さて、家づくりをされる人の中には、新しく土地を購入する人だけでなく、今住んでいる家を解体して、建て替える人も多くいらっしゃいます。

もしかしたら、あなたもそうかもしれませんね。

ところで、あなたは、建て替えならではの手間や費用をご存知ですか？

解体工事は、騒音やホコリが発生する作業です。防音や防塵対策が不十分な業者を選ぶと、近隣トラブルの原因になります。

解体業界は不透明だと言われています。そのため、解体費用や作業方法はさまざまです。思わぬトラブルに巻き込まれないよう、業者選びは慎重に行いたいものです。

建て替え工事を行う建築業者が下請け業者に解体を依頼する場合、中間マージンが発生します。

・中間マージンを節約したい

・技術力を調べ、納得のいく解体業者に直接依頼したい

という場合は、別々に発注する方法もあります。

もし解体業者と建て替え業者が異なる場合、それぞれの作業スケジュールについて入念に打ち合わせる必要があります。でないと、作業に思わぬ支障を来たすだけでなく、仮住まい先の確保が難しくなることがあるからです。

解体が終わったら、法務局で既存の建物の滅失登記を行います。自分で行えば、費用負担は登録免許税だけで済みます。専門家に代理申請を依頼すれば彼らへの費用も発生します。

建て替えには、土地探しの手間や土地購入の資金は必要ありません。しかし、解体費用のほかに、解体前に仮住まいに引っ越したり、引き渡し後に新居に引っ越したり、仮住まいに置ききれない家具などを倉庫に保管するための費用や手間などが発生します。

引っ越し費用を安くするためには、

・仮住まいは新居に近い場所にする

・二回とも同じ業者に依頼する

・平日やシーズンオフなど、割安な時期に引っ越しする

などの対策を検討したいですね。

さて、ここであなたに質問があります。同じ土地に建て替える場合、地盤調査は必要でしょうか？

答えは、もちろん「必要」です。

たとえ数十年、問題なく暮らした土地であっても、解体して更地に戻した後の状態で地盤調査を行わなければなりません。そして、地盤が弱いことが判明すれば、地盤改良を行わなければなりません。

なぜなら、『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』に基づいて新居を１０年間保証するには地盤調査が不可欠だからです。

そういえば、先日も建て替えのために解体工事を行い、基礎と地面を掘り起こした際、２世代前の基礎や鉄くずなど大量のゴミが埋まっていて驚いたというケースがありました。

そんな事例もありますし、最近の木造はベタ基礎での家づくりで、数十年前の家よりも重くなっているので、より強固な地盤が必要という事情もあります。

必要な保証を受けるだけでなく、不安を取り除くためにも地盤調査は大切です。

建物の状態によっては、建て替えではなくリフォームを選んだ方が良い場合もあるでしょう。

築年数や劣化具合、現在の住まいの問題点、リフォームに必要な費用や保証内容などを調べ、より良い方法を選びたいですね。

住まいの建て替えをお考えなら、是非RC（鉄筋コンクリート）住宅をご検討ください。

記事にあったような問題を解決するために、2013年に施行された「マンション建て替え円滑化法（マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律）」では、全区分所有者の「5分の4」以上が同意すれば、建物を解体して土地を売却、区分所有状態を解消することができるということになりました。

また、2015年には「空家等対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」が施行され、これは周辺に何らかの被害を及ぼしそうな空き家に対して、行政が「助言・指導・勧告・命令」などを行ったうえで、なお是正が見られない場合は「特定空き家」に指定することができ、指定後は行政が強制的に解体できることになりました。

しかし、これらの法律だけでは、まだまだカバーすることは出来ず、記事では幸運なほんの一部のマンションは建て替えられて元の住民も軽い負担で住み替えられるかもしれないものの、そういうマンションは全体の1％か、多くて2％だということです。

もしかすると、マンションをお持ちの方では、使わなくなったら貸せば良いと思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸業界も入居者を探すのが大変な時代になっていますので、思うほど簡単ではありません。

マンションという建築物を、社会資本として活用することを真剣に考えて行かなくてはいけませんね。

スウェーデンでは近く、修理に対する「付加価値税」の減税について採決が行われるという。これによって同国は、「買い替え」が基本の経済に歯止めをかけようというのだ。

世の中には「計画的陳腐化」と呼ばれるものがあって、これがわたしたちの経済的・環境的破滅に大きく関わっているとされている。わたしたちが購入する製品は、脆弱で、どんどん壊れやすくなっている。そして、よく知られているように、修理するのは新しいものを購入するよりも費用がかかる。

これがいくらか発展の土台となっていることは、産業は物語ってきた。国民総生産を、そして雇用を増やすには、わたしたちは売って、売って、売りまくらなければならない、と。

しかし、スウェーデンはそう信じていない。ある革命的な法案をもって、人々の生活に直接的な負担を与え惑星を破壊するこの傾向を覆そうとしているのだ。

数カ月のうちに、このスカンディナヴィアの国は、修理に対する付加価値税を25パーセントから12パーセントに減らすかどうかを採決する。これは、スマートフォンから自転車、洗濯機からおもちゃまで、すべての修理に対して適応されるだ。さらに、消費者（むしろ、以後は「修理者」と呼ぶべきかもしれない）による支出については、申告に対してその半分が差し引かれる。

三井不動産グループが販売した大型マンション「パークシティＬａＬａ横浜」（横浜市都筑区）が傾くという前代未聞の“事件”。国土交通省は建設業法違反の疑いがあるとみて、施工を担当した三井住友建設とデータを偽造した孫請けの旭化成建材に調査報告を求めた。建て替えか補修か買い取りか。人生を狂わせられる事態に巻き込まれた所有者の怒りはまったく収まらない。行政処分にとどまらず、刑事事件化も必至とみられる。

「三井ブランド」を信用して買った所有者の期待は、傾くという衝撃的な現実に大きく裏切られた。

問題のマンションは全４棟（全７０５戸）のうちの西棟で、手すりのズレにとどまらず、東日本大震災以降、ベランダに亀裂が入り、少しずつ増えている住居もあるという。

三井不動産側は全棟を建て替える方針を示しているが、「怖くて住めない」と買い取りを希望する住民、長期の引っ越しを迫られるため「補修で済ませてほしい」という居住者、資産価値の低下を避けるため、「建て替えを望む」層など３分裂している。

このマンションのような「団地型」で全棟を建て替えるには、区分所有者と議決権の両方で「全棟の５分の４の決議」と「各棟の３分の２の決議」が必要となる。

「建て替えでなくても、戸数が多いため、所有者の意思を統一するにはどれだけの時間がかかるか想像がつかない」とは都内の宅建士。統一見解が出るまで解決に向けた動きが全くとれないという「問題の棚上げ化」も懸念されている。
2015年10月19日 17時12分 ZAKZAK（夕刊フジ）

なるほど。

ある程度情報が揃うまでは、専門家として簡単にコメントが出来ない内容ですが、すでに社会問題化しそうな感じもしますので、ここでは今現在の個人的なコメントを書かせていただこうと思います。

実際に当該マンションにお住まいの方には、さぞかしご心配とご不安のことと、心中お察し申し上げます。

同じ建築業界に携わる者として、本当に信じられないような出来事というのが、率直な感想です。

建築という仕事は、基本的に性善説を前提にしていると思いますが、そこで働く人には高い倫理観が必要とされ、それを長期間続けることが、信頼につながってきたはずです。

それは今回のマンションに関わった不動産業者、建築業者、専門工事業者のいずれも社歴が長く、一般的に大手と呼ばれる会社も、中小企業の同業者も同じことです。

今回のニュースから、10年前の耐震強度偽装事件、いわゆる姉歯事件を思い出された方も多いのではないでしょうか。

当時もその事件性が徐々に大きくなる中で、関連業界だけでなく、国や行政も再発を防止するために、建築基準法の大幅な改正や倫理観の再教育などが行われるようになりました。

この事件でも、実際に不正を行ったのは構造計算を行った一人の建築士だったのですが、不正を見逃した行政や検査機関、不動産会社、建設会社なども、それぞれに責任の追及をされていました。

もちろん違法行為を行った者や、その行為に関わった者の処罰と偽装の再発防止措置を考え、実行していくことは大切なことで必要なんですが、社会や一般の方達の関心がこのことだけに集中してしまうことには、少々心配になる部分もあります。

業界に携わる者としては、どうして長年の信頼を裏切るようなことを行わなければならなかったのか、耐震偽装にしても今回の件にしても、思いつきで一個人が行うにはあまりにも大きな代償ですし、そこまでするメリットはどこにあるのか、という部分も明らかにして欲しいと思います。

今回の物件の完成時期から推測すると、耐震偽装事件が発覚した直後か少し前くらいに着工されたようですので、経済環境としては同じような背景があったのかもしれませんし、だとすれば何が個人を不正な行動へと動かせたのでしょうか。

現在では10年前よりも経済的な環境は改善しているようにも思いますが、一方では相変わらずの極端な人手不足と材料費の高騰など、工事の採算性という点では決して改善していないと思うと、業界全体のしくみや商習慣などにも、調査や研究が行われると良いように思います。

記事にもあるように、問題の解決というものがあるとすれば、それまでの道のりも非常に長いものになると思いますが、これもマンションという形態の難しさを感じさせるもののように思いますので、今後は日本でも急激に増えるであろう、マンションの建て替えをスムーズにするような仕組み作りも、同時に必要かもしれません。

どこまで事件としての広がりをみせるのか、犯人捜しや責任追及がとこまで及ぶのか、当該住民の方はもちろん、国民が安心して暮らせるようにしなければいけませんし、やはり事件の本質を究明していただき、再発防止につなげてほしいと思います。

ちなみに弊社の場合は、地盤調査会社、地盤解析保証会社、地盤補強施工会社各々を別の第三者として業務提携しており、適正な方法を確実に施工するとともに、行った工事に対する保証をお付けすることで、品質を担保していますし、万が一の場合にも住宅瑕疵担保責任保険が付保されていますので、どうかご安心ください。

日本の住まいがより良くなるよう、微力ながら尽くしていきたいと思います。