東京で投資用の家を建てるならRCdesign

晴れて夏日になった東京です。

そんな今日は朝から書類作成、ご近所のお客様へ書類お届け、提携会社さんと電話、資料作成、資材発注、文京区根津計画検討、お問い合わせ対応、港区高輪計画検討など。

午後はお問合せ対応、大田区羽田計画検討、中野区大和町計画検討、その後文京区大塚計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。中央区の不動産会社さん来社打ち合わせなど。夕方は根津のお客様とお電話、資料作成、空調屋さんと電話、金融機関さんと電話、ミーティングなど。

早くも道に桜の花びらが落ちていました。少しでも長く楽しめるといいですね。

ではこちら。

家賃保証を疑わない人が嵌る不動産投資の罠

多発するトラブルの背景にあるのは?
いつの世も絶えない投資トラブル。なぜ、引っかかる人が後を絶たないのか。「怪しい投資話を疑わない人が知らない大原則」(3月27日配信)に続いて、短期集中連載の第2回は、「かぼちゃの馬車」で大騒動が起きている不動産投資に言及したい。
昨年からスマートデイズ(東京都中央区)が運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に関するニュースが大きく報じられている。

かぼちゃの馬車をめぐっては、スマートデイズから「高い家賃を30年間保証する」などと勧誘された会社員らが1棟当たり約1億円の融資を受けて、一括借り上げ(サブリース)契約を締結した。ところが昨年10月に突然家賃が減額され、今年の1月からは、家賃がまったく支払われない事態に陥っている。
2018年3月28日 6時0分 東洋経済オンライン

なるほど。

この記事にあったニュースは、皆さんすでにご存じのことと思いますが、簡単におさらいしておくと、首都圏で女性専用シェアハウスを運営する不動産会社が、「かぼちゃの馬車」のブランド名で、シェアハウス用の物件を販売していました。

そしてそのシェアハウス用物件の購入者に代わって、入居者から家賃を集め、購入者に支払うという、家賃保証のようなシステムをうたっていたのですが、その家賃が購入者へ支払われなくなったという問題です。

この事件については、各メディアで報道されていますので、詳しくは別にチェックして頂きたいと思いますが、やはり不動産投資についてはしっかりとリスクを認識した上で取り組む必要があると思います。

弊社でも投資用マンションの建築相談をいただく事も多いのですが、ポリシーの無い表面的な数字を求める方が時々いらっしゃいます。

そのような方には、なるべく多くのリスクをご説明して、事業を起業する覚悟のようなことも確認したり、大家業の実態をお話させていただいたりしています。

記事にもありましたが、不動産投資は株などと並んで資産運用の王道ともいえるものですし、しっかりと取り組めばもちろん成果もありますので否定するつもりはまったくありません。

しかし、現物不動産への投資(マンションやアパートを直接買うこと)はやはり難易度が高く気軽にやれるものではありません。そんな中多くの人が同じように考えていて、その抵抗感を和らげるものとして使われるのがサブリースや家賃保証というシステムです。

記事にあったシェアハウスで破綻した家賃保証という仕組みでも、支払いが停止したことで大問題となったわけですが、本来サブリースは家賃保証を意味しないもので、直訳すると転貸(てんたい)とか又貸しという意味です。ハウスメーカーなどでは「一括借り上げ」と表現している業者もありますが、借り上げた不動産を誰かに貸すと考えれば意味としては又貸しと同じです。

そこで入居者がいるいないに関わらず一定の割合で固定費を支払う約束があれば、家賃保証ということになりますが、普通に考えてこのシステムが持つ危うさをかんじていただけると思います。

賃貸住宅で入居者が入らなければ、収入はゼロなんですけど、それでも満室時の何割かをオーナーに支払う約束ですから、家賃保証を提供する不動産会社の財務的な基盤は、保険会社並みに厳しく規制されるべきなんです。

しかし、現状はそのような状況にはまったくなっていませんので、数年で大幅に家賃保証を引き下げられたり、家賃保証を一方的に打ち切られたといった不動産投資の中でも家賃保証に関するトラブルは何年も前から報じられているわけです。

バブル経済が弾けた直後にも、多くの業者が姿を消しましたが、その後も大した対策が行われないまま、同じような被害が繰り返されているんですけど、それは一般市民から投資家を目指す人の勉強不足も一因と言わざるを得ないと思います。

昭和の時代のような、アパート1棟あれば駅前の不動産会社が入居者を紹介してくれて、左団扇で不労所得を得られる夢の生活。それは本当に夢の話で、現在の市場ではそんなに甘くはありません。

日々勉強をされて改善を繰り返している大家さんもいらっしゃいますので、厳しい市場の中で競争に勝てなければ、安定した収入を確保することも難しいです。

本気で入居者のことを考え、ポリシーを持った賃貸経営を行えば、まだまだできることもありますし、リスクを最小にすることもできると思います。

もし、大家さんとして賃貸経営をご検討されているなら、お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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