住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

土地

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

基準地価がブレーキとか。

東京で家を建てるならRCdesign

くもり空の東京です。

そんな今日は朝から書類作成、渋谷区西原計画検討、お問い合わせ対応、港区南青山計画検討、経済団体さん来社打ち合わせ、見積作成、文京区白山計画検討など。

午後は商社さんと電話、杉並区今川計画、渋谷区西原計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。夕方は税理士さんと電話、提携会社さんと電話、書類作成、ミーティングなど。

朝晩は少々寒く感じます。

ではこちら。

全国平均3年ぶり下落=コロナで回復ブレーキ―基準地価

国土交通省は29日、2020年の基準地価(7月1日時点)を公表した。

新型コロナウイルス感染拡大に伴う店舗やホテルの不動産需要減により、商業地の全国平均は15年以来5年ぶりに下落。

住宅地も前年から下げ幅が拡大し、全用途の全国平均はマイナス0.6%と17年以来3年ぶりに下がった。訪日外国人旅行者の増加などを背景にした近年の上昇傾向にブレーキがかかった形だ。
2020年9月29日 18時10分 時事通信社

なるほど。

今年もこの季節になったんですね。

ご存知の通り、一般の土地取引価格の目安にもなる基準地価ですが、これは1平米(林地は10アール)あたりの評価額を1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、毎年7月1日現在の基準価格として都道府県知事が9月下旬に公表しているものです。

基準地価は、より市場価格に近いものでタイムリーな数字になりますので、現在の経済状況や市場の状況などが反映されていると言えます。

記事によれば、今回の調査結果として、商業地は年明け以降、コロナの影響による先行き不透明感から需要が弱まり、全国平均で前年のプラス1.7%からマイナス0.3%になり、住宅地も下げ幅が0.1%から0.7%へと拡大し、交通利便性や住環境に優れた地域を中心に好調だった三大都市圏も全て下落に転じたということです。

都道府県別に見ると、上昇したのは住宅地が5都県(前年15都府県)、商業地が10都府県(同19都道府県)にとどまったということ。

上昇率トップはいずれも沖縄県で、住宅地が4.0%、商業地が6.2%。下落率最大はいずれも岐阜県で、住宅地が2.0%、商業地が2.2%でした。まだまだ沖縄のバブルは続いているようですね。

そしていつものように全国で地価が最も高かったのは、住宅地が2年連続で「東京都港区赤坂1の14の11」の1平方メートル当たり472万円(前年453万円)となっていて、都会の真ん中ではまだ上昇中のようです。

一方で商業地は15年連続で東京都中央区銀座2の6の7の「明治屋銀座ビル」ですが、4100万円(同4320万円)となっていて、こちらは落ち着きが感じられます。 

やはり私個人的には、緩やかに上昇しているくらいが健全で理想的な状態だと思いますので、今年はコロナ禍の影響が避けられない状況ということでしょうか。

しかし、ここ数ヶ月間のお問い合わせやご相談内容からすると、まだまだ土地を探されている方も多いですので、土地の価格が多少下落したとしても、一時的なものになるのではないでしょうか。

土地探しをされている方が、理想とされている土地と巡り会えると良いですね。

希望に近い土地情報がございましたら、RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

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家づくり講座は土地のチェック項目とか。

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シトシト雨の東京です。

そんな今日は朝から資料作成、板橋区坂下計画のお客様とお電話、渋谷区西原計画のお客様とお電話、来客面談、お問い合わせ対応など。

午後は目黒区内でご検討のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。その後品川区内でご検討のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。夕方は書類作成、賃貸管理業務、ミーティングなど。

一気に季節が変わった感じですね。この変わり目にはくれぐれも体調管理にご注意ください。それでは今週も土曜日恒例の家づくり講座第439回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、前回は候補となる土地の周辺環境をチェックするために必要な項目についてお話ししました。

あなたにとって不要な項目は省き、ほかに必要な項目があれば足して、最適なチェックリストを作ってみましょう。

ところで、土地選びの際は周辺環境だけでなく、その土地自体の状況も把握しなければなりません。

そこで今日は、土地のチェック項目についてお話しします。

●環境
・建てたい広さの一戸建てを、余裕を持って建てられる面積があるか
・不整形や旗竿敷地など、土地の形状に問題はないか
・傾斜地や崖など、安全面に不安を感じる地形はないか
・道路との高低差で不便を感じることはないか
・日当たり・風通し・水はけは良好か
・駐車や出入りなどに必要な間口を確保できるか
・接する道路の方角・幅・交通量
・隣接地の状況(アパート・一戸建て・水田・公園・空き地など)
・隣家との境界線となる既存の塀に、傾きや亀裂はないか
・地盤は良いか

●法的制限など
・建ぺい率・容積率
・用途地域
・住宅の高さを制限する、道路斜線・隣地斜線・北側斜線などはないか
・土地に隣接する道路は公道か私道か私道の際、何らかの費用や責任・制限等があるか

あなたは、先に気に入った土地を見つけ、その土地に合わせて家を建てる予定ですか?

それとも、最初に建てたい家のプランを決めて、それを実現できる土地を探そうと考えていますか?

それによって、チェック項目の優先順位は変わることでしょう。このほかに、あなたならではのチェック項目があったら、それも追加しておいてくださいね。^^

おおよそ候補地が見つかりましたら、是非お気軽にRCdesignまでご相談ください。 

それでは良い週末を。

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家づくり講座は安価な土地とか。

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晴れて暑い東京です。

そんな今日は朝から北区赤羽計画検討、リフォーム工事計画検討、賃貸管理業務、お問い合わせ対応、図面作成、渋谷区計画のお客様とお電話など。

午後は図面作成、港区南青山計画検討、練馬区でご検討のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。夕方は各種ミーティング、図面作成、お問い合わせ対応、渋谷区計画検討など。

8月も終わろうかという時期でも、まだ酷暑が続いております。ちょっと涼しくなったからと言ってエアコンを止めたりしないでくださいね。とにかく熱中症対策を万全にして快適にお過ごしください。それでは今週も土曜日恒例の家づくり講座第437回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

近所のお屋敷が解体されたと思ったら、2週間後に折り込みチラシが入っていました。どうやら、8区画の分譲地になるようです。

毎日の変化を観察するのが楽しくて、最近のウォーキングはそこばかり。徒歩3分ほどのところには新築現場もあり、大満足のウォーキングコースになっています。

そういえば、前述の分譲地の坪単価を見ると、最大で5万円の差がありました。土地の北側に道路が接する区画は最安値。土地の南側に道路が接する区画は最高値。

あなたが選ぶなら、どの土地がいいですか?

まだ完成していませんが、どの土地から売れていくのか、こっそり楽しみにしています。^^

そういえば、土地選びをしている時、不自然に安い土地を見かけたことはありませんか?

相場より安い土地には、安くせざるを得ない理由があります。今日は、その理由を3つほどお話ししますね。

1.近くに嫌悪施設がある
嫌悪施設とは、周辺に暮らす人に嫌われる施設のことです。大気・水質・土壌汚染の原因になりそうな施設だけでなく、騒音・悪臭・振動や人の出入りなどが原因で、日常生活にストレスを与える施設も含まれます。

具体的には、産廃処理施設、下水処理場、火葬場、養鶏場、牛舎、パチンコ店、ガソリンスタンド、風俗店など多岐に渡ります。ただし、何を嫌悪するかは人によって異なるので、あなたが嫌悪しない施設が原因で割安になっているのなら、その土地はお買い得といえるかもしれませんね。

2.給排水が整備されていない
すでに宅地として利用されている土地や宅地として売り出される予定の土地には公共の水道管・下水道管から配管がつながれています。

給排水設備が整備されていない土地の場合、整備するための費用は土地を利用する人の負担になります。整備費以外の名目で費用負担が増えることもあるので注意が必要です。

3.河川や谷などが近い
河川が近い、過去に水害が起きたことがあるなど、水害のリスクが高い土地は、地盤が弱い傾向があります。

そういえば、最近、保育園や幼稚園を嫌悪施設として捉える方が増えたように感じます。

原因は、そこで過ごす幼児の声だけでなく、送迎の際の保護者や車のマナーも含まれるとか。

安い理由、高い理由を把握して、納得できる土地を選びたいですね。

それでは良い週末を。

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家づくり講座はご近所付き合いとか。

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くもり時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から台風対策協議、板橋区弥生町計画検討、資料作成、世田谷区自由が丘計画検討、見積作成、隙を見て中学校の運動会見学、お問い合わせ対応、北区西ヶ原計画検討など。

午後は大工さんと電話、中野区南台計画検討、小金井計画検討、お問い合わせ対応、地元神社さんの御神輿見学、看板屋さん来社、世田谷区砧計画検討、豊島区駒込計画検討など。夕方は文京区小石川でご検討のお客様宅訪問、打ち合わせさせて頂きました。ありがとうございます。

あっという間に今日は10月最初の土曜日でした。ここ数週間は運動会などでお疲れの方も多いかもしれませんね。そんな中恐縮ですが、恒例の家づくり講座第218回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。 

新しい住まいで生活をする時、多くの人が不安に感じるのが『ご近所付き合い』です。

そのため、気に入った土地を見つけた時、興信所にご近所さんのことを調べてもらう人がいるとか。それにしても、興信所はどんなふうに調べるんでしょうね。とても興味があります。^^

ところで、「土地購入前にご近所さんの人間性を知りたい」というのは、あなたに限らず、誰もが感じることだと思います。

今年も、すでにご近所トラブルでの殺人事件が起きています。殺人にまで発展しなくても、日々のトラブルに苦しむ人は多いですね。

そこで今日は、低コストでご近所さんの様子を探る方法についてお話します。

まず、欲しい土地があなたの住まいから近いのなら、朝・昼・夜・平日・休日と時間を変えて、散歩を装って歩いてみましょう。ご近所さんの洗濯物・車・自転車などから、だいたいの家族構成がわかります。

たくさん破れた障子をそのままにしている、庭が荒れている、というのなら、その家族のある程度の性格もわかります。

ガーデニングに凝っている様子なら「その家の人が庭で過ごす時間は長いかも」と想像できます。

もしあなたが「ご近所さんと必要以上に関わりたくない」と思っているのなら、後々苦痛に感じるようになるかもしれませんね。

さて、あなたがそこを訪れた時、近隣の子どもが外で遊んでいたり、奥さんが家事やガーデニングで庭に出ていたら「この売り土地をとても気に入ったので、今検討しているのですが・・・」と、交通量・ゴミ出し・自治会のことなど、当たり障りのないことを聞いてみましょう。

一般的な家庭では、ご主人より奥さんの方が情報通な場合が多いので、ご主人に話しかけるのは賢明ではないでしょう。それに、あなたが女性なら、奥さんに不信感を与えるかもしれません。

この時、もし相手が話好きな人だったら、必要以上の情報を教えてくれます。近所の人間関係を教えてくれることもあります。

ここで注意しておきたいのが、『個人情報を必要以上に深く尋ねない』ことです。また、相手の言葉に誘われて、誰かの悪口を言わないようにすることも大切です。でないと、あなたが『詮索好き』というレッテルを貼られてしまうかもしれません。

「この人は、私のことを必ずほかのご近所さんに話すだろう」ということを心に留めて会話を進めるのが賢明です。

もし、それほどこまめに通うことができない場合、「まだ新築工事まで間があるのですが、そこの土地を買うことになったのでご挨拶に」と、手土産を持って訪問する方法もあります。2〜3件も訪ねれば十分でしょう。

この時、ペットが騒がしかったり、部屋の雑然とした様子が見えることもあります。また、詮索好きな隣人が顔を出すこともあります。(これは知人の実体験です。話に入ってきて、30分ほど解放してもらえなかったとか。^^;)

相手が余計な話を好まない様子なら、挨拶程度に留めてサッと引き上げましょう。それはそれで、貴重な情報です。

転勤であちこちに住んだ経験がある知人によると、どの地域に住んでも、必ず2種類の人がいるそうです。

ウマが合う人、合わない人。

愛想のいい人、悪い人。

派閥を作って安心したい人、それを苦痛に感じる人など。

ですが、

・きちんと挨拶をする

・ゴミ出しなどのルールは厳守する

・人の悪口を言わない

といったことを心がけていれば、それほど気にする必要はなかったとか。

大切なのは、相手を好きになることではなく、相手を理解しようとする姿勢でしょう。もちろん、相手に気に入られようと無理をする必要もありません。

今までに近隣トラブルを経験した人や、人間不信に苦しむ方は、特に新居での人間関係を不安に感じるようです。もしあなたが不安を感じているなら、勇気を出して行動してみましょう。

ご近所さんと話をしたら、その土地のことをもっと好きになるかもしれませんよ。

それでは良い週末を。

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警戒区域未指定のナゾとか。

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晴天の東京です。

そんな今日は朝から文京区本郷の現場で3階のコンクリート打設、資料作成、電気屋さんと電話、北区西ヶ原計画検討、その後北区役所へ、提携事務所さんと打ち合わせなど。

午後に帰社後はミーティング、大工さんと電話、豊島区駒込計画検討、図面作成、台東区上野桜木計画検討、原稿チェック、ご近所のお客様にご来社いただき打ち合わせなど。夕方は群馬の業者さんと電話、提携会社さん来社打ち合わせ、社内ミーティングなど。

今のところまだコートの着用を我慢しています。

ではこちら。

土砂災害の危険があるのに「警戒区域」ではない!? 住民の反対で「未指定」のナゾ

台風や大雨、地震などが引き金となり、一瞬にして尊い生命や住む場所が奪われる土砂災害。今年10月にも、台風26号の影響を受けた伊豆大島で大規模な土石流災害が起き、その様子は全国に伝えられた。あらためてその恐怖を思い知らされ、自分の住んでいる地域は大丈夫か、と心配になった人も少なくないだろう。

ところが、自治体が現地調査して「土砂災害の危険がある」と認定したのに、「土砂災害警戒区域」に指定されていない地域が、全国で4万9000カ所に及んでいることが、国交省の調査でわかった。報道によると、地価下落や過疎化などを懸念する住民の反発が「未指定」に影響を与えているという。 
弁護士ドットコム 2013年11月27日14時40分

なるほど。

これは何とも危険極まりない状況ですが、確かに指定を受けた地域の当事者としては、複雑な気持ちも察することが出来ますね。

しかし、それとこれとは別な話で、何よりも人命を優先するべきなのは当然ですし、危険とわかっている地域なら、それ相応の対策を講じていかなくてはいけませんし、対策の後安全が確保出来れば、少なからず安心して暮らすことが出来るようになると思います。

そもそも自然災害は住民の意志とは関係なく起きてしまいます。住民の反発と「警戒区域指定」のには、本来直接の関係はないはずですが、「土砂災害警戒区域」は、どのようにして指定されるのでしょうか。

基本的には、都道府県知事が市町村長の意見を聴いたうえで『土砂災害警戒区域』を指定することになっていて、その中でもこの警戒区域のうち、災害発生時の危険性が特に高いエリアについては、『土砂災害特別警戒区域』とされ、土地開発制限や建築制限がなされます。

では住民の意志でこの指定が左右されることがあるのかと言うと、『土砂災害警戒区域』の指定は、国民の権利義務を直接に形成したり、その範囲を確定したりするものではなく、行政の『処分』ではないため、行政不服審査の対象とはならないそうですので、調査の結果として、区域内の危険が明白になったものですから、指定は止むを得ないと理解しなければいけません。

それにしても、自治体が調査の結果、危険を認定したにも関わらず、指定されていない地域が、全国で4万9000カ所も存在しているとは驚きですね。

もし、現在お住まいの付近が、がけ地になっていたり、急な坂道の途中だったりする場合は、指定の有無に関わらず、自身でも確認のうえ対策を行なっておく必要がありそうです。

また、これから土地を購入して家を建てようという場合は、同等の地域や面積なら、高低差のある土地は確実に安価で購入出来ると思いますので、割安感があります。

ただし、そのような地域では必然的にRC(鉄筋コンクリート)住宅を建てることになると思いますが、それでもより安全で快適な環境を、比較的安価で実現出来ることは、トータルでお得なお買い物になるのではないでしょうか。 
 
環境のデメリットをメリットに変える家を建てるなら、是非アールシーデザインまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。

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不動産は「今」ではなく「歴史」もね。

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東京は夏です。

そんな今日は朝から上野桜木計画検討、見積作成、信用金庫さん来社、渋谷区東計画検討、図面作成、構造検討、渋谷区神宮前計画の現場では中間検査がありました。

午後は池袋の不動産会社さん来社打ち合わせ、金融機関へ、帰社後は資料作成、来客面談、文京区本郷計画検討、構造担当と電話、図面作成など。夕方は北区西ヶ原計画検討、お問い合わせ対応、渋谷区神宮前計画検討、資料作成など。

もしかすると明日から3連休という方もいらっしゃるかもしれません。さっそく夏を満喫出来ると良いですね。

ではこちら。

不動産は「今」を買うのではなく土地の「歴史」から買うべき

今はアベノミクス効果でデフレ脱却を果たし、資産インフレの時代が到来する前夜。インフレになれば住宅価格は値上がり、大きな出費をして買ったマイホームを高値で売ったり貸したりすることもできる。

住宅の資産価値を守るためには、「都心」「駅近」といった人気のエリアを選ぶべきと思われがちだ。「ただし、好立地の物件はどうしても価格が高い。ましてや今後の人口増を見越して物件の大量供給があれば、将来的に値崩れを起こしやすいという側面もある」
 
そう指摘するのはファイナンシャルプランナーの藤川太氏(家計の見直し相談センター)だ。単に「人気のエリア」だという理由だけでは、本当に資産価値の落ちない街は選べない。

『東京のどこに住むのが安心か』(講談社刊)の著者で、財営コンサルティング代表の山崎隆氏は、「人気エリアやアベノミクスによる地価上昇といった“瞬間風速”だけに踊らされるべきではない」と、こうアドバイスする。

「不動産は『今』を買うのではなく、土地の『歴史』から買うものであるという視点を持ってほしい。住宅地として歴史のある街には長く住まれ続けるだけの理由がある。そのようなエリアは今後も高い価値を維持し続けるでしょう。
NEWSポストセブン2013年07月12日07時01分

なるほど。

確かに住まいづくりを土地探しから始められる場合、まずはどこに暮らすか、というところから検討を始めることになりますが、やはり今現在その地域が便利だったり、人気があるところから探し始めることになるでしょう。

その点で、記事では今の街だけを見るのでは無く、過去の歴史からもその土地の素性を知った上で検討するように進めています。うん、一理ありますね。

最近は本屋さんでも比較的容易に古地図を手に入れられるようになったり、何よりスマホアプリでも見ることが出来るようになっていますので、目を付けた土地がその昔どのように使われていたところなのかを確認しておくことも必要かもしれません。

建築・土木の業界人や、不動産業界でも比較的ベテランな人なら知っていることなんですけど、例えば、古くからある電車の路線は地盤も固いとか。自衛隊の駐屯地がある地域は地盤が固いという話は、ひとつの目安にしていただけるでしょう。

もう一点、坂の多い地域では注意が必要です。以前私が経験したケースでは、今は立派な住宅地になっている場所が、数十年前までは地域のゴミ捨て場所だった、ということを地主の長老さんに聞かされるまでわかりませんでした。

その時はボーリング調査をしたところ、地中15mくらいから異物が発見出来ましたので、事故を回避することが出来ましたが、古くから人が暮らす場所でも、谷や沢があるところですと、埋め立てられていることもあるようですので、注意が必要です。

一方、今現在人気がある湾岸エリアの高層マンションなどは、交通の便の良さや、ステータスシンボルの度合いが高いとか、高層階の展望の良さには憧れを抱くかもしれませんが、やはり災害時ことや資産性という点からは注意が必要かもしれませんね。

本来、住まいづくりの出発点は家のはずなんですけど、もちろんその地域や街も大切に違いありません。しかし今の日本、特に都市部ではではあまりにも土地の価格高くなってしまっていることが、良い家が増えない要因のひとつだと思います。

繁華街に近い一等地に、安全性や快適性を犠牲にした家を建てることで、理想のライフスタイルが実現出来るとは思えないんですけど。

もし住まいづくりを土地探しからご検討されているなら、是非お気軽に弊社までご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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