住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

容積率

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家づくり講座は用語その1とか。

東京でコンクリートの家を建てるならRCdesign

晴れて暖かくなった東京です。

そんな今日は朝から資料作成、その後板橋区富士見町計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。双葉町計画検討、日野市計画検討、見積作成など。

午後は原稿作成、江東区平野でご検討のお客様とお電話、ありがとうございます。蓮根の現場視察、日野市計画のお客様とお電話、帰社後は資料作成など。夕方は目黒区五本木計画検討、お問合せ対応、文京区本駒込計画検討、図面作成、ミーティングなど。

今日から3連休という方も多いと思いますので、スポーツや行楽にお出掛けかもしれませんね。天気に恵まれるといいですね。そんな中今週も土曜日恒例の家づくり講座第381回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、もしあなたが、すでに施工業者を決定済みなら、土地の売買契約を結ぶ前に必ずその土地をチェックしてもらいましょう。建物に対する制限や地盤の強度、近隣の状況など、プロの目線で審査してくれます。

あなたが希望する家づくりができるかどうかがわかるので、土地を買った後に失望する可能性は低いでしょう。

しかし、まだ施工業者を決めていないのなら、土地についてある程度の知識を身につけておかなければなりません。

そこで、数回に渡って用語の説明をしていきますが、同様の内容を何度かお話ししていますので、ご存じのことも多いと思います。そんな方も復習をして頂けると幸いです。

まずは、よく耳にする『建ぺい率』と『容積率』から。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

例えば、土地が100坪で建ぺい率が80%の地域の場合、一部例外を除き、最大80坪の建築面積の建物を建てることができます。

ここで耳寄りな情報です。今年の3月に建築基準法の一部を改正する法律案が、閣議決定されていて、その中には防火地域・準防火地域において、延焼防止性能の高い建築物の建ぺい率制限を10%緩和する旨の内容がありましたので、今年度中にも施工されると思います。

次に容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。

例えば、容積率100%の敷地の場合、建物全体の延床面積100坪まで建築できます。なお、接する道路の幅によって変わる場合があるので、隣接する土地と容積率が異なる場合もあります。

ですから、分譲地で複数の区画で決めかねている場合、容積率を比較するのも一つの手段として有効です。

ではここで、建ぺい率を100%として土地全体を使ってギュウギュウに平屋を建てるとどうなるか、想像してみましょう。(非現実的すぎますが・・・^^;)

隣家もそんな家づくりをしていたら、日当たりも通風も最悪。お互いの物音や視線に悩まされ続けることになります。

そして、もし隣家が火事になったら、延焼被害に遭う可能性は極めて高くなります。煙や炎が近いと、避難するのも大変です。

また、日当たりも風通しも悪いと健康被害が心配ですし、メンテナンスを行うことも出来ませんね。

最も心配なのは、エアコンの室外機やエコキュートなどが発する低周波による音や振動の被害でしょうか。・・・想像するだけでも恐ろしいですね。

そこで、建ぺい率と容積率は、土地計画によって用途地域別に細かく設定されています。

第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域などは建ぺい率30〜60%のいずれか。

第1種住居地域・第2種住居地域などの建ぺい率は50〜80%のいずれかです。

ところで、今「ん?用途地域って何?」「第1種と第2種の違いって何?」「低層住宅地域と住宅地域ってどう違うの?」と思いませんでしたか?

次回は、そのあたりについてお話ししますね。

それでは良い連休を。

今日もありがとうございます。


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用途地域に建ぺい率と容積率とか。

東京で建築士と家を建てるならRCdesign

相変わらず猛暑続きの東京です。

そんな今日は朝から中野区大和町計画検討、お問合せ対応、渋谷区東計画検討、都市銀行さん来社打ち合わせ、文京区本駒込計画検討、その後外出など。

午後からは豊島区内でご検討のお客様とお電話、ありがとうございます。地盤補償会社さんと電話、信用金庫さんと電話、資料作成、その後葛飾区新小岩計画のお客様宅へ、お打ち合わせをさせて頂きました、ありがとうございます。夕方帰社後は鉄骨屋さんと電話、日野市計画検討、お問合せ対応、ミーティングなど。

今日もお暑うございました。お疲れ様です。

ではこちら。

家の広さを左右する「用途地域」「建ぺい率」「容積率」正しく理解してる?

家を建てるときにまず気になるのが、土地の大きさ。
せっかくのマイホーム、広い家を建てられる土地選びがしたいですよね。
でも皆さん、土地面積が大きければ必ず広い家が建つ訳ではないって知っていましたか?

今回は「用途地域」に基づく「建ぺい率」と「容積率」をキーワードに、建てられる家のおおよその広さがどのように決まるかをご紹介いたします。

用途地域とは?
「用途地域」とは、都市計画法で決められた、土地を無秩序に開発されることを防ぐための土地利用の指定のことです。

例えば、住居系であれば、第1種・2種低層住居専用地域、第1種・2種中高層住居専用地域、第1種・2種住居地域、準住居地域の7種類があり、それぞれ建物の高さや使用用途が決められています。
2018年7月19日 17時50分 日刊Sumai

なるほど。

記事にもあるように、日本において建物を建てる時、建ぺい率と容積率、その基準となる用途地域がまず基本になる法規制と思って頂いて良いと思います。

これは建築を学ぶ者でも、比較的初期に覚えるべき内容だと思いますが、意外とその種類が多く、一見複雑に見えるようになっていますので、最初は少々難しく感じるかもしれません。

まずは記事にもあった住居系とされる地域で、それだけでも7種類に別れています。この住居系意外にも近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域と、用途地域は全部で12の種類に分かれているんですね。

ここでは住宅という用途に絞ってお話すると、工業専用地域を除けばすべての地域で建築が可能です。

ここで1点注意しておかなくてはいけないのが、どの土地にも用途地域が指定されているとは限らないということです。

用途地域を指定するということは、街や都市の健全な発展を考えて行うものですので、山林や田畑が多い農村地域、または当面市街地として整備する予定がない場所には、指定されていません。

この用途地域が無い場所で、市街化を進めない地域を、市街化調整区域とし、基本的には建物が建てられないことになっています。ですので一般的には住宅も建てることが出来ませんから、マイホーム用地としては除外した方が良いでしょう。

さて、建ぺい率とは一体どのようなものかというと。
「建ぺい率」は、(建築面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

ここで使う建築面積とは、建物の真上から光を当てたときにできる影の面積(水平投影面積)をさすもので、建坪という表現に使われることもあります。

厳密には、もう少し細かく規定されていて、外階段や1m以下の建物からはね出したバルコニーは含まないなど除外もありますが、真四角の家を想定しているときは、1階の面積というイメージです。

また、角地やRC造で建てることによって、建ぺい率の割増が適用される場合もあります。

では容積率とはどのような定義かというと。
「容積率」は、(延床面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

ここで使う延床面積は、建物の各階の床面積をすべて合計した面積のことをいいます。

したがって、容積率200%が指定されている地域では、100平米の敷地だと延床面積200平米まで建てられるということになります。

が、ここで一つ注意しなければいけないのが、敷地に接している道路の幅で、前面道路の幅員に対して、0.4か0.6の係数を掛けた数字の低い方が実際の容積率となります。

例えば、200%の指定地域であっても、前面道路の幅員が4mだった場合、4*0.4=1.6、160%が実際の容積率となる場合がありますので、敷地を選ぶ際には道路の幅も大切ということです。

建ぺい率や容積率が低い数字の場所は、それだけ良い住環境を維持出来るということですが、建物の規模によっては、必要な敷地も大きくなってしまうということも言えますね。

土地探し初期の検討には、これらの知識も必要だと思いますので、是非覚えておいてください。しかし、厳密な検討をするには、やはり専門家の力を借りた方が良いと思います。

土地探しの段階から建築士と二人三脚で進めると、スピーディーかつ安全だと思います。

お困りのことがございましたら、是非お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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建築用語解説など。

ブログネタ
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東京で一戸建て住宅を建てるならRCdesign

雲多めでも晴れた東京です。

そんな今日は朝から5丁目計画検討、セキュリティー会社さん来社、練馬区田柄計画検討、図面作成、ガス会社さん来社打ち合わせ、都市銀行さんと電話、小金井計画検討、練馬の不動産会社さんと電話、提携会社さんと電話、世田谷区代沢計画検討など。

午後は書類作成、杭屋さんと電話、板橋区徳丸6丁目計画検討、提携会社さんと電話、板橋区弥生町計画検討、金融機関と郵便局へ、新規ご検討のお客様にご来社頂きました、ありがとうございます。図面作成など。夕方は大工さんと打ち合わせ、田柄計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。

朝から期待が高まっていましたが、残念ながらテニスの錦織選手が決勝で敗れてしまいましたね。夜にはアギーレジャパンがベネズエラと戦い2-2で引き分けました。どちらも楽しみが先送りされた感じで、まだまだ楽しめそうですし、次が待ち遠しいです。

ではこちら。

中古住宅を建て直し。なぜ書斎を作ることができなくなったのか

土地は、一般に「商業地域」「第一種低層住居専用地域」といった「用途地域」が指定されて、それに伴って「建ぺい率」や「容積率」がそれぞれ決められている。建ぺい率は、土地の敷地面積に対する建物の一階部分の建築面積(いわゆる「建て坪」)の割合のこと。一方の容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことだ。たとえば通称「ヨンパチ」といわれる、建ぺい率40%、容積率80%の場合、表のように30坪の土地であれば、建て坪12坪、2階の床面積が12坪という延べ床面積24坪までなら建てられる。

一戸建て住宅を新築する場合、購入した更地に建てるだけでなく、土地つき中古住宅を買い取って建て直すことも多い。その際に注意しなければならないポイントが、この建ぺい率と容積率なのだ。
プレジデントオンライン 2014年09月08日16時15分

なるほど。

初めて住まいづくりを考える時、まずは新しい用語の勉強から始めなくてはいけません。建築業界や住宅業界では、一般的な社会生活では使わないような、ちょっと特殊な言葉があったりします。

それが1戸建て住宅の場合ですと、特に計画の段階から最初の壁として出現するキーワードが「建ぺい率」と「容積率」なんですね。

記事にもあるように、簡単に説明するとすれば、敷地面積に対して建物を上空から見下ろした時の投影面積の割合を建ぺい率といい、各階の面積を合計した面積と敷地面積の割合を容積率といいます。

正確には、それぞれに細かな計算方法が決められていて、なおかつ緩和規定などもありますので、計画によって一概に言えない場合もあり、多少なりとも上下する場合もあります。

記事の題にもあるように、建て替えの場合に発生する問題で、それまで建っていた既存の住まいより、新しく建て替えをしようとしたプランが、小さくなってしまうというもの。

それは、いま現在住んでいる住宅が、現行の条例や規制に定められている建ぺい率、容積率をオーバーしていることがあるからなんです。そうなると、いくら同じ大きさの家に建て直そうと思っていても、その計画が狂って小さなスペースの家しか建てられないということも、よくある話なんです。

原因としては、前回既存の家を建てた時から、その地域の用途地域が見直されたりして、建ぺい率や容積率が変わってしまったということもあります。

また、高度成長期に建てられた建て売り住宅などでは、当時のミニ開発という手法で建てられた家も多く、この場合は建売業者さんが確信犯として、当初から違法建築を前提として建てられたものもあります。

昭和の時代では、確認申請時の図面と実際に建った家が違うということも多く、それが許されていた土壌がありました。それは役所や金融機関の審査も甘く、違法建築の住宅でも簡単に建てることが出来たり、住宅ローンを借りることが出来たということがあります。

もちろん現在では建築基準法やその他関連法規の改正などもあり、違反建築を建てるメリットは無く、デメリットが多くなるようになっていますし、実は金融機関に対する行政からの圧力もあり、住宅に対する融資基準の見直しが強まって、違法建築に対する融資が認められなくなったということもあります。

そんなわけで、既存の住宅を建て替えると新しい家が小さくなってしまう、ということがあり、それが書斎を作ることが出来なくなるということにつながりますので、ご理解しておいてください。

これは、中古住宅を購入される場合にも注意が必要で、そうした物件を購入する際には、建ぺい率や容積率のことをきちんと説明を受け、重要事項説明書のなかにも必ず明示されていることを確認しましょう。目の前に建っている中古物件の大きさに惑わされず、自ら建ぺい率や容積率をチェックすることが大切です。

さらに、全ての基になる土地の面積も、実際に測量してみると、登記上の面積より狭いこともあります。一昔前は測量技術が未熟だったこともありますし、時には、悪質な業者によって、面積を水増しして登記したという例もあるそうです。土地取引の基本は、境界確定のうえ、実測後に行なうようにしましょう。

もし住まいづくりでご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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