住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

土地選び

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家づくり講座は土地と外壁とか。

安全な家を建てるならRCdesign

台風襲来の東京です。

そんな今日は朝から文京区根津のお客様とご連絡、豊島区目白のお客様とお電話、日野市計画検討、図面作成、お問い合わせ対応、豊島区要町計画検討、資料作成など。

午後は高田馬場のお客様とお電話、台風養生、システムメンテナンス、お問い合わせ対応、見積作成など。夕方は各種段取り、賃貸管理業務、ちょっと早めに閉店させて頂きました。

東京では雨のピークが過ぎたようですが、まだまだ気を抜けませんし、東北方面ではこれからくれぐれもご注意ください。それでは台風の中ではございますが、今週も土曜日恒例の家づくり講座第414回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

あなたは、水田や河川に隣接した家の外壁に、コケが生えているのを見たことはありませんか?

一般的な住宅地でも、日当たりや風通しが悪い面だけ、外壁がコケに覆われた家もあります。

あれはどうしてだと思いますか?

山や川などにはコケが生えていますよね。それらの胞子は、風に乗って外壁に付着します。乾燥しにくくて水分を補給できる自然環境だけでなく、凹凸が多くて水はけの悪いデザインの外壁や、経年劣化で防水性が低下した外壁などに付着した胞子は、その水分を利用して繁殖します。

それらのコケには保水力があります。コケに覆われた部分は、常に湿気に包まれている状態です。

放置すると、木造の外壁材が劣化だけでは終わりません。水分がゆっくりと内側に侵入し、じわじわと付着面を腐食していくことがあるんです。

腐食は、住宅の寿命を縮める最大の原因です。適度な乾燥が保たれた木造住宅の寿命は結構長いとも言われています。

しかし実際には、腐食により劣化する住宅が多く、30年ほどで寿命を終えるケースが少なくありません。

終の棲家にするには、あまりにも短い年数です。

それを避けたいなら、土地選びの際に、周辺の家々の外壁チェックもしてみましょう。

特に、北側の外壁チェックは忘れないでください。

その際、コケの発生が確認できたなら、
・その土地を候補から外す
・コケに強い外壁材を選ぶ
・防藻、防カビ塗料を外壁に塗る
などの対策を検討したいものです。

 なお、コケが発生しやすい主な外壁材は、
・モルタル壁
・窯業系サイディング
・リシン壁
・ALC壁
の4つです。

住宅によっては、築後2〜3年でコケが発生することがあります。

土地選びや素材選びには注意したいですね。

もちろん構造をRC(鉄筋コンクリート)造にしておけば安心です。

それでは、どうか安全に。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は土地のデメリットとか。

音に強い家を建てるならRCdesign

曇り時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から原稿作成、資料作成、文京区本郷計画検討、小金井計画検討、お問い合わせ対応、日野市計画検討など。

午後からは渋谷区計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。その後はお問い合わせ対応、日野市計画のお客様とお電話など。夕方は大田区北千束計画検討、資料作成、荒川区西日暮里計画検討、ミーティングなど。

残暑お見舞い申し上げます。今日は富士山頂の気温が-2.6度にまで下がったそうで、夏の終わりも見えてきましたが、まだ暑さが続いておりますので、体調管理には十分ご注意ください。それでは土曜日恒例の家づくり講座第410回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、住まいづくりをお考えの中でも、土地探しからという方も多いと思いますが、今日は人気の土地にもデメリットはありますというお話しです。

駅やバス停、店舗や病院、金融機関や学校などが近くにある土地は、利便性が高いので人気がありますね。将来、売却する際も有利です。

しかし、利便性の高さは捉え方によってはデメリットになります。

駅が近いと、電車や踏切の音に悩まされるかもしれません。バス停がある道路は交通量が多いかもしれません。車やバイクの走行音や排気ガスで苦労するかもしれません。

コンビニが近いと、深夜でも人や車の出入りがあります。静かな環境を好む方には、ストレスの原因になることでしょう。

病院が近いのは心強いのですが、それが救急病院だと、時間を問わず救急車のサイレンを耳にすることになります。

消防署が近い場合も同様です。救急車は出動回数が多いので、サイレンの音で眠りを妨げられることも少なくないでしょう。

学校や保育施設が近いと、子供の声や運動会などの音は覚悟しておかなければなりません。風下の土地なら、強風の度、校庭の砂が自宅に飛んでくるかもしれません。

また、自宅前の道路が通学路の場合、登下校時間帯は歩行者や送迎の車が増えます。道路からの視線や歩行者の話し声が気になる人にはつらいですね。

もし、お気に入りの土地に隣接する道路が『通学時間のみ一方通行になる』などの制約があるなら、出社や買い物など、日頃の生活に支障を来たさないか確認しておきたいものです。

公園が近くにあると、自分の子供を外遊びさせる時に助かりますよね。しかし、よその子の遊び声や花火の音で、窓を開けて過ごせなくなるかもしれません。

不衛生な公衆トイレがあれば悪臭が漂います。花や木、水場などがあると、蚊などの害虫が増えます。

このように、どんな土地にも周辺環境によるデメリットはあります。土地を選ぶ際は、デメリットにこそ目を向けてみましょう。

そして、そのデメリットが家づくりでは解決できないもので、あなたのストレスの原因になると判断したなら、その土地は縁がなかったものと割り切りましょう。

ちなみに、救急車両のサイレンの音の大きさは、道路交通法により『その自動車の前方20mの位置において90dB以上120dB以下であること』と決められています。

踏切警報音は、音量を調節できるので、周辺環境によって音量が異なります。ストレスだと感じる音量は人それぞれです。

ペアガラスだけで十分な場合もあれば、建物全体の防音性能を高めなければならない場合もあります。

土地のデメリットは家づくりの予算配分に影響を及ぼすことがあります。予算オーバーにならないためにも気になる土地のデメリットを把握しておきたいですね。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は土地選びとか。

東京で家を建てるならRCdesign

くもりのち雨の東京です。

そんな今日は朝から資料作成、提携会社さんと電話、リフォーム計画検討、渋谷区富ヶ谷計画のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。お問い合わせ対応、書類作成、赤塚のお客様へ見本お届け、帰社後は日野市計画のお客様とお電話など。

午後からは板橋区若木の現場へ、現地調査、大工さん、水道屋さんと打ち合わせなど、帰社後は資料作成、中野区上鷺宮計画検討、見積もり作成など。夕方はお問い合わせ対応、朝霞市計画検討、ミーティングなど。

夏至になりましたね、一日を有効にお使い頂けましたでしょうか。梅雨も絶好調ではございますが、今週も土曜日恒例の家づくり講座第404回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、今日の雨も一時激しかったですが、近年では台風などの自然災害の威力が増していますね。昨年も、各地に深刻な被害を残しました。

強風域から外れていても、雨や風に見舞われることがあるので油断ができません。

ところで、土地を選ぶ時、土地の形や広さ、向きや価格、日当たりなどに注目しがちです。

しかし、それ以上に大切なのが
・水はけ
・地盤の固さ
・周囲の環境
の3つです。

最近は、『過去に例を見ない』と表現される自然災害が増えています。確実に気象条件が変化していることに違いありません。

水はけが悪いと、集中豪雨による被害を受ける可能性が高くなります。

土地が湿った状態が続くと、建物に悪影響を与えます。

地盤が弱いと、地震による被害が心配です。

土地選びの際は、その土地が以前どんな用途に使われていたのか、どんな方法で造成されたのかを調べましょう。

そのほか、周囲の様子も知る必要があります。

近くに川や池、崖などはありませんか?

山があるなら、土砂災害が心配です。地面に日差しが届くよう、適切に手入れされた『健康な山』でしょうか。その地域で、山肌が崩れた、土砂が流れてきた、などの事例はなかったでしょうか。

気に入った土地を見つけたら、時間や曜日、天気による変化をチェックします。

そのためには、何度も足を運ばなければなりません。正直、大変な作業です。

しかし、その土地のデメリットを知らないまま新築すると、雨が降るたびに庭の水たまりに悩まされたり、地震が起きるたびにハラハラしたり、ストレスの多い生活が待っています。

転居後数十年続くストレスを思うと、面倒なチェック作業も頑張れそうですね。

あるスタッフの家には、強風が吹くと葉やレジ袋などが飛んできます。

風向きの関係上仕方ないと割り切っているので、枝や葉の片付けを面倒だとは感じないそうです。

ただ、レジ袋やお菓子の袋が飛んできた時だけは、心が萎えるんですって。^^;

希望の条件を100%満たす土地を探すのは、大変難しいことと思いますが、それでも安全性の優先順位は維持して欲しいと思います。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は建築条件付きとか。

東京で家を建てるならRCdesign

晴れてカラカラの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、その後新宿方面へ、渋谷区西原計画のお客様とお打ち合わせをさせて頂きました。お心遣いを賜り、誠にありがとうございます。感謝申し上げます。

午後に帰社後は板橋区成増のOBオーナー様ご来社打ち合わせ、新宿区でご検討のお客様ご来社、墨田区業平計画検討、見積もり作成、世田谷区大原計画検討など。夕方は資料作成、日野市計画検討、その後歓送迎会出席など。

いよいよ明日は暦の上で「大寒」です、寒さもピークになりますので、くれぐれも暖かくしてお過ごしくださいね。それでは今年は土曜日恒例の家づくり講座第389回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

住まい造りで土地選びをしていると、たまに『建築条件付き』と記された土地がありますよね。

一般的な土地売買の場合、建築確認が下りた後でなければ工事の請負契約を締結しません。しかし、建築条件付きの場合、施工業者は顧客をキープできます。

そのため、土地の価格を相場より安くして販売する場合があります。土地の利益が減っても建築代金でカバーできるからです。

ところで、建築条件付き土地の売買は、『売買契約』後3か月以内に『請負契約』を結ばない場合、その契約自体が白紙になります。当然、手付金は全額返還されることになります。

このとき、売買契約と請負契約を同時に結んでしまうと大変です。3か月後にプランが完成していなくても白紙にはなりません。

契約を解除するには、業者が定めた解約方法に従うしかありません。

解約方法を業者が定めるわけですから、場合によってはトラブルになることがあります。

それを避けるには、同時契約の前に十分な打ち合わせをして、お互いに納得しておく必要があります。

一例を挙げましょう。2016年3月23日、国土交通省中部地方整備局はある名古屋の業者に対して処分を行いました。

その理由は、顧客と十分な協議をせずに自社で住宅を施工する条件で土地を販売したことが宅地建物取引業法に抵触したからです。

同社は、契約解除に関する事項として『買主の違約による解約の場合、売買代金の2割を違約金として売主に支払うものとする』と土地売買契約書の重要事項説明書に記載していました。

そのため、買主は手付金320万円を放棄しなければならなくなりました。

困った買主が中部地方整備局に相談し、今回の処分につながりました。

もしかすると、この買主以外にも同じ経験をした人がいるかもしれません。相談できずに泣き寝入りをした人がいるかもしれません。

そこで、過去10年間に遡って同様の案件について金額の妥当性や返還の検証が行われることになりました。

土地の売買契約と工事の請負契約を同時に行う方法は一般的に行われています。そのため、あなた自身がトラブルに巻き込まれる可能性も無いとは言えません。

建築条件付き土地の購入を検討する場合、土地選びと業者選びを同時に行うことになります。

お互いの家づくりに共感できる相手なのか、しっかり確かめたいですね。場合によっては建築条件を外す交渉をして、納得の出来る家を建てる方法を検討することも必要かもしれません。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は用途地域とか。

東京で家を建てるならRCdesign

朝雨のち曇りその後晴れの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、お問合せ対応、文京区本駒込計画のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。看板屋さんと電話、中野区大和町計画検討など。

午後は金融機関、帰社後は資料作成、日野市計画検討、見積作成、書類作成、江東区平野計画検討など。夕方は中野区上鷺宮計画検討、お問い合わせ対応、ミーティングなど。

先週末は出張があってお届け出来ませんでしたが、いよいよ10月も最後の週末になってしまいました。ハロウィーンで盛り上がっているかもしれませんが、今週も土曜日恒例の家づくり講座第382回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、今日は『用途地域』についてお話しします。

用途地域は12種類に分類され、市街化区域の土地が適正に利用されるよう建物の用途、容積率、構造などに対し、一定の制限を設けています。

その理由は、種類の異なる土地利用が混じっていると、お互いの生活環境や業務の利便性が悪くなるからです。

では早速、12の用途地域を簡単にご紹介します。

1.第一種低層住居専用地域 
低層住宅のための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。 
(低層住宅とは、1〜2階建ての住宅。地域によっては3階建ても含める)

2.第二種低層住居専用地域 
低層住宅のための地域。小中学校のほか、150平方メートルまでの小規模な店舗などが建てられます。

3.第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。病院、大学、500平方メートルまでの一定の店舗などが建てられます。

4.第二種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定の店舗や事務所など、必要な利便施設が建てられます。 

5.第一種住居地域
大規模な店舗、事務所の立地を制限し、住居の環境を守るための地域。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 

6.第二種住居地域 
住居の環境を守るための地域。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

7.準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。 

8.近隣商業地域 
近隣住宅地の住民のための店舗、事務所などの利便の増進を図る地域。
住宅や店舗のほか、小規模の工場も建てられます。 

9.商業地域 
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。
住宅や小規模の工場も建てられます。 

10.準工業地域 
軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

11.工業地域 
工業業務の利便増進を図る地域。
どんな工場でも建てられるほか、住宅、店舗も建てられます。ただし、学校、病院、ホテルは建てられません。

12.工業専用地域 
工場のための地域。
住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 

これらを意識しながら街並みを見ると、「あ、この地域はきっと・・・」と、ある程度予想できるようになります。

もし「将来、家の近くに中高層の建物ができたら嫌だ」などのこだわりがあるのなら、土地選びの際にしっかりチェックしたいですね。

お気付きのとおり、工業専用地域では住宅を建てることが出来ませんが、それ以外の全ての地域で住宅の建築が可能です。しかしその分環境には十分注意する必要があるということです。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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液状化しない土地とか。

東京で安全な家を建てるならRCdesign

雨のち曇りの東京です。

そんな今日は朝から和光市下新倉計画検討、図面作成、サッシ屋さんと電話、商社さんと電話、資材メーカーさんと電話、日野市計画検討、業者さんと電話、お問合せ対応など。

午後からは三鷹方面へ、お客様と打ち合わせなど、ありがとうございます。夕方帰社後は中野区大和町計画検討、お問合せ対応、荒川区西日暮里計画検討、ミーティングなど。

富士山では初冠雪を観測したそうです。どおりで寒いわけです。

ではこちら。

専門家に聞いた…「液状化」しない土地選び5カ条 ハザードマップ以外に自分でチェックする方法も

北海道の地震では、札幌市内の住宅地で液状化の被害が生じた。全国の自治体で液状化のハザードマップを作成しているのは約2割。

いまの自宅の土地や、これから住もうとする土地が液状化する危険性をチェックする方法はないのか。専門家に聞いた。

液状化は、地震の揺れで地下水と地中の砂利がまざり、液状になって地表に噴出する現象だ。札幌市清田区でも約5ヘクタールにわたり住宅の敷地や道路が陥没し、住宅が傾いたり道路が割れたりする被害が続出した。
2018年9月26日 17時6分 ZAKZAK(夕刊フジ)

なるほど。

現在お住いの地域がどのような地盤なのか、またこれから土地探しをされる方も、出来るだけ安全な場所を探したいと思っていることと思います。

記事にもあったように、北海道の地震では内陸部の住宅地が液状化してしまい、大きな問題になっていますが、これまでは2011年の東日本大震災の際に発生した、千葉県浦安市での液状化などのように、沿岸部で発生するイメージが強かったと思います。

しかし、北海道で明らかになったのは、内陸部でも谷や沼を埋めた場所は地盤が緩く、水が集まりやすいとされるている場所で発生していました。すでに数十年が経過した造成地の場合などでは、元の地形が分かりにくくなっていることが被害を大きくしてしまったかもしれません。

さて、記事にあった土地選び5か条ですが、
まず一つ目はハザードマップ。 
液状化が起きやすい地域かどうかを確かめる早道がハザードマップですが、実は作成している自治体は42都道府県の365市町村で、約2割にとどまっているという残念な結果です。記事によれば栃木、島根、山口、長崎、大分の5県はゼロだったとか。

そこで、次からはハザードマップがない場所はもちろん、マップが存在する場所であっても、自分で土地の情報を調べる方法について紹介しています。

その2としては古い地図や航空写真を調べる。
国土地理院のホームページや図書館などで、宅地造成前の地図や航空写真、地形図などを見ることができる。「例えば、谷の部分は黒っぽい色になっているので分かる」そうです。

その3は現地に足を運ぶ。
やはり「宅地造成が進む前から住んでいた地区の長老格に、土地が以前はどうだったか聞くのもよい」ということ。さらに実際に現地で調べる方法として、「雨が降った2〜3日後、地面にビニールシートなどを敷いて置く。翌朝、シートの裏側に水滴が付いていたら浅いところに地下水がある証拠だ」そうです。

その4は地名を参考にする。
これはご存知の方も多いと思いますが、「大阪の梅田はかつて『埋田』だった。『新開地』『新地』など、新たに開発されたことを示す地名もある」とか。東京でも世田谷、渋谷、四谷、日比谷など、かつて「谷」だった場所も地名から分かるということ。

ただし、「地名辞典などで調べるのも一手だが、勝手な解釈のもあるので、うのみにしてはいけない」というのが注意点ということです。

最後は切土か盛土か。
記事にもありましたが、高度成長期に開発された東京の多摩ニュータウンなど新興住宅地では、多くは丘陵地を切り開いているが、全てが安全というわけではないということ。

基本は「(高い地盤を削って平らにした)『切土(きりど)』よりも、(低い地盤を埋めて平らにした)『盛土』の部分は危険」ですので、造成前の航空写真などで確認すると良いということです。

これらが液状化しやすい土地の見分け方となりますが、ご存知の通り地盤の良い場所というのは、昔から人が住んでいるところで、山の手と言われたりする場所は土地も少なく、価格も高くなる傾向がありますね。

都市部では、宅地不足から新しく住宅地を開発する必要があって、田畑を転用したり、埋め立てして住宅地としてきた経緯がありますので、現在からは想像できないような状況だったところも多いものです。

もし、現在のお住いや建築予定地が液状化の危険性があるという場合でも、現在の技術なら正確な地盤調査を元に、地盤改良工事などを行うことで、液状化を止めることも可能になっています。

大切なのは、現状の実態をしっかりと把握することと、必要に応じた対策をしっかりと行うことで、液状化による被害を回避することだと思います。

事が起きてから国や行政の責任を追求しても、被災してしまっては取り返しがつきません。必ず自らの安全は自分で確保することが大切です。

安全な地盤に安全な建物を建てるなら、RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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安い土地のポイントとか。

東京で注文住宅を建てるならRCdesign

くもり空の東京です。

そんな今日は朝からテナント工事立ち会い、中野区大和町計画検討、図面作成、見積作成、商社さんと電話、葛飾区新小岩計画検討、出版社さんと電話、板金屋さんと電話、資料作成など。

午後からは宅建業務で近隣不動産業者さん巡り、帰社後は書類作成、お問合せ対応など。夕方は見積作成、文京区根津計画のお客様とお電話、ありがとうございます、提携会社さんと電話、書類作成、ミーティングなど。

昨晩夜空を見上げて流れ星を見てしまいました。フフフ。

ではこちら。

「あれ? この土地安い?」と思ったときに、気を付けたいポイントとは

「注文住宅でマイホームを建てたい」と思うなら、まずは土地を手に入れる必要がある。

ポータルサイト等で土地を検索していると、たまに立地も広さも同じような条件なのに、お値打ちの土地が見つかることがある。

安心して暮らせるなら何の問題もないが、事前にチェックしておくべきことがあるのではないか?
2017年12月15日 8時0分 SUUMOジャーナル

なるほど。

土地探しから始める注文住宅では、最初に直面するのがこの土地選びですね。

ところが、土地選びとは言うものの、実際は選ぶほど物件の数が無いというのが現状かもしれません。

時代にもよるのだと思いますが、今は本当に売り土地の物件数が少なく、限られた情報の中から選ぶことになり、なかなか希望の土地を探すのは難しいでしょう。

多少スパンを長く考えられるのであれば、じっくりと待つこともひとつですが、もしスケジュールがある程度決まっているという場合は、現状で市場にある物件の中から選ぶことが基本になります。

さて、土地探しも慣れてくると、希望の地域での相場感が身に付いてきますね。おおよそ坪単価がどのくらいで、どんな条件だと高くなったり安くなったりするのかもわかるようになるでしょう。

記事にもあった、相場よりも安い価格で土地が売り出される一般的な理由としては。

・土地の形がいびつ
・土地が傾斜している
・建物に囲まれた旗竿地(はたざおち)である
・接道(土地が接している道路の幅)の条件が悪い
・地盤が軟弱である
という条件があると、割安で売り出されている場合が多いようです。

もしかすると、最初にイメージしたのが幅の広い南道路に面した四角い整形な土地だったかもしれませんが、実はそういう土地は非常に少ないと思って間違いないでしょう。

ということは、ほとんどの土地が何らかのネガティブな条件を持っているということになりますが、これらの条件で注文建築が建てられないということにはなりません。

もちろん、住宅を建築するには、各種の法律や条令などに適合したものでなければいけませんので、敷地の形状や環境が影響することに違いありません。

でも、一見取り扱いが難しいように思える土地や、環境的に望んだものではない場合などでも、設計の工夫次第で難題を克服出来ることもありますし、建築屋さんはこれが結構好きで、逆に張り切ったりします。特にRC住宅ならデメリットをメリットに変えることが得意ですからね。

実際にその候補地にどのような建物が建築可能なのか、土地を買うことが目的ではなく、その土地に建物を建ててどのように利用するか、そこでどのような暮らしが実現出来るかを考えることが大切です。

ここでもうひとつ大切なのは、誰に相談して誰と家づくりを行うかということです。

不動産会社の営業マンでは、契約は得意でも建築の知識は乏しいですし、ハウスメーカーでは応用や工夫の余地が少ないと感じられることでしょう。

そこでオススメは建築屋の一級建築士です。土地探しから一緒に動ければ、建築コストも見据えながら、土地の可能性を見定めて、希望に添った提案が出来ると思います。

土地探しからの注文住宅をお考えなら、是非RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は地盤で土地選びとか。

東京で安全な家を建てるならRCdesign

朝から雨で午後は曇りの東京です。

そんな今日は朝から上板橋2丁目計画検討、資材発注、お問い合わせ対応、原稿チェック、資料作成、中野区本町計画検討、豊島区目白のOBオーナー様とお電話など。

午後は高田馬場計画検討、電気屋さん来社打ち合わせ、蓮根の不動産会社さんと電話、ご近所のお客様からお問い合わせ、見積作成など。夕方は北松戸計画検討、提携会社さんと連絡、資料作成、ミーティングなど。

11月もはやくも後半に入ってしまいましたいかが、お変わりございませんでしょうか。本日も土曜日恒例の家づくり講座第314回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

世界で発生する地震の約1割は、日本とその周辺で発生しています。そのため、日本の建築に用いられている耐震技術は世界でもトップクラスです。

しかし、いくら耐震性の優れた建築でも被害を免れるのが難しい土地があります。それは、活断層とその周辺です。

阪神淡路大震災では、活断層から100mほどの帯状の地域が壊滅的な被害を受けました。その後も、活断層での地震はたびたび起きています。

あなたも、地割れや地面が上下にずれた映像を見たことがあるのではないでしょうか。

現在、日本で発見されている活断層は2,000箇所以上。そのほか、まだ発見されていない活断層は1,000箇所を下らないといわれています。

そんな活断層による被害を避けるため、地域によってさまざまな取り組みをしています。

たとえば徳島県の場合、平成25年8月に「南海トラフ巨大地震等に係る震災に強い社会づくり条例」第55条に基づく「特定活断層調査区域」を指定しました。

「特定活断層調査区域」内では、一定規模以上の学校、病院その他の多数の人が利用する建築物、及び、一定量以上の火薬類、石油類その他の危険物を貯蔵する施設を新築する場合、事業者の方が活断層の調査を行い、「直上」を避けて建築することが義務付けられています。

残念ながら個人の住宅は対象外ですが、近くにそれらの施設があるかどうかは、判断材料の1つとして役立ちそうですね。

インターネットで検索すると、あなたが新築を希望する地域の活断層の状況が一目でわかります。活断層上に建てると全壊か半壊は免れませんから、その土地を買うのは避けた方が賢明です。

また、活断層近くの河川や水田など、地盤が軟弱な土地は、堅固な地盤に比べて震度が大きくなるので要注意です。

住まいは、家族の命と財産を守るためのもの。

なのに、そんな危険性の高い場所につくられたマンションや分譲地は少なくないようで、買った後に判明して不安に駆られているという声を聞きます。

しかし、どの土地に住むのか最終決断するのは自分自身です。

利便性と安全性のどちらを優先するかは、その人の置かれた状況によって異なるでしょう。また、同じ建築物でも、住宅に関しては構造計算などが緩和されている場合もあり、正確な計算による確認がされていない場合もあります。いずれにしても、後悔の無い選び方をしたいものですね。

全棟構造計算を行う鉄筋コンクリート住宅が安心です。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は宅地造成など。

東京で安全な家を建てるならRCdesign

朝のうち曇りでも良い天気になった東京です。

そんな今日は朝から練馬区小竹町のお客様宅訪問、その後田柄計画の現場調査、塗装屋さんと打ち合わせ、帰社後は上板橋の不動産会社さんと電話など。

午後は新宿区百人町計画検討、図面作成、面接、北松戸計画検討、資材発注、原稿作成など。夕方は目黒区目黒本町計画検討、見積作成、豊島区西巣鴨計画検討、ミーティングなど。

11月最初の土曜日ですね、いかがお過ごしでしょうか。スポーツや芸術、もしくは食に忙しいところと存じますが、本日も土曜日恒例の家づくり講座第313回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

自宅の近くで、ある日突然造成作業が始まって、驚いたことはありませんか。

都内では最近少なくなったように思いますが、造成場所が自宅に近いほど、何台ものダンプカーが大量の土を運んでくる間は、作業音や土埃に悩まされるものです。

それを知ってか知らずか、わが家の近くにできた分譲地では、造成する時期が窓を閉め切っている冬の間に集中していましたので、個人的にはとても助かりました。(笑)

ところで、宅地の造成には上記のような「盛土(もりど)」の他、「切土(きりど)」といった方法があるのをご存知ですか?

盛土の場合、最も心配なのが地盤の弱さです。もちろん、転圧などの方法で強度を増す対策をしますが、土の状態をある程度安定させるには、造成してから1年以上必要です。(場合によっては、10年以上は土地を寝かせた方が良いといいます。)

また、もともとの地盤が弱かったり、田畑や湿地などを造成した場合、家を建てるための十分な強度を得られないことがあります。その場合、地盤改良工事をしてから新築することになります。

一方、「切土」は、斜面の一部分を切り取り、平坦な土地をつくる方法です。ですから、もともとの地盤は固く締まった状態です。

ただ、切土である程度平坦にした後、表面を平坦に整えるため、盛土をするとその分だけ地盤の強さが不安定になります。といっても、切土の上に盛土をするならまだ良い方かも。

最も心配なのは、切土と盛土が敷地を二分しているケースです。

そんな土地に新築したら、盛土に建てられた部分だけが年月とともにじわじわ沈んでいく・・・という最悪のケースもあり得ます。(実際に事故が多いパターン。地盤改良や杭工事をすれば大丈夫ですが、その分コストがかかります)

ところで、土地選びの際、数年前に販売開始された分譲地を気に入ることがあれば、必ずチェックしてほしいところがあります。

それは、同じ分譲地に建てられた建物です。

チェックする場所は、基礎部分・窓枠の周辺・外壁など。地盤に問題がある場合、木造住宅には徐々に亀裂が入ります。

もし、髪の毛より太い亀裂が複数あるのなら、それは建物の一部が沈んでいるサインです。

宅地造成の際、造成前の現況測量図をもとに、造成計画図がつくられます。そこに記載されている造成前後の地盤の高さを比較すると、造成方法が切土か盛土かわかります。

まあ、そこまで調べなくても、普通なら、土地の販売業者に聞けば造成方法について教えてくれるとは思いますが。

地盤改良や杭工事の費用が大きいほど、家本体に使える予算が減ってしまいます。それを避けるためにも、土地選びの際は地盤の強度も意識したいものです。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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家づくり講座は土地選びとか。

東京で災害に強い住まいを建てるならRCdesign

夏真っ盛りな東京です。

そんな今日は朝から資料作成、中区野毛町計画検討、豊島区西巣鴨計画検討、上板橋2丁目計画検討、図面作成、構造チェック、書類作成など。

午後は世田谷区奥沢の現場視察、その後弦巻のOBオーナー様宅訪問、電気屋さんとエアコン不具合立ち会いなど。夕方帰社後は高田馬場計画検討、図面作成、ミーティングなど。

暑さに加えオリンピックも熱くなってくると思いますが、今週も土曜日恒例の家づくり講座第305回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

早速ですが、あなたは、扇状地についてどれくらい知っていますか?

ウィキペディアには、『河川が山地から平野や盆地に移る所などに見られる、土砂などが山側を頂点として扇状に堆積した地形のこと。扇子の形と似ていることからこの名がある。扇状地の頂点を扇頂、末端を扇端、中央部を扇央という。』と記載されています。

山地が多い日本には、そんな場所が数多く存在します。扇状地で一番怖いのは、土砂災害や河川からの洪水です。大雨が降り続くと、そのリスクは一気に高まります。

近年は、そういった土地が次々に宅地開発されています。もしリスクを知る人なら選ばないでしょうが、誰もが詳しいわけではありません。

不動産業者の中には、購入者にそんなリスクを教えたら商売にならないと考える人がいます。土地所有者も、リスクを承知で不動産業者に売ることもあるとか。

各自治体がハザードマップを提供していますが、危険個所を完璧に把握しているとは言い切れません。

頼りになるとすれば地域密着の工務店ですが、世代交代する中で、その地域の災害の歴史や土地の情報などが受け継がれなくなる場合もあります。

だから、土地選びをする前に自分自身である程度の知識を得ておく必要があります。

ところで、よく『地名には、その土地の性質のメッセージが隠されている』といいますよね。『田、川、水』などは、土地の歴史を示すとして有名ですが、そのほかにも、『江田、谷地、深、蛇、竜、流、窪』など、数多くのメッセージがあります。

そのメッセージを重視している人は、図書館や役所で情報収集し、土地選びに役立てています。

地震は日本のどこで起きてもおかしくないので避けようがありません。しかし、津波や土砂崩れ、洪水や河川の氾濫などの自然災害に関しては、あなたの選択次第でリスクを減らせます。

土地選びをする時は、土地の性質をピンポイントでチェックするだけでなく、地形による地域的なリスクも、事前に調べてみませんか。

それでもなお、限られた敷地を有効に活用したいとお考えなら、建物を自然災害に強い鉄筋コンクリート(RC)住宅にすることをオススメいたします。

それでは良い週末を。

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家と土地選びの鉄則とか。

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朝から雨の東京です。

そんな今日は朝から原稿チェック、ガス会社さんと電話、練馬区田柄計画検討、図面作成、文京区本郷計画検討、渋谷区東計画検討、資材発注など。

午後は豊島区目白のお客様とお電話、ありがとうございます。図面作成、防災業者さんと電話、渋谷区恵比寿2丁目計画検討、ご近所の賃貸マンション補修工事、お問い合わせ対応、土地家屋調査士さん来社打ち合わせなど。夕方は資料作成、葛飾区新小岩計画検討、渋谷区東計画のお客様とお電話、溶接屋さん来社打ち合わせ、PCメンテナンス、ガス会社さんと電話、設備屋さんと電話、板橋区弥生町計画検討など。

久しぶりにサッカー日本代表の試合がありましたね、ニュージーランドとの対戦で4−2で勝ちましたが・・・少々消化不良な感じです。

ではこちら。

同じ揺れでも地盤により震度1.5の差が出る −命が助かる家・土地、4つの鉄則【3】

地震の専門家から震災後に飛び交った「想定外」という言葉。震災前の安全神話はもろくも崩れ去った。大災害にも負けない住まい選びに必要な知識を徹底的に検証する!
震災による被害の大小は、地盤に大きな影響を受ける。自分の住もうとする地域の地盤は、過去にさかのぼって徹底的に調べたほうがよい。

地震発生時、震源地から発せられた地震動は地上まで達するとまた戻ってゆくが、その速さは地盤の硬さにより変化する。硬い地盤は速く伝わり、軟らかくなるほど速度が遅くなる。この違いにより、強い地震動を起こす。つまり地盤により同じ地震でも震度が違うのだ。沖積層など軟らかい地盤では、震度で1.5強くなる。震度5強ならば震度7に増幅されてしまう。

関東地方では、武蔵野台地の東端であるいわゆる「山の手」は、関東ローム層である台地の上にあり、比較的硬い洪積層であるが、荒川低地などは河川の土砂などが堆積した軟らかい沖積層である。荒川を中心とした城東地区は地震の揺れが強くなる地盤が多い。 
プレジデントオンライン 2014年03月05日12時15分

なるほど。

これまでは住まいづくりを考える時、どうしても価格や利便性だけで選ばれる場合も多かったと思いますが、震災以降は少しずつ地盤に関しても意識されるようになったのではないでしょうか。

しかしながら、震災の教訓も3年を過ぎると徐々に記憶から薄れていくようでもあり、またアベノミクスで少々インフレが進んだりすると、より安全性よりもコストが優先されるようなことになってくるかもしれません。

記事にもあるように、これから住まいづくりを始める方には、やはり安全性はもちろんのこと、地盤補強費が安価に済むこともありますので、出来ることならなるべく地盤の良い場所を選んで頂くことをオススメいたします。

しかし、現在お住まいの地域が軟弱地盤という方も、あきらめるのはちょっと早いです。

今の技術では、ほぼ不可能は無いと思えるくらいいろいろな策があるものです。地盤の補強方法もその程度によって様々な工法がありますし、液状化対策も信頼性の高い方法が以前より安価に実現出来るようになってきました。

また、より安全に安価で適正な方法を決定するためには、正確な地盤調査も必要で、どちらかというと簡易的なサウンディングではなく、標準貫入試験(ボーリング調査)を行なうようにしましょう。

その結果と建物の重量などを解析した結果から、最適な地盤補強方法を決定すれば、地盤保証を付けるサービスもありますので、是非利用するようにしましょう。

ちなみに弊社では、一般社団法人ハウスワランティと提携のうえ、全てのお住まいに地盤保証を付けさせていただいております。

これから住まいづくりをお考えの方には、是非一度液状化予想図などは目を通されておくと良いと思いますので、東京都土木技術支援・人材育成センターをご紹介しておきます。(http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

ほかにも土地の変遷を航空写真で比較できる国土地理院の「国土変遷アーカイブ空中写真閲覧」(http://mapps.gsi.go.jp/)なども参考になると思います。

比較的古くからある街なら、地名に着目し「台」「谷」「砂」や「さんずい」がつく土地なども、その地域の命名された時点での特性が含まれている場合が多いので、参考になるでしょう。

地盤のほかにも、防災的な観点から地域の特性を考えなくてはいけません。自分の住む家が安全であっても、周囲が危険な地域では不安もあります。特に木造建築密集地域では、避難通路の確保や消防車や救急車が到達できるかどうかを最低限チェックしたいところです。

これから暮らす街と住まいです。最低限の安全が確保されるよう冷静に判断しましょう。 

それでは。

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