住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家賃保証と投資の罠とか。

東京で投資用の家を建てるならRCdesign

晴れて夏日になった東京です。

そんな今日は朝から書類作成、ご近所のお客様へ書類お届け、提携会社さんと電話、資料作成、資材発注、文京区根津計画検討、お問い合わせ対応、港区高輪計画検討など。

午後はお問合せ対応、大田区羽田計画検討、中野区大和町計画検討、その後文京区大塚計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。中央区の不動産会社さん来社打ち合わせなど。夕方は根津のお客様とお電話、資料作成、空調屋さんと電話、金融機関さんと電話、ミーティングなど。

早くも道に桜の花びらが落ちていました。少しでも長く楽しめるといいですね。

ではこちら。

家賃保証を疑わない人が嵌る不動産投資の罠

多発するトラブルの背景にあるのは?
いつの世も絶えない投資トラブル。なぜ、引っかかる人が後を絶たないのか。「怪しい投資話を疑わない人が知らない大原則」(3月27日配信)に続いて、短期集中連載の第2回は、「かぼちゃの馬車」で大騒動が起きている不動産投資に言及したい。
昨年からスマートデイズ(東京都中央区)が運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に関するニュースが大きく報じられている。

かぼちゃの馬車をめぐっては、スマートデイズから「高い家賃を30年間保証する」などと勧誘された会社員らが1棟当たり約1億円の融資を受けて、一括借り上げ(サブリース)契約を締結した。ところが昨年10月に突然家賃が減額され、今年の1月からは、家賃がまったく支払われない事態に陥っている。
2018年3月28日 6時0分 東洋経済オンライン

なるほど。

この記事にあったニュースは、皆さんすでにご存じのことと思いますが、簡単におさらいしておくと、首都圏で女性専用シェアハウスを運営する不動産会社が、「かぼちゃの馬車」のブランド名で、シェアハウス用の物件を販売していました。

そしてそのシェアハウス用物件の購入者に代わって、入居者から家賃を集め、購入者に支払うという、家賃保証のようなシステムをうたっていたのですが、その家賃が購入者へ支払われなくなったという問題です。

この事件については、各メディアで報道されていますので、詳しくは別にチェックして頂きたいと思いますが、やはり不動産投資についてはしっかりとリスクを認識した上で取り組む必要があると思います。

弊社でも投資用マンションの建築相談をいただく事も多いのですが、ポリシーの無い表面的な数字を求める方が時々いらっしゃいます。

そのような方には、なるべく多くのリスクをご説明して、事業を起業する覚悟のようなことも確認したり、大家業の実態をお話させていただいたりしています。

記事にもありましたが、不動産投資は株などと並んで資産運用の王道ともいえるものですし、しっかりと取り組めばもちろん成果もありますので否定するつもりはまったくありません。

しかし、現物不動産への投資(マンションやアパートを直接買うこと)はやはり難易度が高く気軽にやれるものではありません。そんな中多くの人が同じように考えていて、その抵抗感を和らげるものとして使われるのがサブリースや家賃保証というシステムです。

記事にあったシェアハウスで破綻した家賃保証という仕組みでも、支払いが停止したことで大問題となったわけですが、本来サブリースは家賃保証を意味しないもので、直訳すると転貸(てんたい)とか又貸しという意味です。ハウスメーカーなどでは「一括借り上げ」と表現している業者もありますが、借り上げた不動産を誰かに貸すと考えれば意味としては又貸しと同じです。

そこで入居者がいるいないに関わらず一定の割合で固定費を支払う約束があれば、家賃保証ということになりますが、普通に考えてこのシステムが持つ危うさをかんじていただけると思います。

賃貸住宅で入居者が入らなければ、収入はゼロなんですけど、それでも満室時の何割かをオーナーに支払う約束ですから、家賃保証を提供する不動産会社の財務的な基盤は、保険会社並みに厳しく規制されるべきなんです。

しかし、現状はそのような状況にはまったくなっていませんので、数年で大幅に家賃保証を引き下げられたり、家賃保証を一方的に打ち切られたといった不動産投資の中でも家賃保証に関するトラブルは何年も前から報じられているわけです。

バブル経済が弾けた直後にも、多くの業者が姿を消しましたが、その後も大した対策が行われないまま、同じような被害が繰り返されているんですけど、それは一般市民から投資家を目指す人の勉強不足も一因と言わざるを得ないと思います。

昭和の時代のような、アパート1棟あれば駅前の不動産会社が入居者を紹介してくれて、左団扇で不労所得を得られる夢の生活。それは本当に夢の話で、現在の市場ではそんなに甘くはありません。

日々勉強をされて改善を繰り返している大家さんもいらっしゃいますので、厳しい市場の中で競争に勝てなければ、安定した収入を確保することも難しいです。

本気で入居者のことを考え、ポリシーを持った賃貸経営を行えば、まだまだできることもありますし、リスクを最小にすることもできると思います。

もし、大家さんとして賃貸経営をご検討されているなら、お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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室内の罠に要注意とか。

東京で2世帯住宅を建てるならRCdesign

晴れても寒い東京です。

そんな今日は朝から書類作成、家具屋さんと電話、文京区根津計画検討、練馬区田柄のお客様宅へ書類お届けと打ち合わせなど、帰社後は行政機関さんと電話、板橋区双葉町計画のお客様とお電話、世田谷区下馬計画検討、見積作成など。

午後は設備機器メーカーさん来社、資材発注、見積作成、中野区上鷺宮計画検討、業者さんと電話など。夕方からは新橋方面へ、業者さんと打ち合わせなど。

最高気温が+5度、最低気温が-2度という冷え込みでしたが、空気の乾燥も進んでいますので、火の元には十分ご注意ください。

ではこちら。

転倒事故は「家の中」で起きている! 布団に足とられる、敷物の段差につまずく…室内に数々の“わな”に要注意

加齢に伴う身体機能の低下などで、転倒しやすい高齢者。その事故の多くは、普段の生活を送る「家の中」で起きている。転倒による骨折などが寝たきりの原因になるなど、その後の生活に影響を及ぼすことも。家の中をチェックし、転倒防止対策をしておこう。

救急搬送の8割
東京都杉並区の会社員女性(53)は、正月に帰省した東北地方の実家で収納棚のガラスが割れているのに気づいた。トイレに行こうと立ち上がった父親(84)がバランスを崩して転倒、ガラス部分に肩がぶつかって割れたのだという。

幸いけがはなかったが、収納棚のすぐそばには石油ストーブ。女性は「ストーブに倒れたらやけどしたかもしれない。場合によっては火事になっていたかも。高齢者が転びやすいことは知っていたが、自分の父親は大丈夫だと思っていた」と打ち明ける。
2018.1.12 13:30 産経ニュース

なるほど。

幸いにも自分の親が健在という場合でも、1年ぶりに会うと想像以上に歳を取っていてビックリした、という思いをこの年末年始に経験した方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一定の年齢になれば、自分でも体力の低下を感じるものですが、そんなタイミングでは、もちろん親も確実に年齢を重ねていますので、身体の機能が相応に落ちていても不思議ではありません。

2世帯住宅として親と同居されている方なら、日々その生活ぶりを観察することが出来ますが、別の場所で暮らしている場合では、なかなかその変化に気付くのが遅くなってしまいます。

高齢者世帯を見守るには、もう少しコンスタントに生活を観察する必要があるようです。

記事にあったように、高齢者の日常生活の事故で最も多いのが転倒事故なんですが、東京消防庁が、平成24〜28年までの5年間に救急搬送された高齢者約32万人を事故発生時の動作で分類したところ、転倒によるものが8割を占めていたそうです。

その中でけがの程度では、約4割が入院の必要がある中等症以上で、そのうち命の危険が強い重症や重篤が9084人、死亡は2147人いたということ。

この状況から、東京都では転ばないような室内の環境作りが大事ということで、昨年9月に「事故防止ガイド」を作成していますので、是非参考にして頂きたいと思います。

高齢者の家庭内事故防止見守りガイド ←こちらからどうぞ。

もうひとつ、記事で指摘されていたのは、介護保険サービスを受けるのをためらう人が多いそうです。自力でトイレに行けるし、台所仕事もなんとかできるなど、日常生活を送れている高齢者は、「まだ介護が必要なわけではないから」と判断してしまっているそうです。

しかし、このサービスには寝たきりなど実際に介護が必要な状態になるのを予防する内容も含まれているそうですので、市町村の担当課か地域包括支援センターに相談のうえ、利用に必要な要介護認定を受けると良いようです。

「要支援」や「要介護」と認定されれば、自宅内の改修に介護保険が使え、自治体によりサービス内容が多少異なりますが、20万円を上限に改修費用の9割(一定所得以上は8割)が支払われます。

上にあった事故防止ガイドの中にもありますが、家庭内の事故では、転倒以外にも熱中症や火の取り扱い、お風呂場でも注意が必要ですので、一度は確認しておいてください。

高齢者対応住宅や2世帯住宅のご相談はアールシーデザインまでお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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