住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

土地選び

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

安い土地のポイントとか。

東京で注文住宅を建てるならRCdesign

くもり空の東京です。

そんな今日は朝からテナント工事立ち会い、中野区大和町計画検討、図面作成、見積作成、商社さんと電話、葛飾区新小岩計画検討、出版社さんと電話、板金屋さんと電話、資料作成など。

午後からは宅建業務で近隣不動産業者さん巡り、帰社後は書類作成、お問合せ対応など。夕方は見積作成、文京区根津計画のお客様とお電話、ありがとうございます、提携会社さんと電話、書類作成、ミーティングなど。

昨晩夜空を見上げて流れ星を見てしまいました。フフフ。

ではこちら。

「あれ? この土地安い?」と思ったときに、気を付けたいポイントとは

「注文住宅でマイホームを建てたい」と思うなら、まずは土地を手に入れる必要がある。

ポータルサイト等で土地を検索していると、たまに立地も広さも同じような条件なのに、お値打ちの土地が見つかることがある。

安心して暮らせるなら何の問題もないが、事前にチェックしておくべきことがあるのではないか?
2017年12月15日 8時0分 SUUMOジャーナル

なるほど。

土地探しから始める注文住宅では、最初に直面するのがこの土地選びですね。

ところが、土地選びとは言うものの、実際は選ぶほど物件の数が無いというのが現状かもしれません。

時代にもよるのだと思いますが、今は本当に売り土地の物件数が少なく、限られた情報の中から選ぶことになり、なかなか希望の土地を探すのは難しいでしょう。

多少スパンを長く考えられるのであれば、じっくりと待つこともひとつですが、もしスケジュールがある程度決まっているという場合は、現状で市場にある物件の中から選ぶことが基本になります。

さて、土地探しも慣れてくると、希望の地域での相場感が身に付いてきますね。おおよそ坪単価がどのくらいで、どんな条件だと高くなったり安くなったりするのかもわかるようになるでしょう。

記事にもあった、相場よりも安い価格で土地が売り出される一般的な理由としては。

・土地の形がいびつ
・土地が傾斜している
・建物に囲まれた旗竿地(はたざおち)である
・接道(土地が接している道路の幅)の条件が悪い
・地盤が軟弱である
という条件があると、割安で売り出されている場合が多いようです。

もしかすると、最初にイメージしたのが幅の広い南道路に面した四角い整形な土地だったかもしれませんが、実はそういう土地は非常に少ないと思って間違いないでしょう。

ということは、ほとんどの土地が何らかのネガティブな条件を持っているということになりますが、これらの条件で注文建築が建てられないということにはなりません。

もちろん、住宅を建築するには、各種の法律や条令などに適合したものでなければいけませんので、敷地の形状や環境が影響することに違いありません。

でも、一見取り扱いが難しいように思える土地や、環境的に望んだものではない場合などでも、設計の工夫次第で難題を克服出来ることもありますし、建築屋さんはこれが結構好きで、逆に張り切ったりします。特にRC住宅ならデメリットをメリットに変えることが得意ですからね。

実際にその候補地にどのような建物が建築可能なのか、土地を買うことが目的ではなく、その土地に建物を建ててどのように利用するか、そこでどのような暮らしが実現出来るかを考えることが大切です。

ここでもうひとつ大切なのは、誰に相談して誰と家づくりを行うかということです。

不動産会社の営業マンでは、契約は得意でも建築の知識は乏しいですし、ハウスメーカーでは応用や工夫の余地が少ないと感じられることでしょう。

そこでオススメは建築屋の一級建築士です。土地探しから一緒に動ければ、建築コストも見据えながら、土地の可能性を見定めて、希望に添った提案が出来ると思います。

土地探しからの注文住宅をお考えなら、是非RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は地盤で土地選びとか。

東京で安全な家を建てるならRCdesign

朝から雨で午後は曇りの東京です。

そんな今日は朝から上板橋2丁目計画検討、資材発注、お問い合わせ対応、原稿チェック、資料作成、中野区本町計画検討、豊島区目白のOBオーナー様とお電話など。

午後は高田馬場計画検討、電気屋さん来社打ち合わせ、蓮根の不動産会社さんと電話、ご近所のお客様からお問い合わせ、見積作成など。夕方は北松戸計画検討、提携会社さんと連絡、資料作成、ミーティングなど。

11月もはやくも後半に入ってしまいましたいかが、お変わりございませんでしょうか。本日も土曜日恒例の家づくり講座第314回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

世界で発生する地震の約1割は、日本とその周辺で発生しています。そのため、日本の建築に用いられている耐震技術は世界でもトップクラスです。

しかし、いくら耐震性の優れた建築でも被害を免れるのが難しい土地があります。それは、活断層とその周辺です。

阪神淡路大震災では、活断層から100mほどの帯状の地域が壊滅的な被害を受けました。その後も、活断層での地震はたびたび起きています。

あなたも、地割れや地面が上下にずれた映像を見たことがあるのではないでしょうか。

現在、日本で発見されている活断層は2,000箇所以上。そのほか、まだ発見されていない活断層は1,000箇所を下らないといわれています。

そんな活断層による被害を避けるため、地域によってさまざまな取り組みをしています。

たとえば徳島県の場合、平成25年8月に「南海トラフ巨大地震等に係る震災に強い社会づくり条例」第55条に基づく「特定活断層調査区域」を指定しました。

「特定活断層調査区域」内では、一定規模以上の学校、病院その他の多数の人が利用する建築物、及び、一定量以上の火薬類、石油類その他の危険物を貯蔵する施設を新築する場合、事業者の方が活断層の調査を行い、「直上」を避けて建築することが義務付けられています。

残念ながら個人の住宅は対象外ですが、近くにそれらの施設があるかどうかは、判断材料の1つとして役立ちそうですね。

インターネットで検索すると、あなたが新築を希望する地域の活断層の状況が一目でわかります。活断層上に建てると全壊か半壊は免れませんから、その土地を買うのは避けた方が賢明です。

また、活断層近くの河川や水田など、地盤が軟弱な土地は、堅固な地盤に比べて震度が大きくなるので要注意です。

住まいは、家族の命と財産を守るためのもの。

なのに、そんな危険性の高い場所につくられたマンションや分譲地は少なくないようで、買った後に判明して不安に駆られているという声を聞きます。

しかし、どの土地に住むのか最終決断するのは自分自身です。

利便性と安全性のどちらを優先するかは、その人の置かれた状況によって異なるでしょう。また、同じ建築物でも、住宅に関しては構造計算などが緩和されている場合もあり、正確な計算による確認がされていない場合もあります。いずれにしても、後悔の無い選び方をしたいものですね。

全棟構造計算を行う鉄筋コンクリート住宅が安心です。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は宅地造成など。

東京で安全な家を建てるならRCdesign

朝のうち曇りでも良い天気になった東京です。

そんな今日は朝から練馬区小竹町のお客様宅訪問、その後田柄計画の現場調査、塗装屋さんと打ち合わせ、帰社後は上板橋の不動産会社さんと電話など。

午後は新宿区百人町計画検討、図面作成、面接、北松戸計画検討、資材発注、原稿作成など。夕方は目黒区目黒本町計画検討、見積作成、豊島区西巣鴨計画検討、ミーティングなど。

11月最初の土曜日ですね、いかがお過ごしでしょうか。スポーツや芸術、もしくは食に忙しいところと存じますが、本日も土曜日恒例の家づくり講座第313回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

自宅の近くで、ある日突然造成作業が始まって、驚いたことはありませんか。

都内では最近少なくなったように思いますが、造成場所が自宅に近いほど、何台ものダンプカーが大量の土を運んでくる間は、作業音や土埃に悩まされるものです。

それを知ってか知らずか、わが家の近くにできた分譲地では、造成する時期が窓を閉め切っている冬の間に集中していましたので、個人的にはとても助かりました。(笑)

ところで、宅地の造成には上記のような「盛土(もりど)」の他、「切土(きりど)」といった方法があるのをご存知ですか?

盛土の場合、最も心配なのが地盤の弱さです。もちろん、転圧などの方法で強度を増す対策をしますが、土の状態をある程度安定させるには、造成してから1年以上必要です。(場合によっては、10年以上は土地を寝かせた方が良いといいます。)

また、もともとの地盤が弱かったり、田畑や湿地などを造成した場合、家を建てるための十分な強度を得られないことがあります。その場合、地盤改良工事をしてから新築することになります。

一方、「切土」は、斜面の一部分を切り取り、平坦な土地をつくる方法です。ですから、もともとの地盤は固く締まった状態です。

ただ、切土である程度平坦にした後、表面を平坦に整えるため、盛土をするとその分だけ地盤の強さが不安定になります。といっても、切土の上に盛土をするならまだ良い方かも。

最も心配なのは、切土と盛土が敷地を二分しているケースです。

そんな土地に新築したら、盛土に建てられた部分だけが年月とともにじわじわ沈んでいく・・・という最悪のケースもあり得ます。(実際に事故が多いパターン。地盤改良や杭工事をすれば大丈夫ですが、その分コストがかかります)

ところで、土地選びの際、数年前に販売開始された分譲地を気に入ることがあれば、必ずチェックしてほしいところがあります。

それは、同じ分譲地に建てられた建物です。

チェックする場所は、基礎部分・窓枠の周辺・外壁など。地盤に問題がある場合、木造住宅には徐々に亀裂が入ります。

もし、髪の毛より太い亀裂が複数あるのなら、それは建物の一部が沈んでいるサインです。

宅地造成の際、造成前の現況測量図をもとに、造成計画図がつくられます。そこに記載されている造成前後の地盤の高さを比較すると、造成方法が切土か盛土かわかります。

まあ、そこまで調べなくても、普通なら、土地の販売業者に聞けば造成方法について教えてくれるとは思いますが。

地盤改良や杭工事の費用が大きいほど、家本体に使える予算が減ってしまいます。それを避けるためにも、土地選びの際は地盤の強度も意識したいものです。

それでは良い週末を。

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家づくり講座は土地選びとか。

東京で災害に強い住まいを建てるならRCdesign

夏真っ盛りな東京です。

そんな今日は朝から資料作成、中区野毛町計画検討、豊島区西巣鴨計画検討、上板橋2丁目計画検討、図面作成、構造チェック、書類作成など。

午後は世田谷区奥沢の現場視察、その後弦巻のOBオーナー様宅訪問、電気屋さんとエアコン不具合立ち会いなど。夕方帰社後は高田馬場計画検討、図面作成、ミーティングなど。

暑さに加えオリンピックも熱くなってくると思いますが、今週も土曜日恒例の家づくり講座第305回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

早速ですが、あなたは、扇状地についてどれくらい知っていますか?

ウィキペディアには、『河川が山地から平野や盆地に移る所などに見られる、土砂などが山側を頂点として扇状に堆積した地形のこと。扇子の形と似ていることからこの名がある。扇状地の頂点を扇頂、末端を扇端、中央部を扇央という。』と記載されています。

山地が多い日本には、そんな場所が数多く存在します。扇状地で一番怖いのは、土砂災害や河川からの洪水です。大雨が降り続くと、そのリスクは一気に高まります。

近年は、そういった土地が次々に宅地開発されています。もしリスクを知る人なら選ばないでしょうが、誰もが詳しいわけではありません。

不動産業者の中には、購入者にそんなリスクを教えたら商売にならないと考える人がいます。土地所有者も、リスクを承知で不動産業者に売ることもあるとか。

各自治体がハザードマップを提供していますが、危険個所を完璧に把握しているとは言い切れません。

頼りになるとすれば地域密着の工務店ですが、世代交代する中で、その地域の災害の歴史や土地の情報などが受け継がれなくなる場合もあります。

だから、土地選びをする前に自分自身である程度の知識を得ておく必要があります。

ところで、よく『地名には、その土地の性質のメッセージが隠されている』といいますよね。『田、川、水』などは、土地の歴史を示すとして有名ですが、そのほかにも、『江田、谷地、深、蛇、竜、流、窪』など、数多くのメッセージがあります。

そのメッセージを重視している人は、図書館や役所で情報収集し、土地選びに役立てています。

地震は日本のどこで起きてもおかしくないので避けようがありません。しかし、津波や土砂崩れ、洪水や河川の氾濫などの自然災害に関しては、あなたの選択次第でリスクを減らせます。

土地選びをする時は、土地の性質をピンポイントでチェックするだけでなく、地形による地域的なリスクも、事前に調べてみませんか。

それでもなお、限られた敷地を有効に活用したいとお考えなら、建物を自然災害に強い鉄筋コンクリート(RC)住宅にすることをオススメいたします。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。

 
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家と土地選びの鉄則とか。

ブログネタ
RC住宅を建てよう! に参加中!
東京で安全な家を建てるならRCdesign

朝から雨の東京です。

そんな今日は朝から原稿チェック、ガス会社さんと電話、練馬区田柄計画検討、図面作成、文京区本郷計画検討、渋谷区東計画検討、資材発注など。

午後は豊島区目白のお客様とお電話、ありがとうございます。図面作成、防災業者さんと電話、渋谷区恵比寿2丁目計画検討、ご近所の賃貸マンション補修工事、お問い合わせ対応、土地家屋調査士さん来社打ち合わせなど。夕方は資料作成、葛飾区新小岩計画検討、渋谷区東計画のお客様とお電話、溶接屋さん来社打ち合わせ、PCメンテナンス、ガス会社さんと電話、設備屋さんと電話、板橋区弥生町計画検討など。

久しぶりにサッカー日本代表の試合がありましたね、ニュージーランドとの対戦で4−2で勝ちましたが・・・少々消化不良な感じです。

ではこちら。

同じ揺れでも地盤により震度1.5の差が出る −命が助かる家・土地、4つの鉄則【3】

地震の専門家から震災後に飛び交った「想定外」という言葉。震災前の安全神話はもろくも崩れ去った。大災害にも負けない住まい選びに必要な知識を徹底的に検証する!
震災による被害の大小は、地盤に大きな影響を受ける。自分の住もうとする地域の地盤は、過去にさかのぼって徹底的に調べたほうがよい。

地震発生時、震源地から発せられた地震動は地上まで達するとまた戻ってゆくが、その速さは地盤の硬さにより変化する。硬い地盤は速く伝わり、軟らかくなるほど速度が遅くなる。この違いにより、強い地震動を起こす。つまり地盤により同じ地震でも震度が違うのだ。沖積層など軟らかい地盤では、震度で1.5強くなる。震度5強ならば震度7に増幅されてしまう。

関東地方では、武蔵野台地の東端であるいわゆる「山の手」は、関東ローム層である台地の上にあり、比較的硬い洪積層であるが、荒川低地などは河川の土砂などが堆積した軟らかい沖積層である。荒川を中心とした城東地区は地震の揺れが強くなる地盤が多い。 
プレジデントオンライン 2014年03月05日12時15分

なるほど。

これまでは住まいづくりを考える時、どうしても価格や利便性だけで選ばれる場合も多かったと思いますが、震災以降は少しずつ地盤に関しても意識されるようになったのではないでしょうか。

しかしながら、震災の教訓も3年を過ぎると徐々に記憶から薄れていくようでもあり、またアベノミクスで少々インフレが進んだりすると、より安全性よりもコストが優先されるようなことになってくるかもしれません。

記事にもあるように、これから住まいづくりを始める方には、やはり安全性はもちろんのこと、地盤補強費が安価に済むこともありますので、出来ることならなるべく地盤の良い場所を選んで頂くことをオススメいたします。

しかし、現在お住まいの地域が軟弱地盤という方も、あきらめるのはちょっと早いです。

今の技術では、ほぼ不可能は無いと思えるくらいいろいろな策があるものです。地盤の補強方法もその程度によって様々な工法がありますし、液状化対策も信頼性の高い方法が以前より安価に実現出来るようになってきました。

また、より安全に安価で適正な方法を決定するためには、正確な地盤調査も必要で、どちらかというと簡易的なサウンディングではなく、標準貫入試験(ボーリング調査)を行なうようにしましょう。

その結果と建物の重量などを解析した結果から、最適な地盤補強方法を決定すれば、地盤保証を付けるサービスもありますので、是非利用するようにしましょう。

ちなみに弊社では、一般社団法人ハウスワランティと提携のうえ、全てのお住まいに地盤保証を付けさせていただいております。

これから住まいづくりをお考えの方には、是非一度液状化予想図などは目を通されておくと良いと思いますので、東京都土木技術支援・人材育成センターをご紹介しておきます。(http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

ほかにも土地の変遷を航空写真で比較できる国土地理院の「国土変遷アーカイブ空中写真閲覧」(http://mapps.gsi.go.jp/)なども参考になると思います。

比較的古くからある街なら、地名に着目し「台」「谷」「砂」や「さんずい」がつく土地なども、その地域の命名された時点での特性が含まれている場合が多いので、参考になるでしょう。

地盤のほかにも、防災的な観点から地域の特性を考えなくてはいけません。自分の住む家が安全であっても、周囲が危険な地域では不安もあります。特に木造建築密集地域では、避難通路の確保や消防車や救急車が到達できるかどうかを最低限チェックしたいところです。

これから暮らす街と住まいです。最低限の安全が確保されるよう冷静に判断しましょう。 

それでは。

今日もありがとうございます。


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