住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

私道

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

私道封鎖と通行権など。

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雨のち曇り時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、資材発注、その後三鷹方面へ、お客様と打ち合わせなど。

午後からは大田区仲池上計画の現場へ、視察と検査、港区高輪のお客様とお電話など。夕方は北千束計画の現場視察、その後お客様と打ち合わせ、日野市計画のお客様とお電話、帰社後は図面作成、お問い合わせ対応、ミーティングなど。

朝は結構な雨でしたので、結構濡れてしまいました。

ではこちら。

所有者変わって私道封鎖 住民、解除求め仮処分申し立て

長崎市青山町の住宅地内を縦断する私道を所有する業者が、住民に通行料の支払いを求めて道路の一部を封鎖している問題で、住民側は3日付で、通行妨害の禁止とバリケードの撤去を求める仮処分を長崎地裁に申し立てた。

住民側の代理人弁護士によると、申立人は住民7人。車で通行できることを前提に分譲地を購入し、当初の開発業者から通行料の説明もなかったことなどを挙げ、住民側に「通行地役権」や「通行権」があると主張している。
2019年10月4日 18時56分 朝日新聞デジタル

なるほど。

東京の都市部でも、私道に面した敷地にお住いの方も多いと思いますが、何もトラブルや問題がなく暮らせている場合は、とてもラッキーと思って良いと思います。

特に都心中心部や、住みたい場所として人気のあるエリアなどでは、もちろん地価も高額だったりしますので、その所有権を主張したくなったりするのかもしれません。

私道というからには、その所有権は個人を含めた民間が持っているということになりますが、所有形態にはいくつかのケースが考えられます。

一般的というか、安全なのはその私道に面した敷地の所有者全員で共有し、ほぼ均等な持分を持っている状態なら安心です。

また、少し前の時代に作られた私道では、そこに接した敷地の前だけを所有していて、その集まりが道路状になっているとうケースで、この場合は他人の所有する道路を通ることが前提となりますので、少なからずトラブルになる可能性があるでしょう。

そして記事にあったような、その私道に接道していない第三者が所有している場合で、このケースでは私道の廃止や利用方法などを、所有者が決めることが出来てしまいますので、今回のようなトラブルになる可能性が高いと言えます。

幸いにも、記事のケースでは半世紀前に住宅地として開発された時に、無償で通行出来る条件を確認していたようですので、その道路の所有者は何度か変わったとしても、その権利は認められそうな気がします。

記事によれば、昨年11月にその私道の所有者となった不動産管理業者が、今夏ごろから、1世帯あたり月3千円〜1万円程度の通行料の支払いを求めるようになったそうです。

そこから、今月2日には私道の一部をブロックやパイプで封鎖しているそうで、トラブルになってしまっているということです。

建築基準法では、建築物の敷地は、基本的に道路に2m以上接している、ということが求められていますので、道路が道路ではなくなってしまうと、それ以降建て替えもできませんし、同時に土地の価値も著しく低下してしまうでしょう。

ですので、これから土地探しをされる方では、前面道路の所有権をチェックするのはもちろんのこと、道路の通行や掘削許可もあらかじめ書面で確認しておく必要がありますので、ご注意ください。

自分の敷地と同様に、前面道路や周囲の敷地も、所有者の名義などを調べておくと良いと思います。

敷地と道路はセットですので、土地の購入を検討されている場合は、漏れのないように確認してください。

住まいづくりと土地探しのご相談は、RCdesignまでお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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私道が突然閉鎖されるリスクとか。

東京で家を建てるならRCdesign

晴れの東京です。

そんな今日は朝から葛飾区新小岩計画検討、図面作成、信用金庫さんと電話、防災屋さん来社打ち合わせ、都市銀行さん来社、来客打ち合わせ、解体屋さんと電話、新小岩のお客様とお電話、大田区仲池上計画検討、お問合せ対応など。

午後は図面作成、墨田区本所計画検討、近所の賃貸物件で消防検査立ち会い、帰社後は提携会社さんと電話、目黒区中目黒計画検討、資料作成、原稿作成、板橋区双葉町計画検討、ミーティングなど。夕方からは文京区の椿山荘へ、信用金庫さんの新年会参加など。

またしても最強の寒波が到来しています。北陸の雪被害も心配ですが、どちら様も冷え込みと乾燥に十分ご注意ください。

ではこちら。

生活道路が突然閉鎖される「私道」のリスク

普段通り抜けている道路が「私道」である場合、突然使えなくなるリスクがある

京都市内で、住民が約50年もの間、継続して使用してきた道路が突然使えなくなり、問題になっている。この道路は京都市右京区にあるもので、京都学園中学・高校が所有する私道だったのだが、グラウンドの一部とするために昨年閉鎖された。

現在では陸上トラックになっていて、かつて道路だった面影は完全に消えている。周辺住民は突然の不便に困惑しているという。
2018年2月6日 6時0分 東洋経済オンライン

なるほど。

これはまた少々極端な事件のように思いますが、現在私道に面したお宅やこれから住まいづくりをされる方は、やはり私道というものに含まれるリスクを、今一度確認して、出来る対策を講じておくことが必要ではないでしょうか。

もしかすると、住まいに関する取得や売買などの経験が無いと、私道に対する認識も、読んで字のごとくわたくしの道ということで、公共のものとは別にどなたかが所有権を持っている道?くらいのものかもしれません。

ここで簡単に道路について触れておくと、土地に建物を建てるためには原則として、幅4メートル以上の公道に2メートル以上接している必要がありますが、ここで言う公道とは国道や都道府県道区町村が管理している道をさします。

当然世の中には公道に接していない土地もあり、その救済処置というか、行政以外の道路として私有地を道路として扱い、建物を建てられるようにしたのが、私道の中でも「位置指定道路」という制度上の道路です。

この位置指定道路は、行政機関にその長さや幅などを届け出てあり、一定の条件を満たして許可を得たものです。一見誰でも利用できる道路に見えますが、あくまで個人が所有するものですので、そこでの基本的な取り決めは所有者や周辺住民などの利害関係者で行うことになります。

この位置指定道路に2m以上接してさえいれば、その土地は建物を建設することが可能になりますので、都内でも良く見る建て売り住宅では、大きな土地の真ん中に行き止まりの道路を作って、その道路に面して住宅を建築しています。

ところが、この位置指定道路は民間の私有物ですので、たとえば道路が陥没したり、舗装が痛んだりすれば、所有者が修繕する必要がありますし、自宅の建て替えなどで私道に配管を通したい場合には所有者の掘削許可が必要です。

一般的には後々のトラブルを避けるためにも、所有者などの利害関係者間で「覚書」などの書面を交わし、道路利用に支障が出ないようにしておくのが常識となっていますが、それでもなおトラブルになってしまうこともあります。

以前はその道路に面する部分だけを細かく区切って持ち合っていたんですけど、この場合では自分の所有する場所は通らせない、などという人が出やすかったようです。

そこで昨今では私道全体を接道する所有者全員の共有持分とすることが多くなっています。この場合は全体の道路部分について、所有者が当分で権利を持っていますので、意地悪がし難くなっています。それでもまだ、理不尽な権利を主張する人がいたりするようですけど。

位置指定道路などの私道はあくまで利害関係者間の自治で管理、取り扱いを行うものですので、売買やトラブルの時には、専門家とよく相談のうえ判断する必要があります。

後世に問題を引き継ぐことの無いよう、権利関係と書面の取り交わし、その保管には十分注意してください。

私道に面する建築のご相談も、RCdesignまでお気軽にどうぞ。

それでは。

今日もありがとうございます。


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私道に面する敷地のリスクとか。

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曇りのち雨の東京です。

そんな今日は朝から5丁目の現場にてお客様と打ち合わせ、内装屋さんと打ち合わせ、その後中野区中央の現場へ、現場調査と打ち合わせなど、ありがとうございます。その後中野区南台の現場視察、7丁目の現場で塗装屋さんと打ち合わせ、お客様と打ち合わせなど。

午後はミーティング、西台のお客様来社、原稿作成、板橋区弥生町計画、お問い合わせ対応、都市銀行さん来社打ち合わせ、板橋区弥生町計画など。夕方は電気屋さんと電話、小金井計画検討、世田谷区砧計画検討、各種段取りなど。

いやはや夕方には一瞬でしたがもの凄い雨がありました。ゲリラ豪雨は油断も隙もありません。

ではこちら。

水道管を通すのに「ハンコ代」が200万円!? 私道のリスクとは

「家の前には公道が通っているのが当たり前」と思ってはいけない。私道に面して立っている家は意外と多いのだ。

都内だと世田谷のように、家が立ち並んだ袋小路をよく見かける。そうした住宅地はかつての農地で、あぜ道などが袋小路として残ったケースが少なくない。そして、そういう袋小路はたいてい私道なのだ。公道に通り抜けられる路地の場合、国に土地を返す「上地」によって、公道となっているケースもある。しかし、一部の住民しか使わない袋小路は公共性が低く、行政コストを上げたくない自治体は上地を避けたがる。

東京23区内の戸建てのうち、半分くらいは私道に面しているだろう。大都市圏で宅地を探すのであれば、私道に面した物件も候補に入れないと、選択肢が狭まってしまう。ただし、私道に面した宅地は住み続けるうえで、さまざまな問題が生じやすいことを知っておきたい。
プレジデントオンライン 2014年09月09日16時15分

なるほど。

確かに、建築計画のご相談や土地購入のご相談など、相当数のお客様とお話しをさせて頂いてきましたが、敷地が私道に面しているという確率は、正確な数字はわかりませんが、結構高いように思います。

一般的に日常生活を送っている時には、まったく気にもならない事なんですけど、ひとたび家を買ったり、建て替えをしようと考え始めると、突然浮上してくる問題なんですね。

実際に何が問題になるかといえば、私道に面した土地は、その土地の所有者に私道の所有権が一部しかないか、あるいは全くないという場合が圧倒的に多いので、私道の所有権が全くない場合ですと、他人の土地を通らなければ、公道には出られないということになります。

その私道が建築基準法上の道路で、その道路に2m以上接していれば建築は可能なんですけど、建築しただけではその家に住むことは出来ません。もちろん私道を通行することは法律でも認められていますが、中には車の乗り入れを妨害されるようなこともあります。

さらにインフラ、上下水道やガスなどを引き込んだり、公共設備に接続しなければ、実際に生活することが出来ないんです。

そのインフラ工事を行うには、道路を掘削して、道路に埋設してある配管から、自分の敷地に引き込まなくてはいけないんですけど、問題はその道路を掘削するには、所有者の承諾が必要だということ。

一般的には何人かの所有者がいても、お互い様ですからということで、承諾書に印鑑をもらうこともそんなに苦労することは無いと思うんですけど、最近の世知辛い世の中のせいか、都心部特有の人間性なのかわかりませんが、その承諾書に印鑑を押すために、金銭を要求される場合もあります。

上の記事では、このハンコ代が通常5万〜10万円が相場で、なかには200万円のハンコ代を要求した地主がいたとか。そんな法外な金額をふっかけられるケースもあるようです。

もし、これから私道に面する土地を買う予定の人や、現在のお住まいが私道に面しているという方は、その私道になっている土地の所有者を確認しておきましょう。

その私道が自分も含めて私道に面する土地の所有者で共有名義になっていれば、比較的トラブルも起こりにくいでしょう。

他にも私道が細かく分筆されていて、自分の敷地の前だけとか、数軒先の部分とかを所有し合っているという場合もあります。この場合は、所有権の無い部分があることになりますので、ご近所でトラブルや不仲があると、取り扱いが難しくなってしまいます。

さらに悪いことに、私道が古くからの地主さん一人で所有されている場合もあります。この場合は地主さんのご機嫌次第で、出来ることが決まってしまうということにもなりかねません。

ですので、前面道路が私道の場合には建築計画を始める前に、調査の上根回しが必要になりますし、これから土地を買うという方は、事前にインフラの調査をして、必要の有無に関わらず道路掘削の承諾書をもらってから、売買契約をするようにしましょう。

建て替えや土地購入を考えたら、なるべく早期に弊社までご相談いただけると良いと思います。

それでは。

今日もありがとうございます。


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