住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

中古住宅

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

安心R住宅とか。

東京で価値ある住まいを建てるならRCdesign

くもり空の東京です。

そんな今日は朝から埼玉県三郷市計画検討、見積作成、文京区根津計画検討、資料作成、電気屋さん来社打ち合わせ、お問合せ対応など。

午後は解体屋さんと電話、提携会社さん来社打ち合わせ、お問合せ対応、根津計画、高田馬場計画検討、書類作成など。夕方は賃貸入居者さんとお電話、小金井東町計画検討、豊島区西巣鴨計画検討、ミーティングなど。

ちょっと晴れたり、急に降ったりの忙しい天気でしたね。

ではこちら。

国がお墨付き「優良中古住宅」は安心か

国土交通省は消費者が安心して購入できる優良中古住宅のブランド制度「安心R住宅」を新設する。耐震性、建物状況調査の実施、リフォームに関する情報などを開示し、中古住宅の「不安」「汚い」イメージを払拭して、市場拡大を狙うというが……。

■新しいイメージの中古住宅の供給
家具大手のニトリホールディングスが4月末に中古住宅販売のカチタス(群馬県桐生市)への出資を決めた。国も新築偏重の住宅政策を転換し、新たに中古住宅のブランド化に着手するなど、中古住宅への関心が高まりつつある。しかし、住宅大手が取り組む中古住宅販売は苦戦を強いられており、市場拡大につながるかは容易でない。
2017年6月1日 9時15分 プレジデントオンライン

なるほど。

国としては、空き家が社会問題化する中で、なんとか中古住宅の流通を促進し、市場を拡大させようとしてくれているようです。

すでに始まっている補助金でも、40歳未満の方が中古住宅を購入しエコリフォームなどを行うと、50万円が支給されるなどの優遇がされています。

記事にあるように、今度はその中古住宅をブランド化して、市場の拡大を狙っているようです。

「安心R住宅」の「R」はリユース、リフォーム、リノベーションを表し、国の登録を受けた不動産・住宅などの団体が定めた基準を満たす物件に使用が認められるそうです。

国交省としては、具体的に耐震基準を満たしていることや、建物状況調査で雨漏りや構造上の不具合がないことなどを確認して「不安」を取り除き、さらに基準にあったリフォームを実施、水回りや内外装の写真の開示などによって「汚い」といった中古住宅が抱えるマイナスイメージを払拭したいようです。

その効果として、消費者が「住みたい」「買いたい」と思える新しいイメージの中古住宅の供給増加を狙っているわけですね。

実は記事にもありましたが、大手ハウスメーカーなど10社では「優良ストック住宅推進協議会」を2008年にはすでに設立しており、国に先駆けて中古住宅流通の促進に取り組んでいたんですね。

ところが、この協議会の取り組みも10年近く活動してきたにも係わらず、実績としては非常に少ないのが現状のようで、良質な中古住宅市場を形成することの難しさを表しているようです。

政府としては、今年の3月に閣議決定した、今後10年の住宅政策の方向性を定める住生活基本計画で、2013年に約4兆円だった中古住宅市場規模を2025年には8兆円に倍増する目標を掲げています。

しかしながら、まだまだ国民の価値観やイメージという部分では、生涯で最も高い買い物となる住宅には、新築を望む人も多いですし、何よりも税制や市場の商習慣という部分で、築20年を超えた住宅の資産価値がゼロになってしまうという、従来の固定観念を変える必要があると思います。

私個人的には、日本の住宅が耐震性や耐火性、気密性や断熱性などの性能を満たせるようになってから、まだ日が浅いように思います。現在空き家となっている住宅では、その性能が決して高いものではありませんので、社会資本とはならないように思います。

近年造られるようになった高性能な住宅なら、耐用年数も50年以上となっていると思いますので、はじめて社会資本として有効利用を考えることが可能になるでしょうし、そこからが本当に中古市場の整備拡大を行うタイミングではないでしょうか。

社会資本となる価値ある住まいは、RC(鉄筋コンクリート)住宅をご検討ください。

それでは。

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掘出し物件の宝庫とは。

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くもり時々雨の東京です。

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午後は書類作成、資材発注、朝霞市のお客様とお電話、水道局さんと電話、北新宿計画検討、神宮前でご検討のお客様とお電話、提携会社さんと電話など。夕方は商社さん来社打ち合わせ、各種段取り、書類作成など。

少々のどの調子が思わしくありませんが、気を引き締めて頑張ります。

ではこちら。

掘出物件の宝庫「中古住宅」の品質を見定める二つの方法

中古物件だからこそ真実を確認できる
新築と中古物件の違いは時間が経ったかどうか、ただそれだけです。
これを悪く考えれば、それだけ住宅が老朽化しているといえますが、良く考えれば中古物件は時間の審判に耐えているといえるのです。

時間が経過しても家を支える躯体部分に歪みがなく、雨漏りや結露もしないのであれば、適切なメンテナンスがなされていると確認できます。
この「確認できる」こと自体、長年経過した中古物件のみが持っている大変素晴らしいメリットなのです。

コミュニティの雰囲気、日当たりや眺望、特にマンションであれば管理会社の質もわかるなど、住宅が建設された後に判明する周辺環境も確かめられるのです。
2016年7月25日 15時0分 JIJICO 

なるほど。

確かにこれまでの日本では、極端な新築志向と言わざるを得ないくらい、新築至上主義が当たり前とされていたと思います。

その結果が、今の空き家問題であったり、一生を掛けてもなんら資産にならない、というような歪んだ住宅政策にあったような気もいたします。

記事にも書かれているとおり、すでに現物がそこにあって、その環境で時間が経過した家というのは、すでに環境適応試験が終わっている、と言うことができますし、どの程度のスピードで劣化が進んでいるのかを確認することもできますね。

その経過した時間を加味した建物の価値というものも、本来ならばもっと適切に算出されるべきものなんですけど、残念ながら日本では法定耐用年数で一律に値段を決められていたりしていました。

そこで、表題の掘出物件を見つけるチャンスというのもまた存在するということです。

ここにきて、国としても空き家問題や景気の低迷、社会資本の再利用などにちょっと本気で取り組んでみようという姿勢を示してきました。

それが中古住宅の品質を見抜く二つのツール「インスペクション」と「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」ということです。

つい先日の2016年5月、とうとうインスペクション(建物診断)の説明を仲介業者に義務付ける法案が成立しました。実際にインスペクションをするかどうかは任意ですが、インスペクションという方法で中古住宅の健康状態を確認できる選択肢があること自体は、買主に必ず周知されるようになります。

今後は中古の建物でも状況の調査が促され、中古住宅のありのままの姿が正しく評価する動きが加速すると言われていますので、良いものそうではないものの価格差が広がっていくかもしれませんね。

そしてもう一つのツールが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
これは、中古住宅の構造耐力上主要な部分(柱や基礎など)と雨水の浸入を防止する部分について、瑕疵(かし)があった場合に買主を保証する制度です。

これまでは新築に限って、この瑕疵担保責任保険が義務付けられていたんですけど、ようやく既存の住宅でもこの保険に加入することができるようになりました。

ただし、だれでも、どんな建物でも加入できるわけではなく、保険法人の専門的な「検査」にパスしなければ、瑕疵保険に加入できません。が、瑕疵保険に加入できている時点で、一定程度の品質が確認されるといえるようになりますね。

また、大切なのは既存住宅売買瑕疵保険に加入するのは売主だということ。新築の場合は建築業者や不動産業者が加入を義務付けられています。

ですので、もし瑕疵保険に入っていない中古物件があれば、売主側に「瑕疵保険に入ってくれ」とお願いする必要があり、売主が頑なに保険加入を拒否する場合は、住宅の品質に問題があることを知っているとも考えられ、不良住宅を購入するリスクを低減できるということになりますね。

これにより、今後の日本では「良いものを長く使う」という住まい方が当たり前になってくるでしょう。より良い住宅を建てて、大切に使った住宅はそれに見合う資産価値が認められるようになります。

そうなると、新築時にもより耐久性の高い確かなものが求められるようになりますので、ますます鉄筋コンクリート住宅が有利になるのではないでしょうか。

ちなみに弊社でも国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に準拠したインスペクター(検査技術者)がおりますので、お気軽にご相談ください。

それでは。

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ホームステージングはご存じですか?

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朝のうちくもりのち晴れの東京です。

そんな今日は朝から世田谷区奥沢計画検討、書類作成、新宿区北新宿計画検討、資料作成、徳丸6丁目計画検討、税理士さんと電話、新宿区市谷柳町計画検討のお客様とお電話、高田馬場計画検討など。

午後は金融機関と郵便局、渋谷区西原計画検討、見積作成、サッシ屋さん来社打ち合わせ、板橋区板橋3丁目計画検討など。夕方はミーティング、所沢市東所沢計画検討、お問い合わせ対応、書類作成など。

爆弾低気圧の影響はございませんでしたか?まだ北海道で猛威を振るっているようですので被害が少ないことを願うばかりです。

ではこちら。

【レポート】中古住宅が高く売れる? 「ホームステージング」ってなに?

「ホームステージング」という言葉をご存知だろうか。2015年7月にはホームステージングを行う「ホームステージャー」の認定資格もスタートし、大手不動産仲介会社が取り入れる動きも出ている。ではどんなサービスなのか、解説していこう。

○欧米で普及。不動産売買を助けるサービス

そもそも「ホームステージング」とは、中古住宅を魅力的に演出するためのサービスのこと。片付けや掃除を行って、家具や家電を配置しなおす。住宅を1円でも高く売るための工夫、お手伝いといっていいだろう。中古住宅の取引が盛んなアメリカやヨーロッパではメジャーなサービスだという。
2015年10月1日 12時4分 マイナビニュース

なるほど。

これはまた新しいサービスが始まったようです。

一度でも自宅を売りに出したことがある方なら、そのサービスの必要性を感じるかもしれませんね。

中古のマンションにしろ、一戸建てにしろ、通常は住まいを売りに出すタイミングではまだそこで暮らしている場合が多いですから、購入希望者が見学に来るという時でも、おおよそ生活感が醸し出されたままという状況が多いはずです。

しかもそこに長い期間住んでいるという場合だと、家具や家電も無造作に増えていたりして、折角の住まいを無駄に使っているということもあるでしょう。

そのような場合、本来あるはずの広さが狭く感じてしまったり、まだまだ使えるはずの内装も、非常にくたびれて見えてしまうと、住まいの価値を下げてしまうことになってしまいますね。

ご存じのように、住宅展示場やマンションのショウルームなどでは、インテリアコーディネーターさんが腕をふるっていますので、同じ空間でもより魅力的に見えるようにしています。

買う方の立場としては、もしかすると生活感があった方が想像しやすいということもあるかもしれませんが、こと売る方の立場としては、少しでも高く売れた方が助かるわけですから、それなりの努力をしてみる価値はありそうです。

また、記事によると、最近は売り主となる方も高齢化していることもあるそうで、基本的な片付けや整理も出来ないというケースや、あまりにも長期間暮らしているため、汚れ方も相当になっている場合もあり、そういった場合での需要もあるそうです。

このホームステージングを行うことで、売り主には、「売却価格が高くなる」「売却期間を短くできる」といったメリットがあるということで、実際にあったケースでは、18カ月間売れなかった空き家が5日で売れたという例があるとか。

このようなサービスを利用することで、住み替えがスムーズになれば、社会問題化している空き家問題にも少しは解消に役立つかもしれませんね。

ちなみに、このホームステージングの費用は、片付けや掃除、家具のレンタルなど、建物の種別や広さによって価格は異なってくるということです。もし住まいの売却をお考えの方で気になるという場合は、専門の業者を探してみてはいかがでしょうか。

中古市場でも圧倒的な希少価値と価格の維持がされているRC(鉄筋コンクリート)住宅は売却時にも有利です。

それでは。

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地鎮祭とリフォーム済みの裏側とか。

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雨の東京は寒いです。

IMG_4445そんな今日は朝からお問い合わせ対応、その後小金井東の現場へ、地鎮祭を行わせて頂きました。お客様には、足下の悪い中お付き合い頂きまして、誠にありがとうございました。

不思議なもので、祭事中は霧雨程度だったのに、式が終わるのを見計らったように本降りになりました。まさに地固めと言った感じでした。

午後に帰社後は板橋区弥生町計画検討、本日より杭打ち工事、徳丸6丁目計画検討、図面作成、設備屋さん来社打ち合わせ、豊島区駒込計画検討、資料作成など。夕方は台東区上野桜木計画検討、渋谷区東計画検討、各種段取り、ミーティングなど。

GWの中休みですが、今日で4月も終わりですね。工程に影響する雨も困ったものです。

ではこちら。

「リフォーム済み」の落とし穴! 外装リフォーム済という言葉の裏側

中古住宅を選ぶ側は物件見学の際、あくまでも表面をながめるように見るだけで、購入の決断を迫られます。

「その住宅がどのくらいもつのか」
「いつごろ、どこを修繕すべきで、それにはどのくらいお金がかかるのか」

そんな、中古住宅の選択にもっとも必要な情報が与えられず、不透明なまま、取引をすすめなければならないのです。中古住宅の広告によくある、「外装リフォーム済み」というキャッチコピー。この言葉には注意が必要です。

外装リフォーム済みの意味
外装リフォーム済みという言葉が意味するのは、「お化粧はしたが、基本構造などのチェック・修繕はしていない」ということです。 
ビーカイブ 2014年04月30日13時30分

なるほど。

住宅の購入を考える時、諸条件から中古住宅を選択することもあるかもしれません。

しかし、やはりここで注意しなければいけないのが、表面的な仕上げだけが綺麗になっていても、内部の構造部分がそのままでは、まさにハリボテの家と言わざるを得ません。

これはもちろん内外装リフォーム済みという場合も同様です。ここでいう内装とは一般的に、壁クロスや和室の塗り壁、床のフローリングやカーペットのことを指します。これらも結局はあくまで表面でしかなく、建物の本質にはまったく影響の無い部分です。

表面はきれいにお化粧してあるのに、中身は腐敗やシロアリでぼろぼろであったり、耐震性に問題がある構造などはそのままという中古不動産物件も世の中にはありますので、注意が必要です。

これまでの日本では、中古住宅を購入の場合、保証についても新築住宅と比べれば、買い主にとってかなり不利でした。新築住宅の場合だと主要構造部分に10年の保険がつきますが、中古住宅の取引の場合は、せいぜい2〜3ヵ月、それも築年数が15〜20年以上経過していると保証なしとするのが、中古住宅取引の一般的な慣行になっているようです。

しかし、ここにきて国としても既存の住宅ストックを有効活用しようと、既存住宅でも瑕疵担保保険が利用出来るようになっていて、少なからず構造耐力上主要な部分や雨の侵入を防ぐ部分などは最長5年の安心を得られるようになっています。

また、最近では既存住宅の購入でも、税制の優遇が使えるようになったりしていますし、国としても今後はより一層中古住宅市場の活性化に力を入れていくことが予想されますので、各種制度を上手に使って安心でお得な住宅購入が出来ると良いと思います。
こちらが参考になります→中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み

とにかく、リフォームすることで新築そっくりになるのは良いんですけど、ただお化粧するだけに多額の費用を掛けても、耐震性が向上するわけではありませんし、もしかするとその費用が無駄になってしまうこともあるかもしれません。

毎度のことながら、中古住宅を検討するなら、1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法施行令の改正によって新しい耐震基準(いわゆる新耐震基準)が施行された、この日以降に建築確認を受けた建物を候補にするようにしましょう。

もし中古住宅では安心出来ない場合や、より安全で快適な住まいをご希望なら、RC(鉄筋コンクリート)造の注文住宅がオススメです。

それでは。

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これからの賢い住まいの選び方とか。

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くもりのち晴れの寒い東京です。

そんな今日は朝から社内ミーティング、資料作成、1丁目のお客様宅訪問、その後目白のお客様宅へ書類お届け、渋谷区東計画のお客様とお電話、その後リフォーム現場立ち会いと打ち合わせなど。

午後に帰社後は江東区富岡計画検討、見積作成、南大塚計画のお客様とお電話、文京区千駄木のお客様とお電話、西台のお客様来社、地方銀行さん来社、赤塚新町計画のお客様とお電話など。夕方は練馬区春日町のお客様とお電話、ガス屋さんと電話、水道屋さん来社打ち合わせ、練馬区田柄5丁目計画検討、見積作成など。

大寒に相応しい冷え込みですが、次は立春です。

ではこちら。

住みつぶす発想はもう古い! 家を“宝”に変えよう 住宅リフォーム・中古マンション購入の知恵

田村仁さん(仮名・55歳)は、長年勤めた会社を早期退職し、妻と2人で田舎暮らしを始める決意をした。評判のいい大工に建ててもらった都内にある築25年の自宅は頑丈で、「内装をリフォームすれば中古住宅としていい値段がつくはず」と不動産業者を呼んだ。

ところが建物検査の結果、とんでもない事態が発覚した。屋根裏にシロアリがすみ着き、構造上重要な柱がすべて劣化していたのだ。急遽、屋根や柱の補修をしたところ、650万円もかかり、田舎暮らしは棚上げになってしまった。

田村さんの例は決して特殊なケースではない。自宅のメンテナンスを怠ったために、築20年以上たって想定外の修繕費用に悩まされる人は多い。

中古の戸建てやマンションの価値を維持していくには、定期的な住宅診断やリフォームが不可欠だ。 
ダイヤモンド・オンライン 2014年01月20日09時00分

なるほど。

もう20年も前から言われていたことなんですが、日本では家も消耗品として考えられ、おおよそ30年前後で建て替えるという、いわゆるスクラップアンドビルドを繰り返してきましたね。

家なんてどうせ古くなったらボロボロになって価値が無くなるモノとか、どうせ火事か地震でも起きたら無くなっちゃうとか、何でも新しいものが良いに決まっているとか、中にはいまだにそんな感覚を持っている方もいらっしゃるかもしれません。

そんな日本の家に対する考え方も、地球の資源がどんどん少なくなってきていることや、地球温暖化などの環境悪化に対する反省、他国の森林伐採に対する諸外国からのクレームなどで、少しずつ変わってきたと思います。

しかし、日本の長引くデフレや、住宅産業を景気対策に利用する政策などから、今でも耐久性に問題の残る木造住宅が 安価で造られているという現状もあります。

ここにきて政府としても、昨年12月に発表した平成26年度税制改正大綱にあったように、明確に中古住宅の流通・リフォーム市場の拡大・活性化に向けた税制を実行し、住宅ストックの活用を進めようとしています。

ところが、中古住宅の活用をしようと思っても、記事のように白アリの被害にあっていたりして、構造上主要な部分が劣化していたら、その補修だけでも多額の費用が必要になってしまいますし、さらに耐震性に欠けるような場合は、耐震補強も必要になってきます。

そこで、今から始める賢い住まいの選び方としては、一番大切な耐震性能を考えて1981年(昭和56年)より前に建てられた住宅は遠慮しましょう。現在の耐震基準を満たしていないので、今後の価値を維持することは難しいと思います。

次に断熱性能も大切です。今後は政府としてもこの断熱性能を高めていくようですので、最低でも一定の省エネ基準を満たせるくらいの性能は確保しておきたいところです。中古の場合ですとおおよそ2000年(平成12年)くらいより前の住宅では、断熱性能に問題がある場合も多いようですので、しっかりとチェックしたいところです。

内外装のデザインでは、ちょっとオシャレな家だと良いようですが、あまりにも個性的なタイプだと中古流通では苦労する場合も多いようです。例えばバブルのころに人気だったスキップフロア(1.5階などフロアとフロアの間に設けられた床)がある間取りは、なかなか買い手がつかないとか。

一戸建てでもマンションでも、適切な維持・管理をしていかなければ、快適に暮らせないだけでなく、資産価値を維持することが難しくなってしまいますが、将来も持ち家の資産価値を失わないような、そんな住まい選びが重要な時代になったということですね。

資産価値の高い住まいをお探しなら、是非弊社までお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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