住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

不動産業界

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

不動産業界の腐敗とか。

東京で土地探しから家を建てるならRCdesign

晴れの暖かい東京です。

そんな今日は朝から練馬区高野台計画検討、図面作成、練馬区田柄計画のお客様とお電話、ありがとうございます。世田谷区中町のOBオーナー様とお電話、リフォーム工事検討、田柄計画検討、徳丸計画検討など。

午後は練馬区田柄計画検討、書類作成、目白のお客様へ書類お届け、北区西ヶ原のお客様へ書類お届け、帰社後は来客面談、内装メーカーさんと電話、見積作成など。夕方は図面作成、小菅計画検討、ミーティングなど。

明日からGWでお休みという方もいらっしゃるでしょうね。ちなみに弊社は暦通り、5月3、4、5、6日を休業とさせていただきます。資料請求やお問い合わせの受付はしておりますが、発送は7日以降になります。ご不便をお掛けいたしますが、何卒よろしくお願い申し上げます。

ではこちら。

腐敗を暴露され業界激震、不動産売買で横行する“囲い込み”とは?

『週刊ダイヤモンド』のウェブ版、『ダイヤモンド・オンライン』で4月13日に公開された記事が不動産業界に激震を与えている。業界で横行する「囲い込み」と呼ばれる不正行為について追及しており、大手の企業名も実名で書かれていたことから衝撃が走った。

不動産業界のタブー、「囲い込み」とは何か? 不動産売買の場合、個人の「売主(うりぬし)」は不動産販売業者に依頼して、物件を売りに出す。そしてその業者が直接「買主(かいぬし)」を見つけられた場合、売主と買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができる。

ちなみに手数料率は宅建業法(宅地建物取引業法)で定められており、売買価格の3%+6万円+消費税となる。例えば5千万円の物件の場合は、156万円+消費税だ。

このように業者が売主と買主の双方から手数料を受け取れるパターンを不動産業界では“両手取引”と呼んでいる。両手の場合、上記の例なら手数料収入が312万円+消費税へと倍増する仕組みだ。

しかし現実には不動産業者1社で買主を探すのは非常に困難。そこで売り手と買い手をスムーズにつなげて速やかに売買を成立させる仕組みがある。

まず、“元付(もとづけ)不動産”と呼ばれる売主側の業者はレインズ(不動産流通機構)という機関に売り物件の情報を掲出する。それを“客付(きゃくづけ)不動産”と呼ばれる全国の仲介業者が閲覧して、広く買主を探せるようになっているのだ。
2015年4月30日 6時0分 週プレNEWS 

なるほど。

弊社も宅地建物取引業の免許を受けて、不動産業も併設しておりますので、業界のニュースには敏感に反応してしまいますし、日頃からより良い業界の発展を願っているところです。

が、しかし、まだまだ不動産業界というのは、他の産業に比べて遅れていると言わざるを得ないことが多いですね。この不動産仲介というビジネスモデルも、一般の方にとって、なかなか納得しづらい業態かもしれません。

不動産という土地や建物を売買するにあたり、単純に考えれば売りたい人と買いたい人を結び付けられれば良いだけなんですが、一応法律で規制と保護がされているわけです。

宅地建物取引業法には、この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。と書かれています。

一応名目として健全で公平な取引と、関係者の利益保護や流通の円滑化を図る、ということになってはいるんですけど、なかなか理想とする状況にはなっていないようです。

まあ不動産会社に電話してみてもわかりますが、相変わらずの上から目線で対応してくださる業者さんも多いですし、いまだにバブル時代を引きずっている人も結構いたりします。

実は不動産って、現物そのものは実体のあるものですが、売買に関しては全く実体の無い情報に、希少性が発生してしまうということがあるように思います。

そのあたりが今回の記事にもあるような、業界のグレーな部分につながっているのかもしれません。

一般的には不動産売買取引の流れといえば、
1、買主が“客付不動産”に希望する物件の条件を提示。2、“客付不動産”はレインズの情報を見て、買主の条件に近い物件をピックアップ。3、その物件について“元付不動産”に問い合わせる。4、両者の条件が折り合えば売買成立。という流れになります。

この場合の仲介手数料は売主から元付不動産へ、買主から客付不動産へとそれぞれに支払われるものですから、法律で定められている手数料の最高額は、売買価格の3%+6万円+消費税となっています。この場合の取引を業界では“片手取引”と呼んでいます。

さて、問題になっているのは、大手の不動産業者さんたちによる「囲い込み」という手口で、結果的に売主や買主に不利益を与えながら強引に“両手取引”を成立させているということ。

その手口というのは、1、売主から物件を預かり、レインズに物件情報は上げるものの一般向けの広告は打たず、意図的に放置。2、レインズで物件情報を見た客付不動産会社からの問い合わせには「今、商談中のお客さんが入ってるから案内できませんね」などとウソを言って突っぱねる(これが物件の「囲い込み」行為に当たる)。

3、「この価格じゃなかなか売れませんね」と売主に報告して大幅な価格変更に同意させる。4、相場よりかなり安い物件に変身させ、ようやく自社ホームページや広告などで一般向けに物件情報を公開する。5価格競争力の高い物件なので、客付不動産業者に頼らずとも容易に買主が見つかり、売主と買主の双方から手数料をゲットできる。という仕組みなんですが、売り主さんの立場になって考えれば、本当に怖いですね。

このような操作がされてしまうと、本来売主や買主が受け取るはずの利益が損失してしまいますし、一方で不動産会社だけがしっかりと利益を取るということになってしまいます。

もちろん不動産会社さんも営利目的の会社ですので、利益を追求しなくてはいけないんですけど、どうもそのやり方がフェアではないということです。

そもそも、仲介手数料として法律で決められているのは、MAX最高額として請求できる金額なわけで、必ずしも最高額である必要はありません。

近年ネットの普及と共に、この仲介手数料を安価にて提供する業者さんも増えてきましたので、近い将来にはまた違った形になっているかもしれませんが、もし、これから不動産の売却をされる場合は、専属専任媒介契約にはせず、専任媒介契約にしておくくらいが良いように思います。

一方、不動産の購入をご検討されているという方は、是非一度弊社にもご相談ください。RC住宅の建築をされる場合は、仲介手数料を割引させて頂いております。

それでは。

今日もありがとうございます。

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脱法ハウスの注意喚起とか。

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曇りながらも暑くなった東京です。

そんな今日は朝から社内ミーティング、お問い合わせ対応、関連不動産会社の社長来社打ち合わせ、信用金庫さん来社打ち合わせ、ガス会社さん来社、文京区本郷計画検討、渋谷区神宮前計画検討など。

午後は溶接屋さんと電話、電気屋さんと電話、サッシメーカーさん来社打ち合わせ、杭屋さん来社、提携会社さんと電話、横浜市青葉台計画検討、原稿チェックなど。夕方は中台のお客様とお電話、文京区向丘のお客様とお電話、ありがとうございます。渋谷区恵比寿計画検討など。

着々と季節が進んでいるようですが、軟弱な体はなかなか対応出来ません。

ではこちら。

脱法ハウス:国の実態調査 業者7割答えず

極端に狭い部屋が密集し、危険性の高い「脱法ハウス」が広がっている問題で、国土交通省が昨年、シェアハウスなどの実態調査のため三百数十の運営業者にアンケートをしたところ、91業者しか回答しなかったことが分かった。

同省は結果を公表予定だったが、「優良業者に偏っており、全体像を反映していない。誤解される」として見送った。法律上のグレーゾーンで運営している業者が回答しなかった可能性が高く、明確な指針がない新興業界の把握の難しさが浮かんだ。【加藤隆寛】

アンケートは、賃料や施設概要を尋ねるもので、昨年1〜3月に実施。インターネット上の情報を中心に運営業者をピックアップし、郵送やメールなどで回答を求めた。

しかし、回答したのは3割弱。平均賃料は5万7049円だったが、シェアハウス居住経験者を対象にネット上で行った別の調査(同年3月)では「5万円未満」が78%に上ったため、同省は「回答は付加価値の高いシェアハウスを提供する業者に偏っている」と判断。80ページにわたる報告書をまとめたものの、公表を見送った。
毎日新聞 2013年05月26日 12時04分

なるほど。

この「脱法ハウス」という言葉を初めて聞いたという方もいらっしゃるかもしれませんね。

日本のデフレが進んだ数年前から、新たな賃貸住宅の形として注目されるようになりました。基本的には他人同士がキッチンや浴室などを共有しながら一緒に暮らす住居のことで、これが「シェアハウス」と呼ばれています。

こういったシェアハウスの形態自体は以前からあったもので、親しい仲間同士で一軒家を借りて暮らしたり、海外ではフリーペーパーなどで「ハウスメイト募集」の広告を目にすることもあります。

ですので、まったく新しいシステムというわけではないんですけど、時代がネットというインフラも整ったことから、メジャーになったのかもしれません。

なんでも記事によると、07年末には全国に400軒7000床あったが、今年3月末には1700軒1万9000床に達し、年3割のペースで増えているそうです。

記事にある報告書によると、1人当たりの専用スペース(個室面積)に関しては「4.5〜6畳未満」の個室を設ける業者が82.4%と最多。「6〜7.5畳未満」も76.9%と多く、「3〜4.5畳未満」は19.8%だったそうですが、
一方ネットのシェアハウス専用ポータルサイトでは、賃料3万円台で3畳未満などの個室が多数紹介されており、窓なし物件の図面が載っているケースも多いとか。

さすがに賃料3万円で3畳の広さ、しかも窓も無いという部屋を貸して良いのか、ということが問題になってきたようです。

もちろん建築基準法や各自治体の条例などで定められた「居室」の基準を満たしていませんので、この時点で脱法と言えますし、決して快適でも、安全でもない部屋ということに間違いはありません。

しかし、デフレが進行する中で、少しでも安い賃料の部屋を探したり、比較的シェアハウスに慣れている外国人などの需要があるのも確かですね。

当然そんな中では住人同士でのトラブルとか、責任の所在がはっきりしない部分もあったり、防災の観点からも危険な状況と言わざるを得ないかもしれません。

収入になれば何でも良いとか、家賃さえ払えば良いという大家さんももちろんいらっしゃるでしょうけど、需要があるから供給しているというのなら、それはもの凄く危険な感じがします。

行政はもとより、私たち業者からも、まずはお部屋探しをしている方にしっかりとその危険性を伝えなければいけませんし、今後は大家さんの倫理観も大切になってくるように思います。

安全でより快適な賃貸住宅を提供したい大家さんなら、きっと弊社でもお役に立てるかもしれませんので、お気軽にご相談ください。

それでは。

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