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重要事項説明書
11月26

家づくり講座は不動産業者とか。

東京で安心な家を建てるならRCdesign

晴れのち曇りの東京です。

そんな今日は朝から新宿区百人町計画検討、図面作成、目白のお客様へご連絡、資材発注、文京区根津計画検討、見積作成、電気屋さんと電話、高田馬場計画検討、お問い合わせ対応など。

午後は不動産会社さん来社打ち合わせ、見積作成、お問い合わせ対応、世田谷区等々力計画検討、文京区でご検討のお客様ご来社、ありがとうございます。電気屋さんと電話など。夕方は設備屋さんと電話、資料作成、ミーティングなど。夜は地元の忘年会出席。

あらら、いよいよ１１月も最後の土曜日となってしまいましたが、師走の準備はいかがでしょうか。しっかりと準備をして走りきりたいと思います。では本日も土曜日恒例の家づくり講座第315回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

建て売り物件や土地探しの中で業者選びをしている時、「こちらで契約するとしたら、契約前に契約書や重要事項説明書のコピーをいただけますか？」と尋ねたことはありますか？

恐らく、不動産トラブルを経験した人や法律に詳しい人が身近にいない限り、そんな質問は思いつかないかもしれませんね。

契約を交わす時、業者はまず『重要事項説明書』を読み上げます。それは、契約前に全てを読み上げるよう宅建業法で義務付けられているとても重要な内容です。

業者が読み上げている間、あなたは手渡された重要事項説明書を見ながら、その内容が適正か判断します。

この時、あなたが質問をしない限り、相手はあなたが納得したものとして話を進めていきます。業者が自発的に一つ一つ解説することはないと言っていいでしょう。

・・・まあ、「ここまで、何か質問はありませんか？」くらいは言ってくれるかもしれませんが。

もしかすると、その時あなたには疑問が次々に湧いてくるかもしれません。自分の理解度に自信がなくて、第三者の意見を聞きたくなるかもしれません。

しかし、「充分に理解してから契約したいので、正式な契約は、日を改めてお願いします」なんて、自分からはなかなか言い出せないものです。

不動産業界では契約に関するトラブルが少なくありません。その中には、契約の内容をきちんと理解しておけば防げるトラブルが多いといわれています。

しかし、そのためには、何度も読み返して、十分に理解するだけの時間が必要です。場合によっては、第三者に内容の正当性を調べてもらう必要もあります。

そのためには、数日から１週間前には写しを受け取る必要があります。

さて、ここまで読んだあなたは、契約前に契約書や重要事項説明書の写しを渡さない業者をどう思いますか？

もし少しでも不信感を抱いたなら、その業者を選ぶのはやめましょう。

残念ながら、契約前に自主的にこれらを渡してくれる業者はまだ少数派だとか。

プランを煮詰めてから他の業者に変更するのはかなりの決断力が必要です。それに、直前で契約を断ったら、それまでに発生した費用を請求される場合もあります。

そんなトラブルを防ぐためにも業者選びの段階で確認しておきたいものです。

もちろん弊社の不動産部ではお客様がご納得出来るまで丁寧にご説明をさせていただきますので、土地探しからお気軽にご相談ください。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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7月13

家売るオンナと売らないオトコとか。

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くもりのち雨の東京です。

そんな今日は朝から西巣鴨計画検討、図面作成、その後金融機関と工場まわり、帰社後は大工さんと電話、日本橋の不動産会社さんと電話、北新宿計画検討、資料作成など。

午後は提携会社さんと電話、高田馬場計画検討、商社さんと電話、信用金庫さん来社、横浜市中区野毛町計画検討、見積作成、業者さんと電話など。夕方は町田市中町計画検討、書類作成、不動産会社さんと電話、資料作成、北松戸計画検討、ミーティングなど。

夜になってももの凄い湿度で、空気が身体にまとわり付くような感じです。こんな時は汗が蒸発しないので、気温がさほど高くなくても、熱中症に注意しなければいけません。エアコンを上手に使いましょう。

ではこちら。

北川景子が天才的不動産屋に　ドラマ『家売るオンナ』今夜10時スタート

北川景子主演ドラマ『家売るオンナ』が日テレで今夜10時放送スタートする。

　天才的不動産屋・三軒家万智（北川景子）。彼女に売れない家はないという。客の人生最大の買い物をある時はダイナミックに、ある時は感動的に演出して売りまくる。常識に縛られない彼女の独特な生き方は、会社では浮いているがお構いなし。

　客の個人的な問題に首を突っ込み、人生最大の買い物を型破りな方法で売りまくる彼女の働き方・生き方に次第に周りの人間も影響されていく。
 2016年7月13日 11時48分 RBB TODAY

8e60ea08ebd639d50e2b91e184034783-427x640なるほど。

今度のドラマでは、不動産屋がテーマということで、ここは業界人はもちろん、これから家を買おうと思っている方には興味のある番組ではないでしょうか。

私個人的には、ドラマの内容は別にして、彼女を見ることが出来るというだけで、一見の価値を感じています。

さて、皆さんご存じのとおり、テレビのドラマで取り上げられる場合、それはもちろんフィクションですので、現実の世界とは多少なりとも違う設定や、ストーリー展開になっていると思います。

しかしながら、不動産業界だけでなく、車や各種教材など、世の中にあるものでは、それぞれに営業を仕事にしている人がいて、さらにカリスマ営業マンと呼ばれる人がいたり、または伝説になっている凄腕営業マンをご存じな方も多いのではないでしょうか。

営業というお仕事は、実際に携わってみると非常に難しいものですが、売る方としてはなんとしてでも、買ってもらわなければ話にならないので、手を替え品を替え、頭を使って努力をしているんですね。

一方で、買う方の立場からすると、騙されてはならないという感情や、失敗したくないという思いもあり、それゆえに営業という行為が難しくなるわけなんですが、やはり買う方としては当然より良い結果を期待しますよね。

こと家に関して言えば、確かに天才的不動産屋という人もいるとは思いますが、それは売る技術に長けているということで、買った人達がすべて良い結果になったかというと、そうではない場合もあるでしょう。

家電製品や車などですと、接客してくれた営業マンの人柄が気に入って買うということもあります。私も北川景子さんに売られたら、もちろん買ってしまうかもしれません。

ただし、もし失敗したとしても次があるものと、そうではない家を同じ感情で買ってはいけませんね。

不動産と言っても範囲が広いもので、売買と賃貸、住宅とオフィスや倉庫、それぞれに専門化しているのが現状です。

さらに、不動産関連の仕事は、商品の売り買いや紹介ということになるんですけど、その商品について正確な知識を持っているという人はきわめて少ないと思います。

不動産でいう商品とは、建築そのものをさしますが、もちろん不動産屋でも一般的な人よりは多少なりとも詳しいものの、その家がどれほどの性能だったり、家を買う人が望む生活が実現可能か、などを判断することは出来ないでしょう。

不動産屋は、売買や賃貸の契約を法に則って進めるのが仕事なんです。本来の目的である家の住み心地をコントロール出来るのは、建築屋ということになりますので、ここは間違えないようにしてください。

実は弊社には家を売らないオトコと呼ばれるスタッフがいるんですが、すでに業界経験も長く、人生経験もそれなりに重ねてきた彼は、弊社の商品をお客様に売りつけることを一切しないんです。

しかし、これまでに多くのお客様から家づくりを頼まれ、実際に家を建ててしっかりとお引き渡しをし、その後もメンテナンスを含めて、お客様に可愛がって頂いております。

なんら売りつけることをせず、お客様の問題を解決したり、夢にまで見た希望を実現することが出来るからこそ、ご用命を頂けるのだと思います。

もしかすると、そんな彼が天才的建築屋と言われる日が近いのかもしれません。

家を売りつけられたくないとお考えで、そんな建築屋と住まいづくりをしたいとお考えなら、是非お気軽にRCdesignまでお問い合わせください。

あ、ドラマ終わってるじゃん。 

それでは。

今日もありがとうございます。


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10月8

家を売るときのコツとか。

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秋晴れの東京です。

そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、図面作成、大工さんと電話、提携会社さんと電話、蓮根の不動産会社さんと電話、文京区小石川計画検討、板橋区徳丸６丁目計画検討、ガス会社さんと電話、板橋区弥生町計画検討など。

午後は賃貸入居者さんと電話、電気屋さんと電話、その後品川区大井のお客様宅訪問、打ち合わせさせて頂きました、ありがとうございます。夕方帰社後は北区西ヶ原計画検討、お問い合わせ対応、書類作成、豊島区駒込計画検討、中野区南台計画検討など。

皆既月食はご覧になりましたか？なんとも幻想的なお月様でした。

ではこちら。

家を売るとき、売却査定額トップの業者に頼ってはいけない

■さまざまな事情で「家を売りたい」と考えている方は少なくありません。
老齢になれば「年老いた身で広い家に暮らすのは大変。家を処分して子どもと同居しよう」とか「老人ホームに入ったほうが楽だ」といった考えも浮かびます。あるいはもっと前向きに「終の棲家は自分好みの環境で」と新たな家への住み替えを考えている方もいるはずです。

そうした新生活の資金となる家は、できるだけよい条件でスムーズに売りたいものですが、なかなかそうはいきません。

通常、家を売るときは不動産会社に仲介してもらう形をとります。その会社に買い主を探してもらい、売れたら仲介手数料を支払うという媒介契約を交わします。

契約をする前にしておきたいのが、自分の家がいくらぐらいで売れるのか相場を調べることです。

方法としては近所で最近売りに出された家があるかどうかを調べ、その価格を記録しておくこと。

もちろん築年数や広さ、使用状況などによって価格は大きく異なりますが、ひとつの目安にはなります。マンションなら同じ棟で売りに出ていれば、かなり精度の高い相場がわかります。

相場を知り、そのエリアに強そうな仲介業者の顔ぶれがわかったら、仲介業者に査定を依頼する契約交渉を始めます。査定依頼は複数の会社と行うべきです。会社によって仲介するうえでの姿勢や査定額が異なるからです。
2014年10月8日 16時15分 プレジデントオンライン

なるほど。

家を売るタイミングというのも、いろいろなケースがあると思いますが、大概はスケジュールやタイミングが結構大事だったりしますね。

さらに、取らぬ狸の皮算用的なお話しをされていると、計画全体に影響が出る可能性もありますので、不動産の売却も慎重かつ計画的に進める必要があります。

今日の記事では、査定額が高いからといって、安易に契約してはいけませんということです。

もちろん売り主としては一番高い仲介業者と契約したくなるところですが、これはあくまで査定額ということを忘れてはいけません。実際の売買は買い主が見つかって、売買契約が成立してはじめて売買価格が決まるものです。

ちなみに不動産仲介業者が介在するのは仲介手数料という収入が発生するからですが、宅地建物取引業法で定められた手数料の上限は物件価格の3％プラス6万円（プラス消費税）。目出度く売買を成立させられれば、基本的にこれを売り主や買い主の双方から得られることになります。

もちろん当初の査定額で売れなければ、結局は値下げをして売ることになります。それがどんどん下がっていくと、その物件に目をつけていた買い主候補も価格が下がり続けるのを見て買い控えることもあるでしょう。

これが売り主にとっては一番いけないパターンとなってしまいます。時間だけがどんどん過ぎてしまい、計画にも支障がでたり、精神的にも落ち込んだりしてしまいます。それで一定の価格まで下げたところで売れたとしましょう。他の適正な査定額の会社だったらもっと早く売れたかもしれません。

ですので、契約交渉では査定額の高い安いではなく、どうしてその査定額になったのか明確な根拠が示せることや、その会社の販売実績なども考慮に入れたうえで信頼できる仲介業者を選ぶようにしましょう。

ちょっと裏技的な方法として、知人や近所の人が「買いたい」と言ってきた場合は不動産仲介業者を通さず、個人同士で売買することも可能ですので、仲介業者の手数料が省ける分、金額的には売り主も買い主も有利です。ただし、すでに不動産会社と専属専任契約をされている場合は出来ません。

また、素人同士の交渉にはトラブルがつきものですし、書類の作成などでわからないことも多いかもしれません。そんな時はプロの仲介業者を介在させたほうが無難ですし、この場合なら買い主が決まっているわけですから、営業努力がゼロなので買い主側からの手数料分を減額してもらう交渉をする余地があります。

不動産売買は、次のステップに行くためにも、なるべく有利に進めたいものですが、安全でスムーズという点も大切ですね。売買のお悩みがございましたら、是非お気軽にＲＣｄｅｓｉｇｎまでお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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8月8

誰も住まない実家の管理とか。

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曇りのち時々雨の東京です。

IMG_4860そんな今日は朝から書類作成、豊島区駒込計画ではコンクリート打設、その後台東区上野桜木計画の現場へ、本日めでたくお引き渡しと取り扱い説明をさせて頂きました。オーナー様には大変お世話になり、誠にありがとうございます。

午後は北区西ヶ原計画の現場へ、電気屋さん、設備屋さん、大工さんと打ち合わせなど、帰社後はお問い合わせ対応、徳丸６丁目計画検討、図面作成、出版社さんと電話、小金井東町計画検討など。夕方は世田谷区砧計画検討、大工さんと打ち合わせ、各種段取りなど。

残暑お見舞い申し上げます。台風が接近しておりますので、皆さん十分ご注意ください。

ではこちら。

誰も住まない実家…税金、安全面で損をしない管理術は

子供が実家から離れて独立した家では、親が子供の住まいに同居したり、介護施設へ入居などすると、誰も住まなくなった実家をどうするかが問題になる。

「『手放したくない』親は多いと思いますが、そのまま所有する、賃貸に出す、売却する――という3通りでは、維持に必要なお金が変わってきます」

こう語るのは、経済ジャーナリストの荻原博子さん。それぞれのケースのポイントを荻原さんに聞いた。

〈そのまま所有する〉場合、固定資産税が必要だ。空き家でも変わらない。税負担より大変なのは管理。空き家のまま放置すると、家の老朽化だけでなく、ゴミの不法投棄や放火など防犯面でも問題を抱えることになる。空き家はここ20年で倍になったといわれ、空き家の適正管理条例を設ける自治体も増えてきているそうだ。

「遠方に住み自分で管理できない方には、不動産会社や警備会社の空き家管理サービスがあります。月1回の見回り訪問や郵便物の転送などが、月約1万円から契約できます」

〈賃貸に出す〉場合には、契約期間を定め、その期間が過ぎると退去しなければならない「定期借家権」を設定しておく。問題のある借り手が居座り続けるといった心配がなくなる。
女性自身 2014年08月07日16時00分

なるほど。

実はすでに記事のような問題に直面している方が少なくないようです。

ご存じのように少子高齢化が進み、親の住んでいた家を受け継ぐ人がいないというケースが増えていて、それがいろいろな地域で空き家問題となり、最近は社会問題としても取り上げられるようになりました。

この空き家問題については、以前にも取り上げさせて頂きましたが、街の美観を損ねたり、犯罪の温床になる場合もあり、すでに行政によっては解体費用を助成したり、強制的に撤去するような条例を整備した地域もあります。

一方では空き家の有効利用も考えられていて、過疎地の永住者誘致や地域の財産として使うなど、模索が続けられていますが、いぜん不動産の利関係が複雑な分、問題の解決には時間も費用も掛かることになりますので、今後は早期に国を挙げての空き家対策が求められそうです。

実際にそんな空き家問題の当事者に、誰もがなってしまうことがあるかもしれません。

記事にあるように、賃貸に出す方法もひとつですが、初めて大家さんになるという方も多いのではないでしょうか。大家業を兼業するとなると、場合によっては確定申告が必要になたり、集客や管理についてもそれなりに勉強や工夫が必要になりますね。

そんな管理も面倒だとなると、売却するという選択肢もあるでしょう。この場合は家を売ると、売れた金額から、買ったときの家の代金とその手数料や売る際の費用を引いた譲渡所得に対して税金がかかります。

ただし、親が住んでいる家を売ったときは、譲渡所得から3千万円控除されますが、注意点として、実際に住んでいる家が条件ですから、住まなくなって3年目の年末を越えると、3千万円の控除はなくなってしまいます。

さらに親が亡くなれば、相続することになります。すでにご存じだと思いますが、相続税は来年から非課税枠が引き下げられ、課税対象者が大幅に増える見込みです。子供2人で相続する場合、今年中なら7千万円まで非課税ですが、来年からは4千200万円までに変わるので、注意が必要です。

空き家と言っても、その所在する地域や広さ、親や兄弟など親類縁者の状況よって、それぞれに出来ることが異なるでしょうし、円満な解決には専門的な知識が必要になる場合もあります。近隣の方に迷惑をかけず、自分たちにとって最善の方法はどのようなものなのか、もしかするとお盆のこの時期、じっくり相談する良い機会かもしれません。

もし専門的な助言やアドバイスなどが必要になりましたら、不動産の賃貸、売買仲介、土地の有効利用などお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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12月18

税制改正大綱を見よう。

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曇りのち雨の寒い東京です。

そんな今日は朝から板橋区赤塚新町にて現地調査、その後保険組合さんへ書類お届け、帰社後は信用金庫さん来社打ち合わせ、文京区本郷計画検討、渋谷区東計画のお客様とお電話、ありがとうございます。

午後は来客面談、豊島区南大塚にてご検討のお客様とお電話、書類作成、商社さんと電話、塗装屋さんと電話、台東区上野桜木計画検討、鳶さん来社打ち合わせなど。夕方は提携会社さん来社、ミーティング、資料作成、板橋のOBオーナー様とお電話、北区西ヶ原計画検討など。

雪の予報もありますが、都心部は積もることは無さそうですので、一安心です。しかしながら厳しい冷え込みと天候には引き続きご注意ください。

ではこちら。

平成２６年度税制改正大綱決定　消費税率引き上げの影響緩和など幅広く

平成２６年度税制改正大綱が１２月１２日まとまった。わが党が大綱策定に当たって重点としたの は、１年前の政権復帰以来一貫した最重要課題である日本経済再生と、昨年の税制抜本改革法に関連した中長期的な課題への取り組みの２点。この結果、企業の 交際費課税の見直しや国家戦略特区の税制支援策のほか、来年４月の消費税率引き上げに伴う影響緩和をも踏まえた車体課税の見直しや、地域間の税源の偏在を 是正するための措置など、幅広い措置が盛り込まれた。

大綱は１２日の臨時総務会で了承された。これに先立って開かれた党税制調査会総会で、野田毅会長は今年１月に２５年度税制改正、１０月に民間投資 活性化のための税制改正を行ったことに触れて、「１年に３回税制改正大綱をまとめたのは初めて。それだけ、わが国が抱える課題が重いということだ」と述 べ、デフレ脱却の道を確保しながら、地方税体系の構築などの重要課題に取り組んだことを指摘した。 
自由民主2013年12月18日 17:36

なるほど。

毎年のことながら、この税制改正大綱をチェックしておかないと、知らないうちに結構大切なコトが決められていたりするんですよね。

もしご興味があってご自身でも見てみたいという方は下記からどうぞ。
https://www.jimin.jp/policy/policy_topics/123161.html

その中でも住宅・不動産関連で主な項目としては、中古住宅流通・リフォーム市場拡大・活性化に向け、買取再販事業者により質向上のための改修工事が行なわれた中古住宅取得時の登録免許税（所有権移転登記）を、一般住宅0.3％のところ0.1％とする措置を創設するとか。

さらに中古住宅を取得し、入居前に耐震基準への適合改修を実施する場合について、住宅ローン減税、贈与税、および不動産取得税について特例措置の適用を可能とするなどは、住宅ストックの活用が進むためには有効かもしれません。

また、新築住宅において戸建て3年間、マンション5年間につき2分の1とする固定資産税の減額措置を2年間延長するほか、認定長期優良住宅については、所有権保存登記が一般住宅0.15％のところ0.1％に、所有権移転登記が一般住宅0.3％のところ戸建0.2％、マンション0.1％とする軽減税率適用を2年延長するとあります。

残念ながら消費税の軽減税率については、税率１０％時に導入するということで、しばらくは基本的に一律８％ということになります。

やはり生活に密着した衣食住については、税率を下げたり廃止するものがあっても良いと思うんですけど、欧米のように品物によって消費税が細かく違っているというのも、少々わかりにくいかもしれません。

中でも住宅関連については、金額が大きい分負担も多いので、是非とも税率の見直しを行ってもらいたいと思いますし、特に性能の高いものや、耐久性に優れている住まいについては、より優遇があっても良いでしょう。

税制の優遇や法律の整備によって、日本の住まいがより良いものになってくれればいいんですけど、そんな官僚や行政の遅い対応は待っていられないという方は、是非ＲＣ（鉄筋コンクリート）住宅をご検討ください。

それでは。

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11月15

不動産業者が困るお客様とか。

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曇りのち雨の東京です。

そんな今日は朝から渋谷区東計画の現場でコンクリート打設、資料作成、その後葛飾区新小岩のお客様宅へ、お打ち合わせをさせていただきました。ありがとうございます。その後浦和の不動産会社さんと電話、地盤調査会社さんと電話など。

午後は金融機関へ、帰社後は書類チェック、文京区本郷計画検討、資料作成、巣鴨の業者さんと電話、成増の不動産会社さんと電話、解体業者さんと電話、豊島区駒込計画検討、お問い合わせ対応、豊島区長崎のお客様とお電話、板橋区弥生町計画検討など。夕方はサッシ屋さんと電話、大工さんと打ち合わせ、ミーティングなど。

さて、明日は弊社社員研修のため一部の業務を除き休業させて頂きます。ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒よろしくお願い申し上げます。

ではこちら。

不動産を案内する際、ぶっちゃけ「面倒だなぁ」と思う客ってどんなの？―「風水を気にする人」「個人信用情報を偽る人」

物件案内する際、どんな人が「面倒くさい」「勘弁して」となるのでしょうか？ 不動産業者に、物件案内で困るお客さんを聞いてみました。

■風水を気にされるとどうしようもない
物件を案内する際、どんなお客さんが困るのでしょうか？
一番困るのは「風水」を気にするお客さんですね。こればっかりはどうにもなりません。

風水ですか(笑)。トイレの位置が気に入らないとか言われるのですか？
そうです(笑)。バス・トイレの位置、窓の方向など、間取りや部屋の配置で文句を言われても何ともなりませんからね。面倒と言いますか、アウトです。

風水を気にする方って多いんですか？
意外に多いのです。そんな人は、「内覧する前に間取り図を見ろ！」と思ってしまいますね(笑)。ひどいのだと、「今月は風水的に時期が悪いので契約できない」なんてことを言い出す人もいました。

じゃあなんで内覧してるんだって話ですよね。
マイナビウーマン 2013年11月15日16時50分

なるほど。

記事では不動産業者から見た、ちょっと困るお客さんということですが、賃貸にしても分譲にしても、予め完成している住宅では、確かに風水と言われてもどうしようもないこともありますね。

これが新築なら、ある程度ご要望を反映した間取りを１から考えることもできますので、より満足度を高めることも可能だと思います。

しかしながら、風水も完璧に従うとすると、少なからず使い勝手や間取りの効率に影響が出ることもありますので、そんな場合は代替え案を考えるのも１つの方法です。

通常はネガティブな内容も、それを改善する方法があったりしますので、もし風水的に気になる点があったら、その部分も併せて専門家にご相談してみると良いと思います。

さて次の困ったさんですが、それは自分の素性を偽る人も厳しいとのこと。

まあ当たり前なんですけど、業者としてもがっかりしてしまうもののようです。物件の売買で、個人信用情報機関に事故情報が残っていると、折角話を進めていても最後にどんでん返しでは残念過ぎます。

例えば、過去に破産した経験があったり、家賃を滞納していた経験があるのに、それを事前に告知していただけないケースだと厳しいですね。何軒も案内しようやく購入することになっても、住宅ローンを組む段階で買えないことが分かると……これがお互いに一番残念でしょう。 

記事はもう一つありました。例えば物件のことについて、事細かくしつこく聞いてくる人だそうです。
分からないことを納得するまで聞かれるのは大きな買い物ですから当然だと思いますが、やはり限度はあるかもしれません。

また、許容範囲だったり、法的に問題ない部分を、ありとあらゆる手を使って指摘して改修させようとする人は厳しいようですが、もちろん、明確な問題のある箇所や瑕疵に該当するような場所は、しっかりと修正をしなければいけませんので、そこは遠慮の必要はないと思います。

建物を含む不動産のご相談は是非RCdesignまでお気軽にご一報下さい。

それでは。

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7月12

不動産は「今」ではなく「歴史」もね。

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東京は夏です。

そんな今日は朝から上野桜木計画検討、見積作成、信用金庫さん来社、渋谷区東計画検討、図面作成、構造検討、渋谷区神宮前計画の現場では中間検査がありました。

午後は池袋の不動産会社さん来社打ち合わせ、金融機関へ、帰社後は資料作成、来客面談、文京区本郷計画検討、構造担当と電話、図面作成など。夕方は北区西ヶ原計画検討、お問い合わせ対応、渋谷区神宮前計画検討、資料作成など。

もしかすると明日から３連休という方もいらっしゃるかもしれません。さっそく夏を満喫出来ると良いですね。

ではこちら。

不動産は「今」を買うのではなく土地の「歴史」から買うべき

今はアベノミクス効果でデフレ脱却を果たし、資産インフレの時代が到来する前夜。インフレになれば住宅価格は値上がり、大きな出費をして買ったマイホームを高値で売ったり貸したりすることもできる。

住宅の資産価値を守るためには、「都心」「駅近」といった人気のエリアを選ぶべきと思われがちだ。「ただし、好立地の物件はどうしても価格が高い。ましてや今後の人口増を見越して物件の大量供給があれば、将来的に値崩れを起こしやすいという側面もある」
 
そう指摘するのはファイナンシャルプランナーの藤川太氏（家計の見直し相談センター）だ。単に「人気のエリア」だという理由だけでは、本当に資産価値の落ちない街は選べない。

『東京のどこに住むのが安心か』（講談社刊）の著者で、財営コンサルティング代表の山崎隆氏は、「人気エリアやアベノミクスによる地価上昇といった“瞬間風速”だけに踊らされるべきではない」と、こうアドバイスする。

「不動産は『今』を買うのではなく、土地の『歴史』から買うものであるという視点を持ってほしい。住宅地として歴史のある街には長く住まれ続けるだけの理由がある。そのようなエリアは今後も高い価値を維持し続けるでしょう。
NEWSポストセブン2013年07月12日07時01分

なるほど。

確かに住まいづくりを土地探しから始められる場合、まずはどこに暮らすか、というところから検討を始めることになりますが、やはり今現在その地域が便利だったり、人気があるところから探し始めることになるでしょう。

その点で、記事では今の街だけを見るのでは無く、過去の歴史からもその土地の素性を知った上で検討するように進めています。うん、一理ありますね。

最近は本屋さんでも比較的容易に古地図を手に入れられるようになったり、何よりスマホアプリでも見ることが出来るようになっていますので、目を付けた土地がその昔どのように使われていたところなのかを確認しておくことも必要かもしれません。

建築・土木の業界人や、不動産業界でも比較的ベテランな人なら知っていることなんですけど、例えば、古くからある電車の路線は地盤も固いとか。自衛隊の駐屯地がある地域は地盤が固いという話は、ひとつの目安にしていただけるでしょう。

もう一点、坂の多い地域では注意が必要です。以前私が経験したケースでは、今は立派な住宅地になっている場所が、数十年前までは地域のゴミ捨て場所だった、ということを地主の長老さんに聞かされるまでわかりませんでした。

その時はボーリング調査をしたところ、地中１５ｍくらいから異物が発見出来ましたので、事故を回避することが出来ましたが、古くから人が暮らす場所でも、谷や沢があるところですと、埋め立てられていることもあるようですので、注意が必要です。

一方、今現在人気がある湾岸エリアの高層マンションなどは、交通の便の良さや、ステータスシンボルの度合いが高いとか、高層階の展望の良さには憧れを抱くかもしれませんが、やはり災害時ことや資産性という点からは注意が必要かもしれませんね。

本来、住まいづくりの出発点は家のはずなんですけど、もちろんその地域や街も大切に違いありません。しかし今の日本、特に都市部ではではあまりにも土地の価格高くなってしまっていることが、良い家が増えない要因のひとつだと思います。

繁華街に近い一等地に、安全性や快適性を犠牲にした家を建てることで、理想のライフスタイルが実現出来るとは思えないんですけど。

もし住まいづくりを土地探しからご検討されているなら、是非お気軽に弊社までご相談ください。

それでは。

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5月9

空き家とスラム化を考える。

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引き続き良い天気の東京です。

そんな今日は朝から成増２丁目計画検討、資料作成、渋谷区恵比寿２丁目計画検討、塗装屋さんと電話、豊島区長崎のＯＢオーナー様とお電話、サッシ屋さんと電話、資材発注など。 

午後は文京区向丘計画検討、お問い合わせ対応、原稿作成、資材メーカーさんと電話、中台計画検討、図面作成など。夕方は世田谷区用賀方面へ、お客様と打ち合わせなど。帰社後は向ヶ丘のお客様とお電話、ありがとうございます。

今日は長男の誕生日でしたので、家族でお祝いしました。もう１９歳で来年はハタチ・・・信じられません。

ではこちら。

増える空き家　管理体制が崩れスラム化問題に

アベノミクスで盛り上がる不動産市場。マンション発売戸数は前年を上回るペースで、消費者は買い時とばかりに殺到する。だがその裏で日本列島を覆い尽くす勢いで増えているのが、「危険な空き家」だ。

空き家といえば一戸建てのイメージが強いが、日本全国に広がる756万戸の空き家のうち462万戸、実に6割強がマンションを中心とする共同住宅なのだ。

前橋市内の中心街に、築35年の居住者ゼロのマンションがある。6階建てで、壁には朽ちたパチンコのネオン看板が残されており、1階のガラス扉の前には古タイヤが転がっている。近くの不動産会社の社長によると、ある男性が1、2階をパチンコ屋、4階以上を分譲マンションとして建てたが、すぐにトラブルが持ち上がったという。

「『品がない』というマンション購入者たちの反対を押し切って、その男が壁にパチンコ屋のネオンの看板を付けてしまった。すると買った人がだんだん出ていき、賃貸の部屋にも人が入らなくなった。商品価値はガタ落ちし、空っぽになった後、ガラの悪い連中のたまり場になったこともあった」
dot.（ドット）　2013年05月09日07時00分
 
なるほど。
 
この問題、実は結構前から言われていることなんですけど、日本では業者はもちろん、一般市民も変わる事無く、まだまだ新築信仰を続けています。

総務省では5年に1度、「住宅・土地統計調査」を実施していますが、最新の2008年の数字をみると一戸建てやアパート、マンションなどを含め、空き家の数が756万戸とのこと。

ちなみに住宅総数は5758万戸ということなので、「空き家率」は13.1％ということになります。これは実に8戸に1戸以上、誰も住んでいない住宅が存在するということです。

さらに、空き家率を予想している野村総合研究所のリポートでは、2040年の空き家率を実に36％とはじいているそうですから尋常ではありません。

ここ数年、日本では年間約80万戸のペースで新築住宅を造り続けていますが、約60万戸に抑えたとしてもこの数字になるということです。これは3戸に1戸が空き家という住宅超飽和時代が、そう遠くない将来にやってくるということです。

もちろん、耐震性能の低い住宅や、断熱性能などが低く省エネ性に欠ける住宅などは順次建て替えを行なう必要がありますので、新築が全く無くなるということはありません。

おそらく、記事のように共同住宅のスラム化が進むというのは、そもそも人口が爆発的に増えた時代に土地の有効活用としての共同住宅が必要なくなる時が来たということかもしれません。

実は地方のマンションでは、空き家率が半分を超すものも少なくないそうで、空き家率が高いと管理体制が崩れやすくなり、結果としてマンションがスラム化するようです。

よほどの都心は別として、もう分譲マンションに住む必要は無く、大抵の家族が憧れの一戸建てに住む時代が来たのかもしれませんね。

くれぐれも妥協や焦りで分譲マンションを購入したりしないようにご注意くださいね。

それでは。

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5月8

競売不動産と住まいづくりとか。

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良い天気の東京です。

そんな今日は朝から世田谷区若林計画検討、見積作成、電気屋さん来社打ち合わせ、書類作成、渋谷区恵比寿２丁目計画検討、図面作成など。

午後は渋谷区神宮前計画検討、成増２丁目計画検討、見積作成、ガス会社さん来社打ち合わせ、文京区向丘計画検討、資料作成、ミーティングなど。夕方は文京区本郷計画検討、提携会社さんと電話、北区田端計画検討など。

あ、そう言えば、今週５月１０日は何の日かご存じでしょうか？
そう、「コンクリート住宅の日」ですね。これはコンクリート住宅の良さと正しい情報を、もっと多くの皆様に知っていただくために制定された立派な記念日なんです。是非この機会に興味を持っていただきお問い合わせいただけると幸いです。

ではこちら。

日本初！「競売不動産パビリオン」を新設！！

「朝日 住まいづくりフェア２０１３」内、「HOME’S 不動産投資EXPO」

５月２４日（金）〜２６日（日）に、東京ビッグサイトで行われる日本最大級の住まいの展示会「朝日 住まいづくりフェア２０１３」内、「ＨＯＭＥ’Ｓ 不動産投資ＥＸＰＯ」において、競売不動産を正しく広め、一般的に流通させることを目的とする一般社団法人　不動産競売流通協会より展示会主旨へのご賛同及び全面協力を得て、日本初！「競売不動産パビリオン」を新設いたします。

競売不動産を投資目的で検討している方、居住用として検討している方などを対象に、協会のネットワークを活かした全国の競売不動産を扱う信頼の不動産企業が一堂に集結、競売不動産市場の最新情報をご提供いたします。 

＜日本初！競売不動産パビリオン＞
●全国の競売不動産を扱う不動産企業１４社が一堂に集結！！
出展社は、信頼のネットワークを誇る一般社団法人　不動産競売流通協会の会員企業のみで安心です。首都圏のみではなく全国各地から不動産企業が出展しているのは、本展示会のみ。地域ごとの特徴や情報が分かります。競売不動産取扱主任者も現地に在席致します。 
PR TIMES 2013年05月08日10時21分

なるほど。

確かにこの競売不動産の難しさってあると思います。
 
弊社にも土地を探されている方から多くのご相談をいただきますが、中にはこの競売も視野に入れて、探されている方もいらっしゃいます。

競売はこれまでのイメージがあまりにも悪すぎたということもあるかもしれませんし、実際に購入後のトラブルを耳にすることもあります。

しかし、そんな競売もしっかりと情報収集をし、出来れば信頼の出来る不動産会社が落札した物件だと安心ですし、比較的価格を抑えて不動産を入手出来るのではないでしょうか。

もしそんな競売にご興味があるなら、記事の催しに参加してみると少しは勉強になるかもしれません。

ところで、この催しですが、正式な名称を【朝日 住まいづくりフェア2013】といい、 その中には、注文住宅EXPO/住宅リフォームEXPO/ガレージングEXPO/住宅設備・建材EXPO/HOME’S 不動産投資EXPO/スマートハウスEXPO2013が併せて開催されます。

この展示会自体は結構古くからあるものだと思いますが、年々その規模が大きくなっているようで、内容も細分化されてきたようです。

ここで耳寄りな情報をひとつ。通常はこの展示会、入場料が２，０００円かかるんですけど、今なら事前登録をしておくと、同時開催のすべての催しに無料で入場出来るようになるそうです。下記のリンクから来場事前登録が出来ます。

http://www.housingworld.jp/

もちろん、注文住宅やガレージハウスなどにご興味がある方や住みたい家をお探しの方にも参考になることがあると思いますので、お時間のある方は足を運んでみてはいかがでしょうか。

もしかすると会場のどこかに弊社の情報もあるかもしれません。

それでは。

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不動産
住まいづくり
5月1

おとり広告を見分けよう。

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くもり時々晴れで夕方から雨の東京です。

そんな今日は朝からさいたま市宮原計画検討、練馬区春日町の客様とお電話、塗装屋さんと電話、資料作成、渋谷区東計画検討、見積作成、設備屋さんと電話など。

午後は蓮根のお客様宅へ、お客様と打ち合わせ、昇降機メーカーさんと打ち合わせなど、帰社後は信用金庫さん来社、赤塚のお客様来社、来客面談など。夕方は北区田端計画検討、板橋区中台計画検討、お問い合わせ対応など。

帰宅時にはちょっと肌寒く感じました。GWでも体調管理にはご注意ください。

ではこちら。

不動産広告のNGワード　「おとり広告」を見分けるコツとは？

家のポストに届くチラシや、街角の電柱に張られたビラなど、日常のありとあらゆる場所で見かける「不動産広告」。住宅購入を検討中の人はもちろん、何気なく見入ってしまう人も多いのでは？　

しかし、多くの不動産広告のなかには、「おとり広告」や「誇大広告」などの悪質な不動産広告が紛れ込んでいることも事実。そこで、不動産広告のNGワード、さらに注意するべき「おとり広告」の見分け方をチェックしていこう。
オリコン 2013年05月01日10時00分
 
なるほど。

ＧＷ中も不動産のチラシや折り込み広告が多く入っていますので、ついつい目を通してしまうという方も多いのではないでしょうか。

通常はほとんどの人の場合、不動産を買う時って初めてということが多いと思います。それだけに事前に注意しておくべき事をあらかじめ確認しておくのは有効だと思います。
 
弊社では土地をお探しの方にいつもお話させて頂くことがあるんですが、それは「土地は探すというよりも選ぶという感覚が必要です」ということ。

土地をお探しの方とお話していると、結構シビアな条件を挙げておられたり、相場感の無い自分の都合を並べながら探しているという方もいたりします。

土地は基本的にオーダーで造ることはできませんし、時期によって相場の上下もありますので、探し当てるのはまさに宝くじに当たるようなものかもしれません。

さて、記事にもあるように不動産広告を見るうえでも気をつけなければいけないことがいくつかありますね。

たとえば新築とは？と聞かれて明確に答えられる方は意外に少ないです。新築とは建築後1年未満かつ“未入居”である物件を指し、それ以外はすべて中古物件と表記しなくてはならないんです。

また広告の文字の大きさは原則として７ポイント（約2.5mm四方の大きさ）以上と決められていて、あまりにも小さな字を使っている広告は、要注意かもしれません。
 
ちなみにＮＧワードとしては、完全、完ぺき、絶対、日本一、抜群、当社だけ、特選、厳選、最高、最高級、格安、堀出、土地値、完売などは、根拠も合理的な理由もなく、購買意欲を扇情的にあおるだけの目的で使用してはならないとされています。
 
つぎにおとり広告ですが、「実在しない住所・地番を掲載した物件」、「売約済みの物件」をエサに客を呼び込み、「希望者にほかの物件を勧めるなど当該物件の取引に応じない」などが代表例ですが、誰が見ても「掘り出し物」だと感じる広告は注意が必要です。

さらに、許可なく街角の電柱などに貼付されたビラなどは、「屋外広告物法」、「道路法」、「軽犯罪法」などの法律に違反する行為となっていますので、それだけでも業者として疑問を持った方が賢明だそうです。

とにかく、土地や住宅購入を考えたら、一定の時間をかけてじっくり考えることが必要です。煽られたり、焦って決める必要は無いということを常に頭の片隅に置いておきましょう。

土地選びも、住まい選びも、ＲＣｄｅｓｉｇｎまで是非お気軽にご相談ください。

それでは。

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住宅購入
4月25

ネットで物件探しの裏技とか。

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晴れ時々くもりの暖かい東京です。

そんな今日は朝から資料作成、成増計画検討、図面作成、朝霞市の不動産会社さん来社打ち合わせ、渋谷区神山町計画検討、信用金庫さんと電話、見積作成など。

午後は恵比寿方面へ、渋谷区東でご検討のお客様と打ち合わせなど、ありがとうございます。帰社後は練馬区春日町のお客様とお電話、塗装屋さんと電話、渋谷区恵比寿２丁目計画検討、構造担当と電話など。夕方は資材発注、都市銀行さんと電話、見積作成、出版社さんと電話など。

春らしい丁度いい気温だったのではないでしょうか。とは言ってもまだまだヒノキが飛んでいますので油断は出来ません。

ではこちら。

「とりあえず不動産屋さんへ」は絶対NG！ 〜ネットで物件を探す４つの裏技〜

春の引越シーズンはすでに終盤戦といった感じだが、不動産屋さんの混雑も峠を越したこれからの時期は条件交渉がしやすいという意味で穴場の時期でもある。

では、「今すぐ不動産屋さんへGO！」かというと、それはNG。最近は大手の不動産・住宅情報サイトが非常に充実しており、そうしたサイトの活用次第で、自分にとっていい物件に出会えるかが大きく違ってくる。

今回は主に賃貸を中心に、ネットで効率よく物件を探す裏技を考えていこう。
＠DIME 2013年04月25日04時00分
 
なるほど。

確かに春の引越シーズンも終盤といった感じではありますが、ここ数年は賃貸住宅の動き方も少し変化して、以外とゴールデンウイークに探される方も多くなった気がします。

以前なら４月までに新居を決めておく、ということが多かったと思いますが、最近は行き先や配属が決まったり、新しい環境に慣れてから、ＧＷにゆっくり探すという方も多いようです。

ですので、大家さんも以前ほど慌てることなく、良い入居者さん待っているという賃貸物件もあります。いずれにしても選択肢は多いので、選ぶのに迷ってしまうかもしれませんね。

記事では賃貸物件を効率良く探す方法を紹介していましたので、簡単におさらいしておくと、今の時代はやはりネットを使うメリットをフルに活用して、家賃の相場を調べたり、同じ建物でも階数によって価格の違いを調べたりしましょう。

また、不動産会社についても、一般には宅地建物取引業の免許番号を確認し、営業年数やおおまかな会社の規模などを参考にする方法があるものの、これもあくまで参考程度。実際は付き合ってみないとわからない、というのが消費者の本音とか。 

まだまだ不動産会社って、あまり良いイメージではないのかもしれませんね。そうなると口コミにも目が行ってしまいますが、昨今のやらせやステマの問題もあるので100％信用できるわけではありません。あくまで参考程度が良いでしょうとのこと。

ここでメジャーなサイトを記載しておきますので参考にして下さい。
■SUUMO http://suumo.jp/
■HOME'S http://www.homes.co.jp
■at home http://www.athome.co.jp

これは私個人的な意見ですが、賃貸住宅もネットだけではなく、実際に物件を見た方が良いでしょう。中には価格以上の価値ある物件もありますし、反対に環境が悪かったり、建物の性能が悪かったりしたら大変です。実は物件を見ると、大家さんの考え方や人柄がわかってしまうんですよ。

今回は賃貸住宅のお話でしたが、土地を買って家を建てる場合や、中古不動産を買う場合などでも、実は同じように、とりあえず不動産屋さんへはＮＧなんですよ。
 
不動産を買う場合のお話はまた機会のある時にお話させていただきますが、お急ぎの場合は弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは。

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賃貸住宅
4月23

住宅の買い時感とか。

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晴れてちょっと暖かくなった東京です。

そんな今日は朝から資料作成、提携会社さんと電話、目黒区柿の木坂２丁目計画検討、見積作成、関連会社社長と電話、資材発注、越ヶ谷計画検討など。

午後は高田馬場へ、RC-Z家の会会合出席など。夕方帰社後はお問い合わせ対応、書類作成、その後信用金庫さんの会合出席へ。

ではこちら。

住宅の「買い時感」リーマン後最高に／価格の先高感強まる

長谷工アーベストが首都圏在住のモニターを対象に４月に実施したアンケートによると、住宅を「買い時だと思う」回答割合が前回１月調査より５ポイント高い３５％に増え、買い時感ＤＩは０８年のリーマンショック以降で最も高い１６に上昇した。

買い時感ＤＩは買い時だと思う回答から思わない回答を引いた数値。アンケートは約２５００人が回答した。「買い時」の回答割合３５％は、大震災直前の１１年１月の３１％も上回った。

買い時だと思う理由は「低金利６７％」「消費増税６５％」が依然多かった一方、「今後は価格が上がる」が前回の３０％から４２％に増えて３番目に多くなった。前回は５番目だった。

買い時だと思わないモニターも含めて今後のマンション価格の予想を聞いたところ、前回２７％だった「徐々に上昇」が１５ポイント増の４２％に増え、上昇予想から下落予想を引いた価格動向ＤＩは３１と前回を２１ポイント上回った。
週刊住宅 online 2013年04月23日00時00分 
 
なるほど。

ジョジョに、確実にインフレに向かっているという感じでしょうか。

日々の生活では特に変化は感じませんが、マスコミによる報道やネットの情報などでは、すでにバブルのような印象さえ受けます。
 
きっと雰囲気づくりという点も大切なことなんだと思うんですが、どうも今のところは煽りという感じがしてしまいます。

実際に数年の間にはインフレが進み、不動産関連の価格が上昇しているかもしれませんが、さらにその数年後にはそのバブルも収束しているかもしれません。
 
経済の予測は大変難しいことですので、ご自身で自信を持てるように勉強していただくか、信頼出来る方にご相談いただくしかないと思います。
 
ちなみに最近の不動産業界では、大方の予想をふまえて新規の分譲計画を推し進めている会社と、これまでの経験則から慎重に計画している会社に分かれているように感じます。

きっと少なからず土地の価格も上昇するのでしょうが、地域によってそのスピードや大きさには差があるように思います。

一方、建築についてはすでに価格の高騰が始まっている材料や工事の種類もある中で、この先も値上げが懸念されている材料が多く、しばらくは高値が続いてしまうかもしれません。
 
そうなると記事の通り先高感も間違いではなさそうですが、本当の買い時というのは、ご自身のタイミングが一番大切だと思います。
 
住みたい住宅の買い時について、当然金銭的な損得もありますが、それ以外にも重要なタイミングがあるということを忘れないようにしましょう。くれぐれも駆け込み乗車と衝動買いなどはされませんようにご注意ください。

お買い得な住まいのご相談は是非弊社までお気軽に！

それでは。

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4月17

不動産広告の罠とは。

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くもり空の強風でも暖かい東京です。

そんな今日は朝から渋谷区東計画検討、来客面談、地盤保証会社さんと電話、お問い合わせ対応など。

午後は板橋区赤塚のＯＢオーナー様宅訪問打ち合わせ、ありがとうございます。帰社後は地方銀行さん来社打ち合わせ、渋谷区恵比寿２丁目計画検討、建材メーカーさんと電話、資料作成など。夕方は板橋区中台計画検討、所沢計画検討、埼玉県越ヶ谷計画検討など。

そう言えば、今日も夕方にめまいかと思ったら微妙に地震があったりして、最近また地震を感じることが増えた気がします。用心用心。

ではこちら。

マイホーム購入で数百万円損する「罠」とは？ 不動産広告で見破れ！

どんな広告にしたら、物件をより高く、より早く売ることができるだろうか？」

不動産会社では、日夜このような議論が交わされている。広告をどれだけ魅力的にするかは、その物件が売れるかどうか、ひいては自分のボーナスや会社の業績に直結する、不動産会社の生命線だからだ。

もちろん、不動産広告には厳しいルールがあり、まったくのウソを書くことはできない。だからこそ不動産業界は昔から、ある手口を磨いてきた。それが、「勘違いと幻想を生み出す手口」だ。

「こちらがだましたのではない。お客さまが勘違いしただけだ」「ウソは言っていない。勝手に幻想を抱いていただけだ」

もちろん良心的な不動産会社も多いが、このような言い訳ができるギリギリのラインを狙った広告は、今でも数多く目にすることができる。
東洋経済オンライン　2013年04月17日08時00分

なるほど。

確かに不動産広告を見ていると、夢を膨らませるように良く出来ていると関心することがあります。

世の中に流通している商品やサービスのすべてが、その良さを告知してお客様に認知してもらえるように頑張っているわけですから、不動産会社とてこれは同じこと。

これはむしろ業者側の涙ぐましい努力の結晶とも言うべき広告ノウハウのひとつと言うことが出来るかもしれません。

もちろん明らかな虚偽表示は法律でも禁止されていますし、業者も重々心得ているはずです。ただし、これがあまりにも一般的に解読が困難であったり、故意があるとすれば問題です。

実際に2014年４月から、消費税が８％に増税される可能性が濃厚ですが、それを見越して、不動産会社の宣伝活動が活発化しているようです。

一般的に高額な買い物となる不動産は、消費税の上がる前と後では支払金額が何百万円も違うことから、駆け込み需要が起きても不思議ではありません。

そこで、不動産会社はそこを狙って増税まで時間がないことを強調し、あなたが不動産の知識を得る前に、なんとしても売ってしまおうという流れが出来てしまうかもしれません。

出来ることなら、駆け込みなどせず、慎重に検討した上で実行していただきたいところですが、それでも不動産広告の読み方くらいは自己防衛のためにも覚えておいて損はありませんね。

記事で紹介されていたのは、まず一つ目として、住宅ローン減税が使えない場合があるということ。これはポイントとして、床面積が50平方メートル以上必要であることと、築年数が一定年数以下であることを見逃さないようにしましょう。

マンションの場合では、壁心寸法ではなく、登記上の内法面積で要件を満たしている必要があったり、中古の場合はその築年数のチェックや住宅ローンの期間、などもお忘れ無く。

次に一戸建ての場合の注意として、水道の引き込みが上げられていました。既存で水道引き込み有りの場合でも、13mmだと少々役不足で、出来ればあらかじめ20mmの引き込みを確認しましょう。

水道の引き込みには、その地域や道路の状態にもよりますが、おおよそ50〜数百万円の費用が必要になる場合があります。

不動産の購入を考えたら、飛び付く前に、事前にご相談を頂けると失敗を避けられると思いますので、お気軽にお問い合わせください。

それでは。

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2月5

東京が１位だそうです。

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曇り時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から練馬区春日町のお客様とお電話、塗装会社さんと電話、世田谷区南烏山計画検討、西東京市計画検討、出版社さんと電話、土地家屋調査士さん来社、さいたま市計画検討など。

午後は文京区向丘計画検討、お問い合わせ対応、原稿作成、徳丸６丁目計画検討、資料作成、出版社さん来社打ち合わせ、電気屋さん来社、キッチンメーカーさんと電話、練馬の不動産会社さんと電話など。夕方は和光北口計画のお客様にご来社いただき打ち合わせ、東坂下計画検討、本駒込計画検討など。

明日は雪という予報の東京ですが、今回はハズレてくれると良いですね。まずは早起きして備えることにしましょう。

ではこちら。

生活費が高い都市ランキング、東京1位・大阪2位＝調査

［ロンドン　４日　ロイター］　英経済誌エコノミストの調査部門エコノミスト・インテリジェンス・ユニット（ＥＩＵ）が４日発表した生活費の高い都市ランキングは、東京が１位、大阪が２位になった。

ＥＩＵは、世界の１４０都市について、食料や衣料、家賃など１６０項目以上の価格を調べた。その結果、東京が１位に返り咲き、大阪は２位となった。

調査を担当したジョン・コープステイク氏は、東京の首位復帰は大きな驚きではないとし、その理由として、不動産価格や賃貸料の高騰などを挙げた。１９９２年以来、東京が１位以外だったのは６回のみ。昨年１位だったチューリヒは７位に後退した。
ロイター 2013年02月05日10時56分

なるほど。

一般的な感覚からすると、日本もこれまでデフレが相当進んでいましたので、諸外国並に生活費も下がっているものと思っていました。

ところが、またしても東京が１位に返り咲いたということで、その原因として、不動産価格の高騰が挙げられているようです。

確かに不動産価格については、下げ止まりの感もありますが、だからといって高騰しているというほどではないと思うんですけど。

一方で世界に目を向けると、今年の結果で注目すべき変化は、オーストラリアの物価上昇により、シドニーが３位、メルボルンが５位にランクインしたことだと指摘されています。

なんでも「他の都市では見られない上昇の仕方だ」と言われていますので、すでにバブル状態なのかもしれません。

そのほか、１０位以内にはオスロ、シンガポール、パリ、カラカス、ジュネーブなどが入ったということですが、北米の都市は上位２０位には入らず、バンクーバーの２１位が最高位で、米国ではニューヨークとロサンゼルスが一番高く、ともに２７位となっています。

また、トップ20のうち経済成長著しいアジア・太平洋地域の都市が11を占めているというところは、今後も注目したいところです。

それにしても、今の日本はこれからインフレをおこして物価を上げていこうということなっていますので、今後もしばらくはこのジャンルで１位をキープすることになりそうですね。

いずれにしても日本が良い方向に向かってくれますように。

それでは。


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1月24

住まい購入時の諸費用について。

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雨のち曇りのち晴れの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、豊島区本駒込のリノベーション計画検討、文京区向丘計画検討、サッシ屋さん来社、税理士さん来社打ち合わせ、西東京市計画検討、資材発注、大田区北千束計画検討など。
 
午後は高田馬場へ、会合出席など。夕方からは信金関係の新年会出席など。

昨晩から雪の予報もありましたが、今回も良い方向にはずれてくれて良かったですね。

ではこちら。

住宅購入の時によく聞く「諸費用」って何?

住宅購入の際に、気にすることが多いのが土地の値段や住宅そのものの値段ですが、それ以外にも「諸費用」というお金がかかります。

このお金はどういったお金なのか、またローンで用意することができるのかどうかなど「諸費用」についてのあれこれをまとめてみましょう。

■諸費用で用意しておきたいお金住宅購入の諸費用とは、もろもろの税金、手数料、移転費用などが合わさったお金のことです。

ひとつひとつは少額かもしれませんが、集まると結構な費用になります。

新築住宅の場合、物件購入額の3〜5%、中古住宅の場合は6〜10%用意しておけばよいという大まかな目安があります。

3000万円の新築物件なら、90万〜150万準備する必要があるのです。
マイナビニュース 2013年01月24日07時37分 

なるほど。

この諸経費というのが、なかなかわかりづらいものなんですが、それは対象となる物件によって金額が上下するところや、そもそも調べにくいということもあるかもしれません。

下記に大まかな諸費用の内訳を記載しますので、参考にしてください。
・印紙税…不動産契約時と住宅ローン申し込みに必要となります。平成25年3月までは軽減措置が適用されます。早速国税庁で調べてみましょう。国税庁HP

・登録免許税…不動産登記において課される国税です。こちらも平成25年3月までは軽減税率が適用されます。こちらも国税庁で確認出来ます。国税庁HP（登録免許税）

・不動産取得税…不動産を取得した時に一度だけかかる税金で、各地方へ支払う都道府県税となります。東京都の場合はこちら、東京都主税局 不動産取得税の軽減措置は申請を行う必要がありますので忘れずに。

・融資事務手数料…住宅ローン融資を受ける金融機関に支払う手数料です。平均的な手数料としては、融資額の何%かを支払うものと、融資手数料を多く払う代わりに金利を低くするものなどがあります。詳しくは金融機関で確認して下さい。定率の場合は２％前後が多いようですので、まずは目安にしておきましょう。

・保証料…連帯保証人をつける代わりに、保証会社に保証人になってもらうために必要な料金ですので、借り入れ予定の金融機関で確認しましょう。金利上乗せタイプなら一時金の必要はありませんが、一括タイプの場合、借入額１０００万円あたり２０万円程度が目安です。

・保険代…火災保険、地震保険、ローン会社から入るように勧められる生命保険などの掛け金が必要になります。あらかじめ取り扱いのある工務店や保険代理店、金融機関などでご確認ください。RC造で3000万、10年でおおよそ10~13万円程度でしょうか。

・引っ越し代…距離や物の量、工夫ひとつで変わってくるのが引っ越し代金です。さまざまな業者から見積もりを立ててもらえ、値下げ交渉が可能です。早めに連絡し、閑散期なら交渉の余地もありますね。

・家電製品、インテリア代…今まで持っていたもので全て賄える場合もありますが、新しい家には新しい家電製品やインテリアが欲しくなるのが人情かもしれません。

その他にも、司法書士への手数料、検査機関への検査代、注文住宅や中古リフォーム物件の場合にはつなぎ融資が必要だったりしますので、こちらもあらかじめ確認しておきましょう。

それでは。

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1月21

首都圏不動産価格の動向とか。

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冬晴れの東京は寒いです。

そんな今日は朝から社内ミーティング、業者さんと電話、和光市北口計画検討、文京区向丘計画検討、豊島区本駒込計画検討、地方銀行さん来社、サッシ屋さんと電話、北区田端計画の中間検査など。

午後は図面作成、西東京市計画検討、埼玉県川口市でご検討のお客様にご来社いただきました、ありがとうございます。資料作成、見積作成など。夕方は書類作成、大田区北千束計画検討、本駒込のお客様とお電話、台東区今戸計画検討など。

日中は晴天でしたが、このあと東京でも積雪の予想が出ています。先週のようなことにならないといいですね。

ではこちら。

首都圏不動産価格、じわじわ値上がりのきざし　消費税増税前の駆け込み需要の影響か

消費税増税前の駆け込み需要。新築住宅を「消費税増税前に購入したい」と考える人は83.4％にものぼっている。

旭化成ホームズは10日、「消費税増税と新築住宅需要」に関する調査を行い、その結果を発表した。調査は2012年12月14〜16日にかけて、全国30歳以上の既婚者で、3年以内の新築一戸建てか新築マンションの購入意向者475名を対象に行われた。

調査結果によると、消費税増税を踏まえた新築住宅の消費意識・購入のタイミングについて、二者択一で意見を聞いてみたところ、新築住宅は「消費税増税前に購入したい」と答えた人が83.4％に達し、「消費税増税後に購入したい」の16.6％を大きく上回った。
MONEYzine 2013年01月20日14時00分
 
なるほど。

なんとなく記事の見出しに違和感を感じてしまうんですけど、ここは冷静に分析し、判断しないといけませんね。

昨年末から経済の専門家といわれる人達が、いろんな予測をしてくれていますが、その予想と実態というところでは、タイムラグがあったり、そもそも希望的な観測だったりします。

日本の地価といえば、バブル経済が崩壊して以降下落の一途という感じでしたが、国民の資産形成、財産保持、安定的な経済成長という観点から言えば、緩やかな値上がりが理想的かもしれません。

記事の中にあった、野村不動産アーバンネットが7日に発表した実勢調査の結果によると、2012年10〜12月の首都圏の「住宅地価格」は、四半期比較で｢値上がり｣を示した地点が4.3％（前回2.1％)、｢横ばい｣が72.9％(前回78.6％)、｢値下がり｣が22.9％(前回19.3％)となり、横ばい地点割合が若干減少していたようで、首都圏エリアの変動率はマイナス0.8％で、東京都区部で値下がり率が縮小しているとのこと。

また、不動産経済研究所が12月13日に発表した「首都圏のマンション市場動向」によると、11月のマンション１戸あたりの価格は5,003万円で、前年同月比で484万円（10.7％）上昇した。1平方メートルあたりの単価は72.1万円で、こちらも前年同月比で7.1万円（10.9％）上昇しているそうです。

しかし、最近でも都内の不動産会社さんと情報交換をすると、まだ特に駆け込み需要という感じはしないという感想を持っている業者さんが多いように思います。

今回の消費税増税に対しては、他の減税処置の方が有利になるような気配もしますので、今のところは様子を見ているという方も多いのかもしれません。

住まいを手に入れるなら、少しでも有利にと考えるのは誰でも同じですが、タイミングは家族によってそれぞれのはずです。報道は一つの情報として、踊らされること無く、あくまで自身のタイミングを大切にしていただきたいと思います。
 

それでは。


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1月16

勝ち組大家の裏技とは。

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くもり時々晴れの残雪な東京です。

そんな今日は朝から徳丸６丁目計画検討、文京区向丘計画のお客様とお電話、ありがとうございます。キッチンメーカーさんと電話、サッシ屋さん来社打ち合わせ、練馬区桜台計画検討、千葉の業者さんと電話、原稿チェックなど。 

午後は図面作成、資材メーカーさん来社打ち合わせ、商社さん来社、資料作成、確認検査機関と電話など。夕方は１丁目のお客様宅訪問、渋谷区恵比寿2丁目検討など。

ようやく道路が見えるようになりましたが、まだまだ路地裏ではアイスバーンのところもありますので、くれぐれもお気を付けください。

ではこちら。

空室リスクを減らし、収益アップ！勝ち組大家の裏ワザ満室賃貸術！

給料の伸び悩み、老後への不安などから不動産投資を始めるサラリーマンは増えている。だが、「思ったほど利益が得られない」「入居者の確保が難しい」といった壁にぶつかる人が多いのも事実。勝ち組大家の成功例から�猊�勝の方程式〞を探ってみよう。

「賃貸ワンルームマンションを1戸所有するだけで、月々6万〜7万円の副収入が得られる」。不動産投資を考えるサラリーマンの多くは、そんな期待を持っているはず。

だが、現実はそう甘くない。6万〜7万円の家賃収入を得るためには、税金や管理費、修繕費などが月々3万〜4万円前後かかるのが一般的。手取りとして残るのはせいぜい2万〜4万円である。

しかも入居者がいなくなったとたん、収入はゼロに。コストやローン返済を考えればマイナスだ。株や為替の取引と違って、不動産は入居者を確保し、家賃（資産価値）を下げないための自助努力をしないと利回りがどんどん下がってしまう。だが、逆に努力をすればするほどリターンを上げることができるのも不動産投資の魅力だ。その極意を詳しく紹介しよう。
ネットマネー 2013年01月16日15時00分
 
なるほど。
 
このような記事を比較的簡単に目にすることが出来るようになったというのは、やはり時代の流れということでしょうか。

昨年末に参加したセミナーでも言われていましたが、現在全国で大家さんは３００万人いると言われている中で、自ら進んで勉強をしている大家さんは３万人程度だそうです。
 
これはほとんどと言っていいくらいの大家さんは、勉強をせず、大手メーカーや何とか建託に任せっきりだったり、管理会社の言いなりのままに時間を過ごしているということです。

と言うことは、逆に少し勉強するだけでも他の大家さんと差が付けられるということになりますね。もちろん簡単ではないかもしれませんが、経営者として考えれば当然のことばかりかもしれません。

気になる上記記事の裏技で紹介されていたのは、2分の1以上を自宅用にして低金利の住宅ローンで収益率をアップさせるということでした。

確かに今の住宅ローンなら１％程度の金利ですので、アパートローンの３％前後と比べると、断然有利になります。

しかし、この方法も限界があって、計画の規模がちょっと大きくなると、それに伴って自宅も大きくしなければならず、結果的に収益率が悪化することになってしまいますので、どのような計画でも使えるというわけではありません。

ましてや賃貸併用住宅となりますと、共同住宅として求められる性能も高いものが求められますし、オーナーの暮らしを犠牲にすること無く実現するにはやはり構造から考えなくてはいけません。

大家さんの願いといえば満室経営ということになりますが、今は大家さんの横のつながりも地域ごとにあったりして、地道な努力を続けている出来る大家さんのお話を聞くことが出来たりします。

また、管理会社さんでも入居者募集に独自のノウハウを持っていたり、試行錯誤を繰り返している出来る管理会社さんもありますので、そんな心強い会社さんが見つかるといいですね。
 
もし、大家さんに憧れて、これから賃貸経営を目指すという方や、相続対策をお考えの方、お得に自宅を建てたいという方は、是非お気軽に弊社までご相談ください。

それでは。

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1月15

住宅購入で怖いセールストークなど。

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昨日の雪から晴天の東京は危険です。

そんな今日は朝から事務所回りの雪かきなど、世田谷区中町のＯＢオーナー様とお電話、ありがとうございます。設備屋さんと電話、 資材メーカーさんと電話、文京区向丘計画検討、豊島区長崎のお客様とお電話、資料作成など。

午後はミーティング、駒込のお客様とお電話、１丁目のお客様とお電話、 横浜方面のお客様からお問い合わせ、ありがとうございます。キッチンメーカーさんと電話、大田区北千束計画検討、お問い合わせ対応など。夕方は豊島区駒込計画のお客様にご来社いただき打ち合わせ、文京区本駒込のお客様にご来社いただき打ち合わせなど、ありがとうございます。

昨日は大変な成人の日になりましたね、所々で晴れ着の方が裾を持ちながら歩いているのを見かけました。今日はお仕事に影響があった方も多かったと思いますが、明日も引き続き足下にはご注意ください。 

ではこちら。

住宅購入でコワイと思う営業マンのセールストーク、トップ10

人ひとりの人生をかけた大がかりな買い物、それがマイホーム購入です。それなのに、あまりに安易な不動産業者のセールストークにトホホ…となってしまう方も多くいます。

そこで今回は、「コワイな!」と思う営業マンのセールストークをご紹介いたします。

第1位「今なら頭金ゼロ円で買えます!」頭金がゼロ円だということは、頭金があるよりも返済負担が大きいのは当然のこと。

特に住宅ローン低金利の間は、頭金ゼロ円での住宅購入に走りやすいので要注意です。

第2位「マイホームを購入すれば、資産として残すことができます!」資産として残せる住宅なら、何ら問題はありません。

問題なのは、資産として残せないような物件にも、同じセールストークが使われる場合があることです。例えば駅や商業施設、医療施設が徒歩圏内にない場合は要注意です。
マイナビニュース 2013年01月15日07時09分

なるほど。

先日もテレビ番組で取り上げられていましたが、今人気なのがコンパクトマンションという物件で、３０代年収３００万円でも買えるというもの。

単身者をメインに、結婚してからも使えるとか、賃貸の家賃と同等の支払いで、頭金無しでも可能とか、いろいろな営業トークが展開されていました。

当然安価なアパートや賃貸仕様のマンションから比べれば、夢のような設備が完備されていますし、モデルルームには高価な家具とコーディネーターが揃えた内装と調度品を見てしまうと、欲しくなってしまう気持ちもわからないではありません。

しかしながら、住宅取得とは数千万円の負債をいつまで背負うのか、耐久性は見合うものか、マンションなら管理費や税金を含めた支出はどのくらいになるのか、本当に人生設計に必要な費用なのかを考えなければいけないと思います。

最近は消費税増税前にとか、インフレになる前になどという見出しもよく見るようになりました。こういったマスコミに煽られるような形で住宅の購入に踏み切るようなことだけは思いとどまって欲しいと願わずにはいられません。

ちなみに３位以下は次のような内容です。

第3位「ウチと提携してる××銀行なら、審査確実です!」審査が確実に通る住宅ローンの会社はありません。もしも本当に審査確実なら、リスクの高いローン会社で組まされる可能性を疑われても仕方ないことでしょう。

第4位「モデルルームより若干小さめですが、ほとんど変わりません」モデルルームを内見して住宅購入を決める場合、実際の住宅よりも良いイメージが上乗せされていると思ったほうがよいでしょう。

第5位「変動金利がおススメです!」固定金利、変動金利は人によって向き不向きがあります。年収が多く、短期で返済ができる場合は変動金利もありですが、そうでない場合にはリスクが大きいです。

第6位「たぶん」「おそらく」「後で確かめます」の三段活用モデルルームに多いのが、いわゆる「お留守番役」としてだけの営業マンです。

第7位「他に○人、契約検討をされている方がいます」契約を急がせるためによくあるトーク例ですが、物件を手放すリスクよりも、契約を急いで中身を検討せず成約する方がはるかにリスクが高いのは、強いて言うまでもないことです。

第8位「家賃並みの返済額でOKです」
第9位「多少日陰になる時間が多いですが、生活する分には問題ありません」
第10位「多少駅から離れてますが、健康のために歩く方も多いんですよ」

以上がトップ１０ですが、もちろん親切丁寧な信頼出来る営業マンもいるはずですが、あくまで冷静に、人生設計を考えて行動していただきたいと思います。

資産価値を考えたら、鉄筋コンクリート住宅がオススメです。

それでは。

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1月8

風邪っぽいけど、液状化対策とか。

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快晴の東京は冷えます。

そんな今日は朝から関連不動産会社社長来社打ち合わせ、資料作成、電気屋さんと電話、文京区向丘計画検討、お問い合わせ対応、金融機関さん来社など。

午後は恵比寿２丁目計画検討、業者さん来社打ち合わせ、提携会社さんと電話、出版社さん来社打ち合わせ、向丘計画のお客様とお電話、ありがとうございます。金融機関さん来社など。夕方は解体屋さんと電話、豊島区駒込計画検討、徳丸６丁目計画検討、市川のお客様とお電話など。

今年のお正月休みは、長男が大学受験を控えていることもあり、ゆっくりと過ごすことが出来ました。しかしながら数日前から風邪をひいて鼻声のご挨拶になっています。

ではこちら。

＜液状化対策＞ 古地図を役所に常備　都が来年度から

首都直下地震などでの液状化被害に備えてもらうため、東京都は来年度から、約８０年前までさかのぼって土地の履歴が分かる古い地形図を各区市町村の役所・役場に常備し、一般向けの閲覧を始める方針を固めた。全国初といい、必要経費を来年度予算案に盛り込む。１４年度からはインターネットでも公開する計画だ。

都が昨年４月に公表した首都直下地震の被害想定では、液状化により最大で１１３４棟が全壊、６万３０４５棟が半壊するとされた。南海トラフで発生する巨大地震でも、国は都内の約１０００棟が液状化で全壊するという予測を出している。

都内を震度５強の揺れが襲った東日本大震災では、東部の５区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）の８カ所５６棟で建物の傾きや基礎部分の沈下の被害が確認された。東京湾の埋め立て地ではない場所も３カ所あったが、その後の調査で、いずれもかつては湿地や田んぼだったことが判明した。

このため、震災を受けて発足した都の液状化対策の有識者検討委員会は、土地の履歴に関する都民への情報提供が必要だと指摘。具体策として、国土地理院が発行する▽昭和１０年代▽同３０年代▽同６０年代▽現在−−の各地形図を、地形分類（丘陵、低地、人工地形など）を示した「土地条件図」と合わせて区市町村の建築関係部署に置くことにした。
毎日新聞 2013年01月05日02時30分
 
なるほど。
 
これはなかなか良いサービスではないでしょうか。

これまでは自分の住んでいる地域の地盤がどんなものなのか、気にする人も少なかったと思いますが、東日本大震災以降は少なからず地盤に対する意識を持ってもらえるようになった気がします。

日常生活をしているだけでは、その地域の地盤がどうかなんて想像も出来ませんが、ちょっと注意してみると、察しが付く場合もあります。

たとえば、ブロック塀にヒビが入っているとか、不規則に傾いている、または道路が波打っている、電柱が傾いているなどはひとつの目安になりますね。

以前あった話では、代々続く地主さんに聞いたら昔はゴミ捨て場だったというところが今はすっかり住宅街になっているということもありました。

このような不確実な情報を元に建物を建てるのは非常に危険ですので、しっかりと地盤調査（ボーリング）と解析をした上で、必要であれば建物と釣り合いの取れる補強が必要になります。
 
実はこれまでも業界内では地盤のデータを共有するシステムがあり、おおよそ近隣のデータから強度を推測出来るようになっていました。
 
今回は東京都が一般都民への情報提供として新しくサービスを提供するということですので、住まいの建築や建て替え、もしくはお引っ越しの時などに役立ちそうですね。

また、都は年度内に、地盤の調査や対策工事の方法を紹介する「液状化対策指針」を公表する予定もあるそうで、都市整備局は「土地の所有者やこれから購入を検討している人は、履歴が分かれば事前に液状化への対策や心構えができる」と話しています。

住まいづくりを考えたら、一度はこの地盤にも興味を持って欲しいと思います。そうすれば安全を確認しながら、オーバークオリティーな高価過ぎる補強をすることもなく、適正な価格で家を建てることが出来ます。

それでは。

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