住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

大家

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

東京圏の空き家が増加とか。

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朝から雨の東京です。

そんな今日は朝からお問い合わせ対応、北区田端計画検討、書類作成、信用金庫さん来社、そのご江東区方面へ、調査と書類受け取りなど。 

午後は文京区関口へ、現地調査の後お客様と打ち合わせなど。ありがとうございます。帰社後は文京区向丘計画検討、板橋区双葉町でご検討のお客様ご来社、厚木計画検討、見積作成など。夕方は渋谷区神宮前計画検討、恵比寿2丁目計画検討、ミーティングなど。

台風の影響も有り、本格的な梅雨空になりました。今回は上陸の可能性は無いとのことですが、局地的な大雨などには十分注意してください。

ではこちら。

東京圏で「空き家」が増加、45年間で15倍に--”空き家率”は千葉県が最高

政府は11日、2013年版「首都圏白書」(首都圏整備に関する年次報告)を閣議決定した。それによると、東京圏の空き家は一貫して増加し続け、2008年には45年前のおよそ15倍に当たる約186万戸に達したことがわかった。

東京圏の空き家は、1963年には約12万戸だったが、2008年にはおよそ15倍の約186万戸に増加。一方、空き家率は、1963年の2.6%から1998年には10.9%まで上昇したものの、2008年には11.2%と、この10年はほぼ横ばいの動きとなった。

地域別空き家率を見た場合、首都圏で最も高かったのは千葉県で13.1%。以下、東京都特別区(以下、23区)が11.3%、埼玉県が10.7%、神奈川県が10.5%と続いた。東京23区の空き家数は約54万戸に上り、今後の世帯数の減少を踏まえると、既存住宅地における再整備に向けた取り組みが行われない場合、空き家がさらに増加する恐れがあると指摘している。
マイナビニュース 2013年06月11日19時45分

なるほど。

以前から問題として認識されてはいたものの、記事のような数字を目にすると、建築、不動産業界としてはどうしてもネガティブになってしまいますね。

今年に入ってからはアベノミクスの影響もあり、住宅の購入を検討されている方や、不動産投資、賃貸経営に興味を持たれる方も増えているように感じますが、少なからず日本の住宅事情については現状を認識しておく必要があります。

すでに首都圏では約1割の住宅が空き家の状態ということですので、賃貸経営を考えるうえでは、よりシビアに事業計画を検討しなければいけません。

ここで一点気をつけて頂きたいのですが、このような環境だとつい目が行ってしまうのが、家賃保証とか、サブリース、一括借り上げなどの文言です。

大家さんの心の隙を巧みに付く言葉ではありますが、これらの手数料は、安心料として考えてもあまりにも高いものになると言わざるを得ません。
 
以前にもお話させていただきましたが、同じ環境でも努力されている大家さんとそうではない大家さんでは、もちろん結果も違ってきますので、まずは自信で努力することも必要でしょう。

一方で、データとしてはネガティブなことばかりでは無く、たとえば
高齢者人口は増え続け、2010年の732万人から、2040年には約1.5倍の1,119万人まで増加するという予想です。

また、全国の人口に占める東京圏の人口の割合は、今後も一貫して増加する見通しだそうで、2010年には27.8%だった割合が、2040年には30.1%に達すると予想しています。

さらに、東京圏の世帯数について見た場合、1980年以降は増加し続け、2010年には約1,560万世帯となっていて、今後は2025年にピークを迎えた後、減少に転じると予測していますが、東京圏の高齢世帯のうち、夫婦のみの世帯と高齢単独世帯は今後も増え続け、2030年には世帯数全体のおよそ4分の1となる約370万世帯に達すると見込まれています。
 
現状の空き家をみると、当然に老朽化していたり、あまりに使い難い間取りだったり、耐震性や断熱性も無く、とても安全快適に暮らせるものではない状況の家も多いです。

国民全体の生活環境を改善したり、街の安全を考えたら、手を付けなければいけない場所もまだまだ多くありますので、意識の高い大家さんが増えてくれることを願っています。

住まいづくりを考えたら、是非お気軽にご相談ください。

それでは。

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脱法ハウスの注意喚起とか。

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曇りながらも暑くなった東京です。

そんな今日は朝から社内ミーティング、お問い合わせ対応、関連不動産会社の社長来社打ち合わせ、信用金庫さん来社打ち合わせ、ガス会社さん来社、文京区本郷計画検討、渋谷区神宮前計画検討など。

午後は溶接屋さんと電話、電気屋さんと電話、サッシメーカーさん来社打ち合わせ、杭屋さん来社、提携会社さんと電話、横浜市青葉台計画検討、原稿チェックなど。夕方は中台のお客様とお電話、文京区向丘のお客様とお電話、ありがとうございます。渋谷区恵比寿計画検討など。

着々と季節が進んでいるようですが、軟弱な体はなかなか対応出来ません。

ではこちら。

脱法ハウス:国の実態調査 業者7割答えず

極端に狭い部屋が密集し、危険性の高い「脱法ハウス」が広がっている問題で、国土交通省が昨年、シェアハウスなどの実態調査のため三百数十の運営業者にアンケートをしたところ、91業者しか回答しなかったことが分かった。

同省は結果を公表予定だったが、「優良業者に偏っており、全体像を反映していない。誤解される」として見送った。法律上のグレーゾーンで運営している業者が回答しなかった可能性が高く、明確な指針がない新興業界の把握の難しさが浮かんだ。【加藤隆寛】

アンケートは、賃料や施設概要を尋ねるもので、昨年1〜3月に実施。インターネット上の情報を中心に運営業者をピックアップし、郵送やメールなどで回答を求めた。

しかし、回答したのは3割弱。平均賃料は5万7049円だったが、シェアハウス居住経験者を対象にネット上で行った別の調査(同年3月)では「5万円未満」が78%に上ったため、同省は「回答は付加価値の高いシェアハウスを提供する業者に偏っている」と判断。80ページにわたる報告書をまとめたものの、公表を見送った。
毎日新聞 2013年05月26日 12時04分

なるほど。

この「脱法ハウス」という言葉を初めて聞いたという方もいらっしゃるかもしれませんね。

日本のデフレが進んだ数年前から、新たな賃貸住宅の形として注目されるようになりました。基本的には他人同士がキッチンや浴室などを共有しながら一緒に暮らす住居のことで、これが「シェアハウス」と呼ばれています。

こういったシェアハウスの形態自体は以前からあったもので、親しい仲間同士で一軒家を借りて暮らしたり、海外ではフリーペーパーなどで「ハウスメイト募集」の広告を目にすることもあります。

ですので、まったく新しいシステムというわけではないんですけど、時代がネットというインフラも整ったことから、メジャーになったのかもしれません。

なんでも記事によると、07年末には全国に400軒7000床あったが、今年3月末には1700軒1万9000床に達し、年3割のペースで増えているそうです。

記事にある報告書によると、1人当たりの専用スペース(個室面積)に関しては「4.5〜6畳未満」の個室を設ける業者が82.4%と最多。「6〜7.5畳未満」も76.9%と多く、「3〜4.5畳未満」は19.8%だったそうですが、
一方ネットのシェアハウス専用ポータルサイトでは、賃料3万円台で3畳未満などの個室が多数紹介されており、窓なし物件の図面が載っているケースも多いとか。

さすがに賃料3万円で3畳の広さ、しかも窓も無いという部屋を貸して良いのか、ということが問題になってきたようです。

もちろん建築基準法や各自治体の条例などで定められた「居室」の基準を満たしていませんので、この時点で脱法と言えますし、決して快適でも、安全でもない部屋ということに間違いはありません。

しかし、デフレが進行する中で、少しでも安い賃料の部屋を探したり、比較的シェアハウスに慣れている外国人などの需要があるのも確かですね。

当然そんな中では住人同士でのトラブルとか、責任の所在がはっきりしない部分もあったり、防災の観点からも危険な状況と言わざるを得ないかもしれません。

収入になれば何でも良いとか、家賃さえ払えば良いという大家さんももちろんいらっしゃるでしょうけど、需要があるから供給しているというのなら、それはもの凄く危険な感じがします。

行政はもとより、私たち業者からも、まずはお部屋探しをしている方にしっかりとその危険性を伝えなければいけませんし、今後は大家さんの倫理観も大切になってくるように思います。

安全でより快適な賃貸住宅を提供したい大家さんなら、きっと弊社でもお役に立てるかもしれませんので、お気軽にご相談ください。

それでは。

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賃貸住宅の入居者ニーズとは。

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晴れのち曇りの暑い東京です。

そんな今日は朝から文京区向丘計画検討、渋谷区恵比寿2丁目計画検討、原稿チェック、お問い合わせ対応、文京区本郷計画検討、見積作成、都市銀行さんと電話など。

午後は金融機関へ、帰社後は渋谷区神宮前計画検討、業者さんと電話、出版社さんと電話、ご近所のお客様とお電話、ありがとうございます。世田谷区代田計画など。夕方は蓮根でご検討のお客様にご来社いただき打ち合わせ、資材メーカーさんと電話、電気屋さんと電話、葛飾区高砂計画検討、代田計画のお客様とお電話など。
 
蒸し暑い空気にまだまだ慣れませんね、体調管理にはご注意ください。

ではこちら。

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2012-2013年」を発表

〜家賃が上がっても欲しいサービス・設備TOP3は、「24時間ゴミだし可能」「宅配ボックス」「防犯カメラ」〜

株式会社リクルート住まいカンパニー(本社:東京都千代田区 代表取締役社長:野口 孝広)は、21C住環境研究会と共同で、「第6回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2012-2013」調査を行いました。このたび調査結果を取りまとめましたのでトピックスをご報告いたします。
Digital PR Platform 2013年05月21日13時04分

なるほど。

これは賃貸住宅を経営されている大家さんには、是非参考にしていただきたいところですね。

トピックをまとめると、下記のようになっていました。
 
●多少家賃が上がっても欲しいサービス・設備
1位「24時間ゴミだし可能」(41.1%)
2位「宅配ボックス」(28.4%)
3位「防犯カメラ」(24.3%)

●お金を払ってでも受けたいと思うサービス
1位「プロバイダサービス」(33.0%)
2位「ゴキブリ・ダニなどの防虫駆除サービス」(30.3%)
3位「クリーニング受付サービス」(25.8%)

●住まいに最初からついておいて欲しい設備・仕様
1位「壁掛け薄型TV」(16.9%)
2位「洗濯機」(15.4%)
3位「乾燥機」(15.2%)

●エコ設備の認知と需要
1位「LED照明」(70.6%)
2位「断熱サッシ」(59.5%)
3位「窓に遮熱フィルム」(57.4%)

都内では、地方都市に比べると、まだまだ恵まれている市場かもしれませんが、それでも賃貸住宅の入居者さん確保は大変な競争になっているのが実情ではないでしょうか。

そんな中、日頃から努力をされている大家さんも一部にはいらっしゃって、そうではない大家さんとは、おのずと差が出てきています。

大家さんという賃貸業をされているのなら、少なからずお客さんである入居者さんに対して、喜んでもらえるような努力が必要なのではないでしょうか。

入居者さんが安全に、より快適に暮らせるような賃貸住宅を用意することが、選ばれる大家さんの努めかもしれません。

賃貸住宅や賃貸併用住宅をご検討なら、是非弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは。

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勝ち組大家の裏技とは。

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くもり時々晴れの残雪な東京です。

そんな今日は朝から徳丸6丁目計画検討、文京区向丘計画のお客様とお電話、ありがとうございます。キッチンメーカーさんと電話、サッシ屋さん来社打ち合わせ、練馬区桜台計画検討、千葉の業者さんと電話、原稿チェックなど。 

午後は図面作成、資材メーカーさん来社打ち合わせ、商社さん来社、資料作成、確認検査機関と電話など。夕方は1丁目のお客様宅訪問、渋谷区恵比寿2丁目検討など。

ようやく道路が見えるようになりましたが、まだまだ路地裏ではアイスバーンのところもありますので、くれぐれもお気を付けください。

ではこちら。

空室リスクを減らし、収益アップ!勝ち組大家の裏ワザ満室賃貸術!

給料の伸び悩み、老後への不安などから不動産投資を始めるサラリーマンは増えている。だが、「思ったほど利益が得られない」「入居者の確保が難しい」といった壁にぶつかる人が多いのも事実。勝ち組大家の成功例から猊勝の方程式〞を探ってみよう。

「賃貸ワンルームマンションを1戸所有するだけで、月々6万〜7万円の副収入が得られる」。不動産投資を考えるサラリーマンの多くは、そんな期待を持っているはず。

だが、現実はそう甘くない。6万〜7万円の家賃収入を得るためには、税金や管理費、修繕費などが月々3万〜4万円前後かかるのが一般的。手取りとして残るのはせいぜい2万〜4万円である。

しかも入居者がいなくなったとたん、収入はゼロに。コストやローン返済を考えればマイナスだ。株や為替の取引と違って、不動産は入居者を確保し、家賃(資産価値)を下げないための自助努力をしないと利回りがどんどん下がってしまう。だが、逆に努力をすればするほどリターンを上げることができるのも不動産投資の魅力だ。その極意を詳しく紹介しよう。
ネットマネー 2013年01月16日15時00分
 
なるほど。
 
このような記事を比較的簡単に目にすることが出来るようになったというのは、やはり時代の流れということでしょうか。

昨年末に参加したセミナーでも言われていましたが、現在全国で大家さんは300万人いると言われている中で、自ら進んで勉強をしている大家さんは3万人程度だそうです。
 
これはほとんどと言っていいくらいの大家さんは、勉強をせず、大手メーカーや何とか建託に任せっきりだったり、管理会社の言いなりのままに時間を過ごしているということです。

と言うことは、逆に少し勉強するだけでも他の大家さんと差が付けられるということになりますね。もちろん簡単ではないかもしれませんが、経営者として考えれば当然のことばかりかもしれません。

気になる上記記事の裏技で紹介されていたのは、
2分の1以上を自宅用にして低金利の住宅ローンで収益率をアップさせるということでした。

確かに今の住宅ローンなら1%程度の金利ですので、アパートローンの3%前後と比べると、断然有利になります。

しかし、この方法も限界があって、計画の規模がちょっと大きくなると、それに伴って自宅も大きくしなければならず、結果的に収益率が悪化することになってしまいますので、どのような計画でも使えるというわけではありません。

ましてや賃貸併用住宅となりますと、共同住宅として求められる性能も高いものが求められますし、オーナーの暮らしを犠牲にすること無く実現するにはやはり構造から考えなくてはいけません。

大家さんの願いといえば満室経営ということになりますが、今は大家さんの横のつながりも地域ごとにあったりして、地道な努力を続けている出来る大家さんのお話を聞くことが出来たりします。

また、管理会社さんでも入居者募集に独自のノウハウを持っていたり、試行錯誤を繰り返している出来る管理会社さんもありますので、そんな心強い会社さんが見つかるといいですね。
 
もし、大家さんに憧れて、これから賃貸経営を目指すという方や、相続対策をお考えの方、お得に自宅を建てたいという方は、是非お気軽に弊社までご相談ください。

それでは。

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大家が粋な計らい・・・

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冬晴れの東京は寒いです。

そんな今日は朝から文京区向丘計画検討、セキュリティー会社さん来社打ち合わせ、西東京市計画検討、都市銀行さん来社、大田区北千束計画検討、図面作成など。

午後は金融機関と郵便局へ、地方銀行さん来社、見積作成、ご近所のお客様宅訪問、豊島区駒込7丁目計画検討、図面作成、補修検討、台東区松が谷計画検討など。夕方は資材発注、解体業者さんと電話、豊島区駒込6丁目計画検討、渋谷区恵比寿2丁目計画検討など。夜は商店街の忘年会出席。

今日は風もあって余計に寒く感じました。暴飲暴食を慎み、体調管理にはご注意くださいませ。

ではこちら。

「贈り物代に」大家が家賃減額、12月分の“粋な計らい”に住民感動。
 
米ロサンゼルスのあるアパートの大家さんは、先日、ホリデーシーズンのプレゼントとばかりに、入居者たちへ粋な計らいをした。これに大喜びした住人の1人が「素晴らしい大家さん」とソーシャルサイトにコメントと写真を投稿したところ、大きな反響を呼んだそうだ。

この写真は、米ソーシャルサイトredditに12月1日付で投稿されたもの。“mikeoley”さんというユーザーが、自分が住むアパートの大家さんから送られてきた手紙を写真に収めて紹介したものだ。手紙は“ジョエル”という名の大家さんが「ハッピーホリデー」と題して11月28日付で入居者へ配ったようで、写真には全文が収められている。

「私たちはまた、ホリデーシーズンの始まりを迎えました」と切り出される本文。このアパートでは近年、クリスマスシーズンで忙しくなる住民たちに大家さんが「少し援助する伝統があった」と言い、「今年も継続できて嬉しく思う」とつづった大家さんは、「12月分の家賃から70ドル(約5,800円)を差し引く」と宣言した。続けて「あなたの大事な人に贈るプレゼント代に使って欲しい」と家賃減額の意図が説明され、クリスマスで出費が増えるであろう入居者たちへの優しい心遣いというわけだ。

さらに「入居を続けてくれていることに感謝したい」と低姿勢な大家さんは、「最も幸せで明るいホリデーシーズンになるよう祈っている」との言葉を添え、手紙を締めくくった。
ナリナリドットコム 2012年12月19日17時07分
 
なるほど。
 
これは日本の多くの大家さんにも是非見習っていただきたいサービスですね。

もちろん入居者さんの立場としては、たとえその金額が数千円だとしても、何かと出費がかさむこの時期なら助かりますし、何より、大家さんの気持ちがうれしいと思います。

しかも、入居を続けてくれていることに対しても、ちゃんと感謝を述べているところは、その言葉だけでもまずマネをしなければいけません。

こんな風習というか、伝統のあるアパートなら、きっと入居者さんの満足度も高いはずではないでしょうか。

弊社にも多くの賃貸マンションや賃貸併用住宅建築のご相談を頂きますが、まだまだ一昔前の大家さんを想像している方もいらっしゃいます。

日本ではすでにストックの数自体は十分すぎるくらいの量がありますので、造りさえすればあとは放っておいても左うちわ、ということはありません。

そしてそんな現実を理解すると、今度は30年一括借り上げで安心、といううたい文句に誘われてしまうという、どこまでも他人任せというか、他力本願で考えている大家さんも存在します。

しかし、世の中にはすでに自ら勉強をし、工夫と努力を当たり前に続けている大家さんも存在していますので、市場でどちらが選ばれるかは、一目瞭然ですね。
 
実は私が6,7年前に習得したアパ・マン経営コンサルタントというスキルの中でも、多くの賃貸経営ノウハウがあるんですけど、基本的に入居者さんのメリット無くして大家さんのメリットはありません。
 
大家さんという経営者になるには、そんな商売の原則とも言える心構えが必要ということです。

ちなみに記事の手紙には、1月分は「通常の家賃に戻す」との追伸をしっかり添えてあるそうで、そんなきっちりとした一面も成功する大家さんには必要でしょう。
 
アメリカ人に負けないように、日本人らしい粋な計らいが出来る大家さんが増えるといいですね。

それでは。


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多世帯社会がやってくるとか。

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晴れた東京は気持ちが良いです。

そんな今日は朝から書類作成、文京区向丘計画検討、都市銀行さん、信用金庫さん来社打ち合わせ、大規模改修工事検討、見積作成、宅建協会さん来社、関連会社さんと電話など。

午後は資料作成、地盤保証会社さんと電話、資材会社さんと電話、地方銀行さん来社、出版社さんと電話、原稿チェック、提携会社さんと電話、北区田端計画検討、資材発注など。夕方は書類作成、西新宿計画検討、杉並区久我山計画検討、ミーティングなど。

日中は暖かく感じましたが、近所の銀杏並木の下が黄色いカーペットのようになっていました。

ではこちら。

2025年には平均世帯人数は2.37人まで減少!「多世帯社会」がやってくる

◎一人暮らしの単独世帯が多数を占める多世帯社会の登場

日本の人口は、2008年の1億2800万人をピークに減少が始まっている。この人口減少と同時に、家族構成の変化も急ピッチで進んできた。

最大の変化は07年に、日本の世帯構成のトップを維持していた「夫婦+子」といういわゆる標準世帯の数を、一人暮らしの「単独世帯」の数が上回ってしまったことである。そして、現在まで標準世帯は減少を続ける一方で、単独世帯は増加しているのだ。

さらに、単独世帯の世帯主にも大きな変化が出ている。これまで、単独世帯といえば、20代を中心とした若年層が大部分を占めていた。しかし、高齢化の進展や、未婚率および離婚率の上昇によって、性別を問わず、あらゆる年齢層で単独世帯が増えているという。

こうした家族構成の変化を、博報堂生活総合研究所は『多世帯社会』と名づけている。同研究所の主席研究員である吉川昌孝氏は、今後この傾向はさらに強まると指摘する。
@DIME 2012年12月06日06時00分

なるほど。

やはり着実に単独世帯が増加しているようですね。

この傾向は今後も続くでしょうし、記事でも2015年までは間違いなく増え続けるとの予想で、その結果、25年には平均世帯人員数が2.37人にまで減少するとのことです。

実は弊社にご相談に来られる方の中でも賃貸住宅や賃貸併用住宅をご検討されている方も多いのですが、そんな方達が一番心配されているのが、すでにどこもワンルームマンションが飽和状態で、これから造っても入居が見込めないのではないかというものです。

もちろん、賃貸経営をお考えのオーナーさんにしてみれば、そこが一番のリスクになるわけですから、心配されるのも当然です。

さらに、駅前の古いあまりやる気の無い賃貸仲介業者さんも、それに同調してワンルームなどの単世帯向けは入居者を見つけるのが難しいと言われます。
 
そうなると、初めて大家さんになろうと思っているオーナーさんは、実際に不動産業者さんが言っているなら間違いない、と信じてしまうわけです。
 
しかし、実は不動産会社さんも千差万別ですので、事業に対する意欲や、オーナーさんと入居者さんの幸せを目的にしているなど、意識の高い業者さんを見つけることも大切です。
 
そんな業者さんなら、もちろん記事のような事実も知っているはずですので、実際に人気のある間取りや設備など、現実的なアドバイスをしてくれるはずです。
 
賃貸経営という大家業も一昔前とは明らかに変わってきましたので、時代に合った商品を用意することと同様に、経営努力も当然必要ですが、間違っても、30年一括借り上げというような甘い誘惑にはご注意下さいね。
 
とにかく今言えることは、単身世帯の需要は当面続くことが確実ということですので、そこもしっかりと考慮した建築計画を立てる必要がありますね。
 
賃貸マンションや賃貸併用住宅のご相談は是非弊社まで、お気軽にお問い合わせください。
 
それでは。

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