住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

用途地域

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家づくり講座は用途地域とか。

東京で家を建てるならRCdesign

朝雨のち曇りその後晴れの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、お問合せ対応、文京区本駒込計画のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。看板屋さんと電話、中野区大和町計画検討など。

午後は金融機関、帰社後は資料作成、日野市計画検討、見積作成、書類作成、江東区平野計画検討など。夕方は中野区上鷺宮計画検討、お問い合わせ対応、ミーティングなど。

先週末は出張があってお届け出来ませんでしたが、いよいよ10月も最後の週末になってしまいました。ハロウィーンで盛り上がっているかもしれませんが、今週も土曜日恒例の家づくり講座第382回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、今日は『用途地域』についてお話しします。

用途地域は12種類に分類され、市街化区域の土地が適正に利用されるよう建物の用途、容積率、構造などに対し、一定の制限を設けています。

その理由は、種類の異なる土地利用が混じっていると、お互いの生活環境や業務の利便性が悪くなるからです。

では早速、12の用途地域を簡単にご紹介します。

1.第一種低層住居専用地域 
低層住宅のための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。 
(低層住宅とは、1〜2階建ての住宅。地域によっては3階建ても含める)

2.第二種低層住居専用地域 
低層住宅のための地域。小中学校のほか、150平方メートルまでの小規模な店舗などが建てられます。

3.第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。病院、大学、500平方メートルまでの一定の店舗などが建てられます。

4.第二種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定の店舗や事務所など、必要な利便施設が建てられます。 

5.第一種住居地域
大規模な店舗、事務所の立地を制限し、住居の環境を守るための地域。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。 

6.第二種住居地域 
住居の環境を守るための地域。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

7.準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。 

8.近隣商業地域 
近隣住宅地の住民のための店舗、事務所などの利便の増進を図る地域。
住宅や店舗のほか、小規模の工場も建てられます。 

9.商業地域 
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。
住宅や小規模の工場も建てられます。 

10.準工業地域 
軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

11.工業地域 
工業業務の利便増進を図る地域。
どんな工場でも建てられるほか、住宅、店舗も建てられます。ただし、学校、病院、ホテルは建てられません。

12.工業専用地域 
工場のための地域。
住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 

これらを意識しながら街並みを見ると、「あ、この地域はきっと・・・」と、ある程度予想できるようになります。

もし「将来、家の近くに中高層の建物ができたら嫌だ」などのこだわりがあるのなら、土地選びの際にしっかりチェックしたいですね。

お気付きのとおり、工業専用地域では住宅を建てることが出来ませんが、それ以外の全ての地域で住宅の建築が可能です。しかしその分環境には十分注意する必要があるということです。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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用途地域に建ぺい率と容積率とか。

東京で建築士と家を建てるならRCdesign

相変わらず猛暑続きの東京です。

そんな今日は朝から中野区大和町計画検討、お問合せ対応、渋谷区東計画検討、都市銀行さん来社打ち合わせ、文京区本駒込計画検討、その後外出など。

午後からは豊島区内でご検討のお客様とお電話、ありがとうございます。地盤補償会社さんと電話、信用金庫さんと電話、資料作成、その後葛飾区新小岩計画のお客様宅へ、お打ち合わせをさせて頂きました、ありがとうございます。夕方帰社後は鉄骨屋さんと電話、日野市計画検討、お問合せ対応、ミーティングなど。

今日もお暑うございました。お疲れ様です。

ではこちら。

家の広さを左右する「用途地域」「建ぺい率」「容積率」正しく理解してる?

家を建てるときにまず気になるのが、土地の大きさ。
せっかくのマイホーム、広い家を建てられる土地選びがしたいですよね。
でも皆さん、土地面積が大きければ必ず広い家が建つ訳ではないって知っていましたか?

今回は「用途地域」に基づく「建ぺい率」と「容積率」をキーワードに、建てられる家のおおよその広さがどのように決まるかをご紹介いたします。

用途地域とは?
「用途地域」とは、都市計画法で決められた、土地を無秩序に開発されることを防ぐための土地利用の指定のことです。

例えば、住居系であれば、第1種・2種低層住居専用地域、第1種・2種中高層住居専用地域、第1種・2種住居地域、準住居地域の7種類があり、それぞれ建物の高さや使用用途が決められています。
2018年7月19日 17時50分 日刊Sumai

なるほど。

記事にもあるように、日本において建物を建てる時、建ぺい率と容積率、その基準となる用途地域がまず基本になる法規制と思って頂いて良いと思います。

これは建築を学ぶ者でも、比較的初期に覚えるべき内容だと思いますが、意外とその種類が多く、一見複雑に見えるようになっていますので、最初は少々難しく感じるかもしれません。

まずは記事にもあった住居系とされる地域で、それだけでも7種類に別れています。この住居系意外にも近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域と、用途地域は全部で12の種類に分かれているんですね。

ここでは住宅という用途に絞ってお話すると、工業専用地域を除けばすべての地域で建築が可能です。

ここで1点注意しておかなくてはいけないのが、どの土地にも用途地域が指定されているとは限らないということです。

用途地域を指定するということは、街や都市の健全な発展を考えて行うものですので、山林や田畑が多い農村地域、または当面市街地として整備する予定がない場所には、指定されていません。

この用途地域が無い場所で、市街化を進めない地域を、市街化調整区域とし、基本的には建物が建てられないことになっています。ですので一般的には住宅も建てることが出来ませんから、マイホーム用地としては除外した方が良いでしょう。

さて、建ぺい率とは一体どのようなものかというと。
「建ぺい率」は、(建築面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

ここで使う建築面積とは、建物の真上から光を当てたときにできる影の面積(水平投影面積)をさすもので、建坪という表現に使われることもあります。

厳密には、もう少し細かく規定されていて、外階段や1m以下の建物からはね出したバルコニーは含まないなど除外もありますが、真四角の家を想定しているときは、1階の面積というイメージです。

また、角地やRC造で建てることによって、建ぺい率の割増が適用される場合もあります。

では容積率とはどのような定義かというと。
「容積率」は、(延床面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

ここで使う延床面積は、建物の各階の床面積をすべて合計した面積のことをいいます。

したがって、容積率200%が指定されている地域では、100平米の敷地だと延床面積200平米まで建てられるということになります。

が、ここで一つ注意しなければいけないのが、敷地に接している道路の幅で、前面道路の幅員に対して、0.4か0.6の係数を掛けた数字の低い方が実際の容積率となります。

例えば、200%の指定地域であっても、前面道路の幅員が4mだった場合、4*0.4=1.6、160%が実際の容積率となる場合がありますので、敷地を選ぶ際には道路の幅も大切ということです。

建ぺい率や容積率が低い数字の場所は、それだけ良い住環境を維持出来るということですが、建物の規模によっては、必要な敷地も大きくなってしまうということも言えますね。

土地探し初期の検討には、これらの知識も必要だと思いますので、是非覚えておいてください。しかし、厳密な検討をするには、やはり専門家の力を借りた方が良いと思います。

土地探しの段階から建築士と二人三脚で進めると、スピーディーかつ安全だと思います。

お困りのことがございましたら、是非お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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