住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

家賃保証

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

金融庁も警鐘のアパート経営とか。

東京で賃貸住宅を建てるならRCdesign

くもり一時雨の東京です。

そんな今日は朝からお問合せ対応、文京区根津計画のお客様とお電話、板橋区双葉町計画検討、信用金庫さんと電話、提携会社さん来社打ち合わせ、ガス会社さんと打ち合わせ、出張所へ書類受け取りなど。

午後は地盤調査会社さんと電話、中野区大和町計画検討、見積作成、資料作成、大田区仲池上計画検討、見積作成、サッシ屋さん来社など。夕方は生コン屋さん来社、豊島区西巣鴨計画のお客様とお電話、新橋の不動産会社さんと電話、リフォーム計画検討、見積作成、ミーティングなど。

帰宅時の原チャリは肌寒く感じました。

ではこちら。

金融庁も警鐘。高齢者をカモにする銀行の「アパート経営」悪徳商法

Windows95の設計にも携わった世界的プログラマーの中島聡さんが発行するメルマガ『週刊 Life is beautiful』では、近年急増しているという「アパートローン」の問題について取り上げています。地方銀行や信用金庫の営業マンが、数千万の預金がある老人を中心に「アパート経営」の投資話を持ちかけているそうですが、実は彼ら銀行員の口からは決して語られない「落とし穴」があるとのこと。銀行側は何を隠しているのでしょうか?

少し前に、米国では自動車ローン・バブルが膨らんでいるという記事を紹介をしましたが、日本では、アパートローン・バブルが膨らんでいるそうです。日銀による「異次元緩和」で市場に溢れたお金の貸し先に困った銀行が編み出した巧みなスキームの結果です。
2017年8月2日 5時0分 まぐまぐニュース

なるほど。

ここでも何度か話題にさせて頂きましたが、いよいよ記事を一般の方が目にする機会も増えてきましたので、もうすぐ社会問題化してくるかもしれませんね。

時代背景としては、デフレ下の日本で依然続く低金利の状況と、一方で先行きの不透明感から、より有利な投資先を求めている方が多くなっていましたし、記事にもあったように金融機関も安全な貸出先を探しているということもあったようです。

そんな中で問題視されているのが、資産をお持ちの高齢者や地主さんに対する提案で、大手メーカーと金融機関が結託して、良いとされる投資をご案内してくれるものです。

この時の表面的なメリットとしては、相続税対策として負債額を増やすことだったり。想定とおりの稼働率ならば、毎月の収入が確保されるので年金生活の足しになるとか、資産を残せることなどが上げられます。

記事によれば、そんな親切な提案の対象は現役時代にそれなりの財産を築いた団塊の世代の人たちで、財産のサイズは人それぞれでしょうが、銀行が対象とするのは、退職金や株や(ローンの支払いが終わった)持ち家や土地という形で、少なくとも「数千万円」の財産を持った人たちだそうです。

銀行は、「資産運用の相談に乗る」という形をとって彼らに近づき巧みに不安を煽るのだとか。

もちろん誰も嘘を言っているわけではありませんし、本当に計画通りに事が運べば、これはとても親切なコンサルティングと言えるかもしれません。

しかし、賃貸経営という事業もそうそう思うように簡単ではありません。金利が変動する可能性もありますし、家賃相場は市場のニーズによって変動するものですので、なんら約束出来るものではありません。

そんな不安材料に対して、これまた親切なご提案が、「家賃保証」というシステムです。

この家賃保証については、話し始めると非常に長くなってしまいそうですので、またの機会にさせていただきますが、2年ごとに空き家状況に応じて保証する家賃を見直すなど、保証する側に有利な条件は当たり前だと思ってください。

アパートやマンションを建てれば、あとは安心して暮らすことが出来るということはありません。賃貸経営については、既存の大家さんの中でも非常に勉強されている方もいらっしゃいますので、安易な業者任せでは良い結果は得られないでしょう。

これから賃貸経営を始めるなら、立地条件や地域のニーズ、入居者のことを考えたプランや仕様、特徴の有る全体計画などが必要ですし、集客や管理態勢の戦略的な提携も必要だと思います。

今日の記事からは、どうしてもネガティブな意見を書くことになってしまいますが、東京の駅近で一定の水準を保った物件なら、今のところはまず空き室の心配は少ないのではないでしょうか。

やはり、郊外の駅からバスで数十分など、どう客観的に見ても入居者が居ないという場所で、なんら特徴の無い物件では、何をやってもダメなものはダメですので、親切に相談に乗ってくれる金融機関やハウスメーカーさんの営業から提案を受けたら、必ずご家族や信頼出来る方にも相談してください。

もし相談相手に困っていたり、より長期的な運営や安全と快適が特徴の賃貸マンションや賃貸併用住宅をお考えなら、お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家賃保証・サブリースと大家さんとか

東京で賃貸マンションを建てるならRCdesign

曇り時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、町田市中町計画検討、高田馬場計画検討、信用金庫さん来社打ち合わせ、お問い合わせ対応、世田谷区松原計画検討、資料作成など。

午後からは新宿区百人町計画検討、その後町田市中町計画の現場へ、お引き渡しと取り扱い説明など。オーナー様にはご愛顧頂き誠にありがとうございます。夕方帰社後は提携会社さんと電話、社内ミーティング、お問い合わせ対応、上板橋2丁目計画検討、提携会社さんと電話など。

体温調節が難しいですね、くれぐれもご自愛ください。

ではこちら。

家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。

サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。
2017年2月22日 3時21分 朝日新聞デジタル

なるほど。

このような内容の記事が一般的になってくると、いよいよ心配になってしまいますが、今もなおこれから着工という現場を結構見ますね。

今回の記事は大手業者さんが対象になっていますが、これはある特定の企業がどうということではなく、そのビジネスモデルというか、法整備などにも問題があるように思います。

二十年以上前のバブル景気が終わる頃にも、同じような記事を多く見た記憶がありますし、恐らく歴史的に見ても、継続することが難しいシステムではないでしょうか。

記事によれば、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだそうです。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明していたということ。

さらに契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されていたものの、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求められ、男性はやむなく受け入れた。しかしその後業績が回復しても家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めているということです。

また、一部オーナーで作るオーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討しているそうで、会の代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話しているそうです。

今もこれまでも、おおよそ賃貸アパートを建築されるオーナーさんは、投資や相続対策という目的があって賃貸業という事業を始めることがほとんどだと思います。

この事業では、賃貸住居の入居率が生命線となり、募集していても入居者が集まらないという状態の空室が一番のリスクであり、オーナーさんとしても最も不安に感じるところに違いありません。

そこに目をつけたのが、家賃保証やサブリースと呼ばれるサービスですが、確かにオーナーさんの不安を解消してくれるという一見とても親切なサービスですが、このサービスを受けるには当然フィーが発生しますね。

多くは本来の募集家賃の10%前後を保証料として業者に徴収されますので、オーナーさんにはその分を差し引いた額がリース料として設定されていると思います。

もちろん地域や建物の仕様など、条件によって差があると思いますが、現在の市場環境からすると、このサブリース保証料こそが、オーナーさんが受け取れる投資のリターンなはずです。

したがって、このサービスを利用した場合は事業の開始当初から、ギリギリの運営をせざるを得ない状況になってしまいますし、業者側も10%の保証料をいただいたにしても、市場価格とかけはなれた家賃設定では入居者を100%にすることは結構難しいと思います。

しかも、その商品となる賃貸アパートは極力ローコストで建築されるものも多いですから、周辺と同等かまたは少し低い家賃設定にしなければ、業者自身も死活問題となるでしょう。

地域や国が成長の過程であったり、人口も増加中で経済的にもまだまだ右肩上がりという環境であれば、もしかするとこれらのシステムも問題なく継続できたのかもしれません。

残念ながら今の日本ではマイナス金利という状況や、空き家問題、高齢化社会など、とても有利とは言えない時代ですから、このシステムを維持することは相当困難ではないかと思います。

私個人的な考えとしては、これからの賃貸経営オーナーさんは、より真剣に事業に取り込む必要があるのと、自身の知識や努力も求められるのではないでしょうか。

もう一つ、安定的な賃貸経営を続けるには、入居者の募集や契約、集金などの管理業務を任せることができる、気の利く不動産会社さんを見つける、ということも必要です。

もし、これから安定的な賃貸経営をしたいという方は、ぜひお気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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一括借り上げのトラブル対策とか。

東京で賃貸住宅を建てるならRCdesign

雨時々くもりの東京です。

そんな今日は朝から蓮根の診療所訪問、帰社後は提携会社さんと電話、日本橋の不動産会社さんと電話、横浜市中区野毛町計画検討、資材発注、台東区今戸計画検討、事務組合さんと電話、資材発注など。

午後は原稿作成、システム更新、ガス会社さん来社打ち合わせ、商社さんと電話、高田馬場計画検討、お問い合わせ対応など。夕方は業者さんと電話、資料作成、中野区本町計画検討、ミーティング、ご近所のリフォーム計画検討など。

非常に大気が不安定な一日でしたね。都市部でも天候には十分注意してください。

ではこちら。

国土交通省、マンション一括借り上げトラブル対策として制度を改正

「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。

職場にもよく「御社のお勤めの皆さまにご紹介している良い節税方法があります。マンション経営をしませんか。」といった電話がかかってきていました。そんな中、マンション経営の一形態である一括借り上げに対して国交省のメスが入るようです。
BLOGOS 08月18日07時15分

なるほど。

この記事の元になったのは、お盆休みに入った8月11日の記事で、下記のリンクからご覧頂ければと思います。
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化 (朝日新聞デジタル)

ここ数年は、いわゆるサラリーマン大家を目指す人が多くなりましたし、元々土地を持っていた地主さんも、相続対策として検討されたり、外国の人が購入するなど、金融緩和の影響もあってアパート建築が増加している現状です。

そんな市場の中で業績を伸ばしているのが、大手ハウスメーカーやサブリース業者などで、テレビCMや新聞の1面広告を頻繁に出していることからも、その勢いを感じることが出来ると思います。

そこには「35年一括借り上げ」「安心・安全・安定のトータルサポート」「何もせずに安定した家賃収入」など、本来ならば賃貸経営をする上でのリスクや不安を一掃してくれるような、大変有り難いお言葉が並んでいます。

当初は慎重だった人でも、これなら失敗しないだろうと思ってしまうのも当然の内容です。

しかし、当然にそんなうまい話があるわけはなく、ちょっと冷静に考えれば誰でも気付くはずなんですが、業者が事業として行っている以上、オーナーのリスクを全て肩代わりすることなど、出来るはずがありません。

その結果が、「契約時に『30年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』などと言われたのに途中で強引に減額された」「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増していて、日本住宅性能検査協会には過去5年間に477件の相談があったということです。

弊社でも賃貸経営に関して、ご相談をいただくことも多いんですが、基本的にサブリースや一括借り上げでの運営は避けて頂けるように、お話しをさせて頂いております。

もちろんそれがオーナーにとってより良い結果になるようなものなら、私たちが反対する必要もありませんし、むしろオススメすると思います。

バブル景気の時にも、同じようなシステムが多くあり、家賃保証を謳って多くのアパートが建てられました。その後バブルの崩壊と共に多くのサブリース業者や不動産業者が市場からいなくなったと記憶しています。

ちょっと時代を振り返るだけでも、このシステムが永続的なものではない、ということがおわかり頂けると思います。

それよりも、今は大家さん自身が個々に非常に努力をされていますし、そんな大家さんのコミュニティーも多くありますので、そこでの情報交換や知恵の吸収の方が、はるかに安定経営につながるように思いますし、弊社でも、少なからず賃貸経営のアドバイスをさせて頂いておりますので、是非お気軽にご相談ください。

記事によると、今回の国土交通省は12日、「賃貸住宅管理業者登録規程」と「賃貸住宅管理業務処理準則」を改正したということで、その中でもサブリース事業において、貸し主へ説明等すべき重要事項として、借賃・将来の借賃変動に係る条件に関する事項を明記することや、サブリース事業者から基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸し主への重要事項の説明や契約成立時の書面交付・管理事務報告を義務化するというものです。

今回の改正によって、一般消費者や地主など、アパートオーナーとなった人が、本当に安全で安心して賃貸経営を行えるようになると良いですね。

こだわりの賃貸経営をお考えなら、鉄筋コンクリート造がオススメです。

それでは。

今日もありがとうございます。

 
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