住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

売買

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家づくり講座は重要事項説明とか。

東京でRC住宅を建てるならRCdesign

冬晴れの東京です。

そんな今日は朝から上板橋2丁目計画の現場でコンクリート打設がありました。豊島区西池袋計画検討、見積作成、提携会社さんと電話、資材発注、お問い合わせ対応、高田馬場計画検討など。

午後は宅建組合事務仕事、新河岸のお客様宅訪問、現地調査など、帰社後は資料作成、新宿区百人町計画検討など。夕方は宮城県の業者さんと電話、町田市中区計画検討、中野区本町計画検討、ミーティングなど。

さて、いよいよ師走に突入してしまいましたが、いかがお過ごしでしょうか。ここで焦ってもろくなことはありません。12月も土曜日恒例の家づくり講座第316回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

前回、契約前に重要事項説明書と契約書の写しをもらい、内容を確認してから契約しましょうという話をしました。

重要事項説明書には、大きく分けると、
1.対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
2.取引条件に関する事項
の2つについて記載されています。

最低限チェックしたい内容は、以下の通りです。
【 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項 】
・物件を正しく特定できるか
・他者の抵当権が設定されておらず、完全な所有権を取得できるか
・土地に法令上の制限はないか、計画通りの新居を建築できるか
・私道の権利や負担について、明確にされているか
・土砂災害警戒区域、造成宅地防災区域などに指定されているか、指定されている場合、内容や制限、費用負担はどうか

【 取引条件に関する事項 】
・固定資産税や管理費等の清算金など、建築費以外にどのような金銭が必要か
・契約を解除する場合の手順や効果は適正か
・損害賠償や違約金、手付金の取り扱いは適正か
・手付金や売買代金の総額、その支払い時期に問題はないか
・住宅ローンの内容は正しく記されているか
・住宅ローンを受けられなかった時、売買契約は無条件で解除できるか
・倒産などで建築出来なくなった時、瑕疵担保責任保険を履行できるか
・供託所についての記載があるか
・所有権があなたに移転するのはいつか
・引き渡しまでの責任の有無について
・引き渡し前に火事などで焼失した場合の危険負担をどうするか

特に注意したいのが『取引条件に関する事項』です。

契約の解除の原因には、
・あなたの個人的な事情
・業者の不手際
などがあり、特にトラブルが起きやすいものです。

もし特約が設定されているのなら、それはどんな内容か、業者寄りの内容になっていないか、念入りに確認しましょう。

また、過去の連続放火事件のように、第三者の故意や過失により、引き渡し前に火事などで被害を受けることがあります。

その場合、修復可能なら業者の負担で修繕することで契約を維持するのか、修復不可能で解約する場合、どのように契約を解除するか。トラブルを想像しながら読み進めてください。

これらの重要事項について、業者が故意に事実ではないことを告げ、あなたがその内容を事実だと誤認した時、消費者契約法により、契約の申し込みを取り消すことができます。

そのためには、あなたが内容を熟読し、しっかり理解する必要があります。大切な作業なので、じっくり丁寧に読み込んでみましょう。

一般的には皆さん始めてのことですので、わからないことや不安があって当然です。ここで急いでも良いことはありません。ご自身が納得出来るまで質問してください。 

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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ホームステージングはご存じですか?

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朝のうちくもりのち晴れの東京です。

そんな今日は朝から世田谷区奥沢計画検討、書類作成、新宿区北新宿計画検討、資料作成、徳丸6丁目計画検討、税理士さんと電話、新宿区市谷柳町計画検討のお客様とお電話、高田馬場計画検討など。

午後は金融機関と郵便局、渋谷区西原計画検討、見積作成、サッシ屋さん来社打ち合わせ、板橋区板橋3丁目計画検討など。夕方はミーティング、所沢市東所沢計画検討、お問い合わせ対応、書類作成など。

爆弾低気圧の影響はございませんでしたか?まだ北海道で猛威を振るっているようですので被害が少ないことを願うばかりです。

ではこちら。

【レポート】中古住宅が高く売れる? 「ホームステージング」ってなに?

「ホームステージング」という言葉をご存知だろうか。2015年7月にはホームステージングを行う「ホームステージャー」の認定資格もスタートし、大手不動産仲介会社が取り入れる動きも出ている。ではどんなサービスなのか、解説していこう。

○欧米で普及。不動産売買を助けるサービス

そもそも「ホームステージング」とは、中古住宅を魅力的に演出するためのサービスのこと。片付けや掃除を行って、家具や家電を配置しなおす。住宅を1円でも高く売るための工夫、お手伝いといっていいだろう。中古住宅の取引が盛んなアメリカやヨーロッパではメジャーなサービスだという。
2015年10月1日 12時4分 マイナビニュース

なるほど。

これはまた新しいサービスが始まったようです。

一度でも自宅を売りに出したことがある方なら、そのサービスの必要性を感じるかもしれませんね。

中古のマンションにしろ、一戸建てにしろ、通常は住まいを売りに出すタイミングではまだそこで暮らしている場合が多いですから、購入希望者が見学に来るという時でも、おおよそ生活感が醸し出されたままという状況が多いはずです。

しかもそこに長い期間住んでいるという場合だと、家具や家電も無造作に増えていたりして、折角の住まいを無駄に使っているということもあるでしょう。

そのような場合、本来あるはずの広さが狭く感じてしまったり、まだまだ使えるはずの内装も、非常にくたびれて見えてしまうと、住まいの価値を下げてしまうことになってしまいますね。

ご存じのように、住宅展示場やマンションのショウルームなどでは、インテリアコーディネーターさんが腕をふるっていますので、同じ空間でもより魅力的に見えるようにしています。

買う方の立場としては、もしかすると生活感があった方が想像しやすいということもあるかもしれませんが、こと売る方の立場としては、少しでも高く売れた方が助かるわけですから、それなりの努力をしてみる価値はありそうです。

また、記事によると、最近は売り主となる方も高齢化していることもあるそうで、基本的な片付けや整理も出来ないというケースや、あまりにも長期間暮らしているため、汚れ方も相当になっている場合もあり、そういった場合での需要もあるそうです。

このホームステージングを行うことで、売り主には、「売却価格が高くなる」「売却期間を短くできる」といったメリットがあるということで、実際にあったケースでは、18カ月間売れなかった空き家が5日で売れたという例があるとか。

このようなサービスを利用することで、住み替えがスムーズになれば、社会問題化している空き家問題にも少しは解消に役立つかもしれませんね。

ちなみに、このホームステージングの費用は、片付けや掃除、家具のレンタルなど、建物の種別や広さによって価格は異なってくるということです。もし住まいの売却をお考えの方で気になるという場合は、専門の業者を探してみてはいかがでしょうか。

中古市場でも圧倒的な希少価値と価格の維持がされているRC(鉄筋コンクリート)住宅は売却時にも有利です。

それでは。

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家を売るときのコツとか。

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秋晴れの東京です。

そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、図面作成、大工さんと電話、提携会社さんと電話、蓮根の不動産会社さんと電話、文京区小石川計画検討、板橋区徳丸6丁目計画検討、ガス会社さんと電話、板橋区弥生町計画検討など。

午後は賃貸入居者さんと電話、電気屋さんと電話、その後品川区大井のお客様宅訪問、打ち合わせさせて頂きました、ありがとうございます。夕方帰社後は北区西ヶ原計画検討、お問い合わせ対応、書類作成、豊島区駒込計画検討、中野区南台計画検討など。

皆既月食はご覧になりましたか?なんとも幻想的なお月様でした。

ではこちら。

家を売るとき、売却査定額トップの業者に頼ってはいけない

■さまざまな事情で「家を売りたい」と考えている方は少なくありません。
老齢になれば「年老いた身で広い家に暮らすのは大変。家を処分して子どもと同居しよう」とか「老人ホームに入ったほうが楽だ」といった考えも浮かびます。あるいはもっと前向きに「終の棲家は自分好みの環境で」と新たな家への住み替えを考えている方もいるはずです。

そうした新生活の資金となる家は、できるだけよい条件でスムーズに売りたいものですが、なかなかそうはいきません。

通常、家を売るときは不動産会社に仲介してもらう形をとります。その会社に買い主を探してもらい、売れたら仲介手数料を支払うという媒介契約を交わします。

契約をする前にしておきたいのが、自分の家がいくらぐらいで売れるのか相場を調べることです。

方法としては近所で最近売りに出された家があるかどうかを調べ、その価格を記録しておくこと。

もちろん築年数や広さ、使用状況などによって価格は大きく異なりますが、ひとつの目安にはなります。マンションなら同じ棟で売りに出ていれば、かなり精度の高い相場がわかります。

相場を知り、そのエリアに強そうな仲介業者の顔ぶれがわかったら、仲介業者に査定を依頼する契約交渉を始めます。査定依頼は複数の会社と行うべきです。会社によって仲介するうえでの姿勢や査定額が異なるからです。
2014年10月8日 16時15分 プレジデントオンライン

なるほど。

家を売るタイミングというのも、いろいろなケースがあると思いますが、大概はスケジュールやタイミングが結構大事だったりしますね。

さらに、取らぬ狸の皮算用的なお話しをされていると、計画全体に影響が出る可能性もありますので、不動産の売却も慎重かつ計画的に進める必要があります。

今日の記事では、査定額が高いからといって、安易に契約してはいけませんということです。

もちろん売り主としては一番高い仲介業者と契約したくなるところですが、これはあくまで査定額ということを忘れてはいけません。実際の売買は買い主が見つかって、売買契約が成立してはじめて売買価格が決まるものです。

ちなみに不動産仲介業者が介在するのは仲介手数料という収入が発生するからですが、宅地建物取引業法で定められた手数料の上限は物件価格の3%プラス6万円(プラス消費税)。目出度く売買を成立させられれば、基本的にこれを売り主や買い主の双方から得られることになります。

もちろん当初の査定額で売れなければ、結局は値下げをして売ることになります。それがどんどん下がっていくと、その物件に目をつけていた買い主候補も価格が下がり続けるのを見て買い控えることもあるでしょう。

これが売り主にとっては一番いけないパターンとなってしまいます。時間だけがどんどん過ぎてしまい、計画にも支障がでたり、精神的にも落ち込んだりしてしまいます。それで一定の価格まで下げたところで売れたとしましょう。他の適正な査定額の会社だったらもっと早く売れたかもしれません。

ですので、契約交渉では査定額の高い安いではなく、どうしてその査定額になったのか明確な根拠が示せることや、その会社の販売実績なども考慮に入れたうえで信頼できる仲介業者を選ぶようにしましょう。

ちょっと裏技的な方法として、知人や近所の人が「買いたい」と言ってきた場合は不動産仲介業者を通さず、個人同士で売買することも可能ですので、仲介業者の手数料が省ける分、金額的には売り主も買い主も有利です。ただし、すでに不動産会社と専属専任契約をされている場合は出来ません。

また、素人同士の交渉にはトラブルがつきものですし、書類の作成などでわからないことも多いかもしれません。そんな時はプロの仲介業者を介在させたほうが無難ですし、この場合なら買い主が決まっているわけですから、営業努力がゼロなので買い主側からの手数料分を減額してもらう交渉をする余地があります。

不動産売買は、次のステップに行くためにも、なるべく有利に進めたいものですが、安全でスムーズという点も大切ですね。売買のお悩みがございましたら、是非お気軽にRCdesignまでお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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建築用語解説など。

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雲多めでも晴れた東京です。

そんな今日は朝から5丁目計画検討、セキュリティー会社さん来社、練馬区田柄計画検討、図面作成、ガス会社さん来社打ち合わせ、都市銀行さんと電話、小金井計画検討、練馬の不動産会社さんと電話、提携会社さんと電話、世田谷区代沢計画検討など。

午後は書類作成、杭屋さんと電話、板橋区徳丸6丁目計画検討、提携会社さんと電話、板橋区弥生町計画検討、金融機関と郵便局へ、新規ご検討のお客様にご来社頂きました、ありがとうございます。図面作成など。夕方は大工さんと打ち合わせ、田柄計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。

朝から期待が高まっていましたが、残念ながらテニスの錦織選手が決勝で敗れてしまいましたね。夜にはアギーレジャパンがベネズエラと戦い2-2で引き分けました。どちらも楽しみが先送りされた感じで、まだまだ楽しめそうですし、次が待ち遠しいです。

ではこちら。

中古住宅を建て直し。なぜ書斎を作ることができなくなったのか

土地は、一般に「商業地域」「第一種低層住居専用地域」といった「用途地域」が指定されて、それに伴って「建ぺい率」や「容積率」がそれぞれ決められている。建ぺい率は、土地の敷地面積に対する建物の一階部分の建築面積(いわゆる「建て坪」)の割合のこと。一方の容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことだ。たとえば通称「ヨンパチ」といわれる、建ぺい率40%、容積率80%の場合、表のように30坪の土地であれば、建て坪12坪、2階の床面積が12坪という延べ床面積24坪までなら建てられる。

一戸建て住宅を新築する場合、購入した更地に建てるだけでなく、土地つき中古住宅を買い取って建て直すことも多い。その際に注意しなければならないポイントが、この建ぺい率と容積率なのだ。
プレジデントオンライン 2014年09月08日16時15分

なるほど。

初めて住まいづくりを考える時、まずは新しい用語の勉強から始めなくてはいけません。建築業界や住宅業界では、一般的な社会生活では使わないような、ちょっと特殊な言葉があったりします。

それが1戸建て住宅の場合ですと、特に計画の段階から最初の壁として出現するキーワードが「建ぺい率」と「容積率」なんですね。

記事にもあるように、簡単に説明するとすれば、敷地面積に対して建物を上空から見下ろした時の投影面積の割合を建ぺい率といい、各階の面積を合計した面積と敷地面積の割合を容積率といいます。

正確には、それぞれに細かな計算方法が決められていて、なおかつ緩和規定などもありますので、計画によって一概に言えない場合もあり、多少なりとも上下する場合もあります。

記事の題にもあるように、建て替えの場合に発生する問題で、それまで建っていた既存の住まいより、新しく建て替えをしようとしたプランが、小さくなってしまうというもの。

それは、いま現在住んでいる住宅が、現行の条例や規制に定められている建ぺい率、容積率をオーバーしていることがあるからなんです。そうなると、いくら同じ大きさの家に建て直そうと思っていても、その計画が狂って小さなスペースの家しか建てられないということも、よくある話なんです。

原因としては、前回既存の家を建てた時から、その地域の用途地域が見直されたりして、建ぺい率や容積率が変わってしまったということもあります。

また、高度成長期に建てられた建て売り住宅などでは、当時のミニ開発という手法で建てられた家も多く、この場合は建売業者さんが確信犯として、当初から違法建築を前提として建てられたものもあります。

昭和の時代では、確認申請時の図面と実際に建った家が違うということも多く、それが許されていた土壌がありました。それは役所や金融機関の審査も甘く、違法建築の住宅でも簡単に建てることが出来たり、住宅ローンを借りることが出来たということがあります。

もちろん現在では建築基準法やその他関連法規の改正などもあり、違反建築を建てるメリットは無く、デメリットが多くなるようになっていますし、実は金融機関に対する行政からの圧力もあり、住宅に対する融資基準の見直しが強まって、違法建築に対する融資が認められなくなったということもあります。

そんなわけで、既存の住宅を建て替えると新しい家が小さくなってしまう、ということがあり、それが書斎を作ることが出来なくなるということにつながりますので、ご理解しておいてください。

これは、中古住宅を購入される場合にも注意が必要で、そうした物件を購入する際には、建ぺい率や容積率のことをきちんと説明を受け、重要事項説明書のなかにも必ず明示されていることを確認しましょう。目の前に建っている中古物件の大きさに惑わされず、自ら建ぺい率や容積率をチェックすることが大切です。

さらに、全ての基になる土地の面積も、実際に測量してみると、登記上の面積より狭いこともあります。一昔前は測量技術が未熟だったこともありますし、時には、悪質な業者によって、面積を水増しして登記したという例もあるそうです。土地取引の基本は、境界確定のうえ、実測後に行なうようにしましょう。

もし住まいづくりでご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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ネットで物件探しの裏技とか。

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晴れ時々くもりの暖かい東京です。

そんな今日は朝から資料作成、成増計画検討、図面作成、朝霞市の不動産会社さん来社打ち合わせ、渋谷区神山町計画検討、信用金庫さんと電話、見積作成など。

午後は恵比寿方面へ、渋谷区東でご検討のお客様と打ち合わせなど、ありがとうございます。帰社後は練馬区春日町のお客様とお電話、塗装屋さんと電話、渋谷区恵比寿2丁目計画検討、構造担当と電話など。夕方は資材発注、都市銀行さんと電話、見積作成、出版社さんと電話など。

春らしい丁度いい気温だったのではないでしょうか。とは言ってもまだまだヒノキが飛んでいますので油断は出来ません。

ではこちら。

「とりあえず不動産屋さんへ」は絶対NG! 〜ネットで物件を探す4つの裏技〜

春の引越シーズンはすでに終盤戦といった感じだが、不動産屋さんの混雑も峠を越したこれからの時期は条件交渉がしやすいという意味で穴場の時期でもある。

では、「今すぐ不動産屋さんへGO!」かというと、それはNG。最近は大手の不動産・住宅情報サイトが非常に充実しており、そうしたサイトの活用次第で、自分にとっていい物件に出会えるかが大きく違ってくる。

今回は主に賃貸を中心に、ネットで効率よく物件を探す裏技を考えていこう。
@DIME 2013年04月25日04時00分
 
なるほど。

確かに春の引越シーズンも終盤といった感じではありますが、ここ数年は賃貸住宅の動き方も少し変化して、以外とゴールデンウイークに探される方も多くなった気がします。

以前なら4月までに新居を決めておく、ということが多かったと思いますが、最近は行き先や配属が決まったり、新しい環境に慣れてから、GWにゆっくり探すという方も多いようです。

ですので、大家さんも以前ほど慌てることなく、良い入居者さん待っているという賃貸物件もあります。いずれにしても選択肢は多いので、選ぶのに迷ってしまうかもしれませんね。

記事では賃貸物件を効率良く探す方法を紹介していましたので、簡単におさらいしておくと、今の時代はやはりネットを使うメリットをフルに活用して、家賃の相場を調べたり、同じ建物でも階数によって価格の違いを調べたりしましょう。

また、不動産会社についても、一般には宅地建物取引業の免許番号を確認し、営業年数やおおまかな会社の規模などを参考にする方法があるものの、これもあくまで参考程度。実際は付き合ってみないとわからない、というのが消費者の本音とか。 

まだまだ不動産会社って、あまり良いイメージではないのかもしれませんね。そうなると口コミにも目が行ってしまいますが、昨今のやらせやステマの問題もあるので100%信用できるわけではありません。あくまで参考程度が良いでしょうとのこと。

ここでメジャーなサイトを記載しておきますので参考にして下さい。
■SUUMO http://suumo.jp/
■HOME'S http://www.homes.co.jp
■at home http://www.athome.co.jp

これは私個人的な意見ですが、賃貸住宅もネットだけではなく、実際に物件を見た方が良いでしょう。中には価格以上の価値ある物件もありますし、反対に環境が悪かったり、建物の性能が悪かったりしたら大変です。実は物件を見ると、大家さんの考え方や人柄がわかってしまうんですよ。

今回は賃貸住宅のお話でしたが、土地を買って家を建てる場合や、中古不動産を買う場合などでも、実は同じように、とりあえず不動産屋さんへはNGなんですよ。
 
不動産を買う場合のお話はまた機会のある時にお話させていただきますが、お急ぎの場合は弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。



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