住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

位置指定道路

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家づくり講座は位置指定道路とか。

東京で家を建てるならRCdesign

くもりのち小雨のあった東京です。

そんな今日は朝から設備屋さん来社打ち合わせ、資料作成、西東京市でご検討のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。

午後からは世田谷区大原計画のお客様宅へ、打ち合わせをさせて頂きました、ありがとうございます。帰社後は提携会社さん来社打ち合わせなど。夕方は文京区本駒込計画検討、お問合せ対応、資料作成、ミーティングなど。

いよいよ冬至となりました。あっと言う間にいろんな出来事があったように思いますが、ここでしっかりと反省し、のこりの数日を駆け抜けたいと思います。それでは今週も土曜日恒例の家づくり講座第387回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、今日は『位置指定道路』についてです。

位置指定道路とは、建築基準法上の道路のひとつで、特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。

・・・ちょっとわかりにくいですね。

では、広い土地を複数に分割して販売している建売住宅のチラシを思い出してみましょう。公道に面していない区画に、新しい道路ができていませんか?

それにより、全ての区画が道路に面するように設定されていることでしょう。その新しい道路が『位置指定道路』の可能性が高いです。

この時、その道路が最低でも位置指定道路として認められていないと、その道路にしか接していない区画には建築をすることができません。

ところで、なぜ位置指定道路が必要なんでしょう。

じつは、以前『接道義務』についてお話しした中に、そのヒントがあります。

建築基準法には「建築物の敷地は、幅員4m(地域によっては6m)以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められていましたよね。

位置指定道路は、その条件を満たすために欠かせない道路なんです。この道路がなければ、新築も建て直しも売却もできません。

ここで気を付けたいのが、位置指定道路の所有者のこと。

その分譲地を販売した業者や、もともと所有していた個人、位置指定道路を利用する人々の分割所有など様々なケースがあるんです。

さらに、無料で利用できる場合もあれば、使用料が必要になる場合もあるので、購入前に必ず確認しましょう。

もし、位置指定道路をあなた以外の個人や業者が所有している場合、トラブルが起きる可能性はゼロではありません。

事例として、
・無料で利用できていたのに、一方的に有料化を告げられた
・自宅を建て替えたいのに道路所有者の許可を得られないために建て替えできなかった
・家族以外の車の通行を禁止された
といったケースがあります。

そんなトラブルを避けるために
・位置指定道路の所有者を確かめる
(地方公共団体などの公的機関が所有者ならトラブルは少ない)
・土地購入の際、位置指定道路の共有持ち分も一緒に購入する
といった対策も検討しましょう。

購入後にトラブルが起きないよう、土地に面する道路について説明してくれる不動産業者もいれば、そうでない業者もいます。

また、トラブルが起きた際、親身になって相談や交渉に臨んでくれる施工業者もいれば、そうでない業者もいます。気を付けたいですね。

土地の有効活用などのご相談も、RCdesignまでお気軽にお問合せください。

それでは良い連休を。

今日もありがとうございます。


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私道が突然閉鎖されるリスクとか。

東京で家を建てるならRCdesign

晴れの東京です。

そんな今日は朝から葛飾区新小岩計画検討、図面作成、信用金庫さんと電話、防災屋さん来社打ち合わせ、都市銀行さん来社、来客打ち合わせ、解体屋さんと電話、新小岩のお客様とお電話、大田区仲池上計画検討、お問合せ対応など。

午後は図面作成、墨田区本所計画検討、近所の賃貸物件で消防検査立ち会い、帰社後は提携会社さんと電話、目黒区中目黒計画検討、資料作成、原稿作成、板橋区双葉町計画検討、ミーティングなど。夕方からは文京区の椿山荘へ、信用金庫さんの新年会参加など。

またしても最強の寒波が到来しています。北陸の雪被害も心配ですが、どちら様も冷え込みと乾燥に十分ご注意ください。

ではこちら。

生活道路が突然閉鎖される「私道」のリスク

普段通り抜けている道路が「私道」である場合、突然使えなくなるリスクがある

京都市内で、住民が約50年もの間、継続して使用してきた道路が突然使えなくなり、問題になっている。この道路は京都市右京区にあるもので、京都学園中学・高校が所有する私道だったのだが、グラウンドの一部とするために昨年閉鎖された。

現在では陸上トラックになっていて、かつて道路だった面影は完全に消えている。周辺住民は突然の不便に困惑しているという。
2018年2月6日 6時0分 東洋経済オンライン

なるほど。

これはまた少々極端な事件のように思いますが、現在私道に面したお宅やこれから住まいづくりをされる方は、やはり私道というものに含まれるリスクを、今一度確認して、出来る対策を講じておくことが必要ではないでしょうか。

もしかすると、住まいに関する取得や売買などの経験が無いと、私道に対する認識も、読んで字のごとくわたくしの道ということで、公共のものとは別にどなたかが所有権を持っている道?くらいのものかもしれません。

ここで簡単に道路について触れておくと、土地に建物を建てるためには原則として、幅4メートル以上の公道に2メートル以上接している必要がありますが、ここで言う公道とは国道や都道府県道区町村が管理している道をさします。

当然世の中には公道に接していない土地もあり、その救済処置というか、行政以外の道路として私有地を道路として扱い、建物を建てられるようにしたのが、私道の中でも「位置指定道路」という制度上の道路です。

この位置指定道路は、行政機関にその長さや幅などを届け出てあり、一定の条件を満たして許可を得たものです。一見誰でも利用できる道路に見えますが、あくまで個人が所有するものですので、そこでの基本的な取り決めは所有者や周辺住民などの利害関係者で行うことになります。

この位置指定道路に2m以上接してさえいれば、その土地は建物を建設することが可能になりますので、都内でも良く見る建て売り住宅では、大きな土地の真ん中に行き止まりの道路を作って、その道路に面して住宅を建築しています。

ところが、この位置指定道路は民間の私有物ですので、たとえば道路が陥没したり、舗装が痛んだりすれば、所有者が修繕する必要がありますし、自宅の建て替えなどで私道に配管を通したい場合には所有者の掘削許可が必要です。

一般的には後々のトラブルを避けるためにも、所有者などの利害関係者間で「覚書」などの書面を交わし、道路利用に支障が出ないようにしておくのが常識となっていますが、それでもなおトラブルになってしまうこともあります。

以前はその道路に面する部分だけを細かく区切って持ち合っていたんですけど、この場合では自分の所有する場所は通らせない、などという人が出やすかったようです。

そこで昨今では私道全体を接道する所有者全員の共有持分とすることが多くなっています。この場合は全体の道路部分について、所有者が当分で権利を持っていますので、意地悪がし難くなっています。それでもまだ、理不尽な権利を主張する人がいたりするようですけど。

位置指定道路などの私道はあくまで利害関係者間の自治で管理、取り扱いを行うものですので、売買やトラブルの時には、専門家とよく相談のうえ判断する必要があります。

後世に問題を引き継ぐことの無いよう、権利関係と書面の取り交わし、その保管には十分注意してください。

私道に面する建築のご相談も、RCdesignまでお気軽にどうぞ。

それでは。

今日もありがとうございます。


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