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雲多めでも晴れた東京です。

そんな今日は朝から5丁目計画検討、セキュリティー会社さん来社、練馬区田柄計画検討、図面作成、ガス会社さん来社打ち合わせ、都市銀行さんと電話、小金井計画検討、練馬の不動産会社さんと電話、提携会社さんと電話、世田谷区代沢計画検討など。

午後は書類作成、杭屋さんと電話、板橋区徳丸6丁目計画検討、提携会社さんと電話、板橋区弥生町計画検討、金融機関と郵便局へ、新規ご検討のお客様にご来社頂きました、ありがとうございます。図面作成など。夕方は大工さんと打ち合わせ、田柄計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。

朝から期待が高まっていましたが、残念ながらテニスの錦織選手が決勝で敗れてしまいましたね。夜にはアギーレジャパンがベネズエラと戦い2-2で引き分けました。どちらも楽しみが先送りされた感じで、まだまだ楽しめそうですし、次が待ち遠しいです。

ではこちら。

中古住宅を建て直し。なぜ書斎を作ることができなくなったのか

土地は、一般に「商業地域」「第一種低層住居専用地域」といった「用途地域」が指定されて、それに伴って「建ぺい率」や「容積率」がそれぞれ決められている。建ぺい率は、土地の敷地面積に対する建物の一階部分の建築面積(いわゆる「建て坪」)の割合のこと。一方の容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことだ。たとえば通称「ヨンパチ」といわれる、建ぺい率40%、容積率80%の場合、表のように30坪の土地であれば、建て坪12坪、2階の床面積が12坪という延べ床面積24坪までなら建てられる。

一戸建て住宅を新築する場合、購入した更地に建てるだけでなく、土地つき中古住宅を買い取って建て直すことも多い。その際に注意しなければならないポイントが、この建ぺい率と容積率なのだ。
プレジデントオンライン 2014年09月08日16時15分

なるほど。

初めて住まいづくりを考える時、まずは新しい用語の勉強から始めなくてはいけません。建築業界や住宅業界では、一般的な社会生活では使わないような、ちょっと特殊な言葉があったりします。

それが1戸建て住宅の場合ですと、特に計画の段階から最初の壁として出現するキーワードが「建ぺい率」と「容積率」なんですね。

記事にもあるように、簡単に説明するとすれば、敷地面積に対して建物を上空から見下ろした時の投影面積の割合を建ぺい率といい、各階の面積を合計した面積と敷地面積の割合を容積率といいます。

正確には、それぞれに細かな計算方法が決められていて、なおかつ緩和規定などもありますので、計画によって一概に言えない場合もあり、多少なりとも上下する場合もあります。

記事の題にもあるように、建て替えの場合に発生する問題で、それまで建っていた既存の住まいより、新しく建て替えをしようとしたプランが、小さくなってしまうというもの。

それは、いま現在住んでいる住宅が、現行の条例や規制に定められている建ぺい率、容積率をオーバーしていることがあるからなんです。そうなると、いくら同じ大きさの家に建て直そうと思っていても、その計画が狂って小さなスペースの家しか建てられないということも、よくある話なんです。

原因としては、前回既存の家を建てた時から、その地域の用途地域が見直されたりして、建ぺい率や容積率が変わってしまったということもあります。

また、高度成長期に建てられた建て売り住宅などでは、当時のミニ開発という手法で建てられた家も多く、この場合は建売業者さんが確信犯として、当初から違法建築を前提として建てられたものもあります。

昭和の時代では、確認申請時の図面と実際に建った家が違うということも多く、それが許されていた土壌がありました。それは役所や金融機関の審査も甘く、違法建築の住宅でも簡単に建てることが出来たり、住宅ローンを借りることが出来たということがあります。

もちろん現在では建築基準法やその他関連法規の改正などもあり、違反建築を建てるメリットは無く、デメリットが多くなるようになっていますし、実は金融機関に対する行政からの圧力もあり、住宅に対する融資基準の見直しが強まって、違法建築に対する融資が認められなくなったということもあります。

そんなわけで、既存の住宅を建て替えると新しい家が小さくなってしまう、ということがあり、それが書斎を作ることが出来なくなるということにつながりますので、ご理解しておいてください。

これは、中古住宅を購入される場合にも注意が必要で、そうした物件を購入する際には、建ぺい率や容積率のことをきちんと説明を受け、重要事項説明書のなかにも必ず明示されていることを確認しましょう。目の前に建っている中古物件の大きさに惑わされず、自ら建ぺい率や容積率をチェックすることが大切です。

さらに、全ての基になる土地の面積も、実際に測量してみると、登記上の面積より狭いこともあります。一昔前は測量技術が未熟だったこともありますし、時には、悪質な業者によって、面積を水増しして登記したという例もあるそうです。土地取引の基本は、境界確定のうえ、実測後に行なうようにしましょう。

もし住まいづくりでご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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