住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

落とし穴

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

金融庁も警鐘のアパート経営とか。

東京で賃貸住宅を建てるならRCdesign

くもり一時雨の東京です。

そんな今日は朝からお問合せ対応、文京区根津計画のお客様とお電話、板橋区双葉町計画検討、信用金庫さんと電話、提携会社さん来社打ち合わせ、ガス会社さんと打ち合わせ、出張所へ書類受け取りなど。

午後は地盤調査会社さんと電話、中野区大和町計画検討、見積作成、資料作成、大田区仲池上計画検討、見積作成、サッシ屋さん来社など。夕方は生コン屋さん来社、豊島区西巣鴨計画のお客様とお電話、新橋の不動産会社さんと電話、リフォーム計画検討、見積作成、ミーティングなど。

帰宅時の原チャリは肌寒く感じました。

ではこちら。

金融庁も警鐘。高齢者をカモにする銀行の「アパート経営」悪徳商法

Windows95の設計にも携わった世界的プログラマーの中島聡さんが発行するメルマガ『週刊 Life is beautiful』では、近年急増しているという「アパートローン」の問題について取り上げています。地方銀行や信用金庫の営業マンが、数千万の預金がある老人を中心に「アパート経営」の投資話を持ちかけているそうですが、実は彼ら銀行員の口からは決して語られない「落とし穴」があるとのこと。銀行側は何を隠しているのでしょうか?

少し前に、米国では自動車ローン・バブルが膨らんでいるという記事を紹介をしましたが、日本では、アパートローン・バブルが膨らんでいるそうです。日銀による「異次元緩和」で市場に溢れたお金の貸し先に困った銀行が編み出した巧みなスキームの結果です。
2017年8月2日 5時0分 まぐまぐニュース

なるほど。

ここでも何度か話題にさせて頂きましたが、いよいよ記事を一般の方が目にする機会も増えてきましたので、もうすぐ社会問題化してくるかもしれませんね。

時代背景としては、デフレ下の日本で依然続く低金利の状況と、一方で先行きの不透明感から、より有利な投資先を求めている方が多くなっていましたし、記事にもあったように金融機関も安全な貸出先を探しているということもあったようです。

そんな中で問題視されているのが、資産をお持ちの高齢者や地主さんに対する提案で、大手メーカーと金融機関が結託して、良いとされる投資をご案内してくれるものです。

この時の表面的なメリットとしては、相続税対策として負債額を増やすことだったり。想定とおりの稼働率ならば、毎月の収入が確保されるので年金生活の足しになるとか、資産を残せることなどが上げられます。

記事によれば、そんな親切な提案の対象は現役時代にそれなりの財産を築いた団塊の世代の人たちで、財産のサイズは人それぞれでしょうが、銀行が対象とするのは、退職金や株や(ローンの支払いが終わった)持ち家や土地という形で、少なくとも「数千万円」の財産を持った人たちだそうです。

銀行は、「資産運用の相談に乗る」という形をとって彼らに近づき巧みに不安を煽るのだとか。

もちろん誰も嘘を言っているわけではありませんし、本当に計画通りに事が運べば、これはとても親切なコンサルティングと言えるかもしれません。

しかし、賃貸経営という事業もそうそう思うように簡単ではありません。金利が変動する可能性もありますし、家賃相場は市場のニーズによって変動するものですので、なんら約束出来るものではありません。

そんな不安材料に対して、これまた親切なご提案が、「家賃保証」というシステムです。

この家賃保証については、話し始めると非常に長くなってしまいそうですので、またの機会にさせていただきますが、2年ごとに空き家状況に応じて保証する家賃を見直すなど、保証する側に有利な条件は当たり前だと思ってください。

アパートやマンションを建てれば、あとは安心して暮らすことが出来るということはありません。賃貸経営については、既存の大家さんの中でも非常に勉強されている方もいらっしゃいますので、安易な業者任せでは良い結果は得られないでしょう。

これから賃貸経営を始めるなら、立地条件や地域のニーズ、入居者のことを考えたプランや仕様、特徴の有る全体計画などが必要ですし、集客や管理態勢の戦略的な提携も必要だと思います。

今日の記事からは、どうしてもネガティブな意見を書くことになってしまいますが、東京の駅近で一定の水準を保った物件なら、今のところはまず空き室の心配は少ないのではないでしょうか。

やはり、郊外の駅からバスで数十分など、どう客観的に見ても入居者が居ないという場所で、なんら特徴の無い物件では、何をやってもダメなものはダメですので、親切に相談に乗ってくれる金融機関やハウスメーカーさんの営業から提案を受けたら、必ずご家族や信頼出来る方にも相談してください。

もし相談相手に困っていたり、より長期的な運営や安全と快適が特徴の賃貸マンションや賃貸併用住宅をお考えなら、お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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住宅展示場の落とし穴とか。

東京でお得な家を建てるならRCdesign

晴れのち曇りの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、新宿区下落合のOBオーナー様とお電話、都市銀行さん来社、新宿区百人町計画検討、見積作成、お問い合わせ対応など。

午後は豊島区西池袋計画検討、お問い合わせ対応、その後高田馬場へ、RC-Z家の会会合出席、その後忘年会出席など。

あ〜、今日で11月も終わりですね。皆さん走る準備は出来ていますか?しっかりとストレッチをしてからお休みください。

ではこちら。

「家づくりの第1歩」=「展示会場」の落とし穴

あるアンケート調査で「マイホーム購入を検討して、真っ先に足を運んだのは住宅展示場だった」と回答した人は65%にのぼります。でも、そこには大きな落とし穴が!?
今回は、豪華なモデルハウスを見て心が舞い上がり、間違った選択は「家は立派だけれど、家族は不幸せ」という失敗に陥らないためのノウハウをご紹介します。

真っ先に住宅展示場へ行く人は65%!?
あるハウスメーカーが実施したアンケート調査によると、「マイホーム購入を検討しだして。真っ先に足を運んだのは住宅展示場だった」と回答した人はなんと65%にものぼるのです。よくありがちな間違いをする可能性があるということです。

資金計画なしに住宅展示場へ行くのは危険!?
住宅展示場へ65%の人が行くという現実考えてみましょう。そうした歳に、資金計画がきちんとできていない場合はどうなるでしょう。

 モデルハウスを見ていたら、家を買いたい気持ちが強くなった。
   ↓
 借り入れ可能額ギリギリの高価な家を購入してしまった。
   ↓
 住宅ローンが家計を圧迫し、子供の教育費まで手が回らなくなった。
   ↓
 家計をやり繰りするために生命保険まで解約し、老後の不安が増した。
 というようなことが現実におきているのです。
2016年11月30日 9時0分 ビーカイブ

なるほど。

なんとも恐ろしい記事ですが、おそらくこの記事は住宅関連の書籍を紹介するために、書かれた記事のように思われます。

しかしながら記事としては真っ当な内容が書かれていて、住まいづくりの一番最初に住宅展示場へ足を運ばれる方は多いものですが、その結果があまり良くはないということ。

もちろん、ハウスメーカーの企業規模やCMのタレントが気に入ったという場合もあるでしょうし、気が効く営業マンに任せたいと思われたり、何よりもそのブランドが好きというような場合は、一定の満足感を得られると思います。

一般的によく言われることですが、住宅展示場で豪華なつくりのモデルハウスを見てしまえば、「私もこんな素敵なデザインの家に住みたい!」「このモデルハウスと同じシステムキッチンにしたい!」と誰しも心が舞い上がってしまい、冷静な判断がし難くなってしまうということ。

その結果、記事にもあるように入居後の暮らしが想像していたものと違ってしまい、何のために家を手にいれたのか、わからなくなってしまうようなケースも実際に多いそうです。

その大きな要因のひとつが、借り入れ可能な限界ギリギリまでローンを組んでしまうということで、「家は立派だけれど、家族は不幸せ」ということになってしまわないように、事前にきちんと資金計画を立てる必要があります。

その際には「いくらまで借りられるか」と「家づくりにいくら使えるか」という基準ではなく、ローンを組む時は、「月々いくら返せるか」をしっかりおさえて考えることが鉄則ということです。
 
この先5年間、そしてさらにその先5年間、月々の返済額をいくらに設定すれば無理がなく、何年で完済するのか、ということをシュミレーションすることが大切です。

また、子どものいる家庭では子供の教育費、家電製品や車の買い替え、家のメンテナンス費用、旅行、医療など、家族の暮らし全体にかかる費用を見越して、無理のない資金計画をしていただきたいもの。

35年、あるいは40年という長いスパンで考えるばかりではなく、これからの5年、10年というように短いスパンで、月々確実に払える額を割り出し、自分がいくつまで働けるか、など考えたうえでローン設計をすることが望ましいようです。

そして実際に建物を建築するには、家を建てるための「本体工事費」以外に必要な費用も細かく発生するもので、付帯工事費(全体額の約15〜20%)では設計、敷地整備、上下水関連工事、電気引き込み工事、ガス工事、冷暖房工事、内装、門や植栽といった外構などが必要です。

さらに諸費用と言われる費用としては、住宅ローン契約に関連する費用、契約時の収入印紙代、不動産登記に関連する費用、税金、火災保険料、上下水道加入金、地鎮祭費用、上棟式費用、引っ越し費用、家電製品や家具の購入代金など、入居後には、不動産取得税や毎年の固定資産税、都市計画税もかかります。 

記事では、住宅展示場の豪華なモデルハウスを前にやり手営業マンの押し付けがましいセールスに時間を割くよりも、気の合う工務店を探すことに時間をかけることがすすめられていました。

これはもちろん私も賛成です。実際の建物の価値や施工能力、融通性や長期的な関係性、当然コストに関しても、工務店の方が有利だと思います。

RC(鉄筋コンクリート)住宅でも、ハスメーカーよりはコスト的に有利な場合も多いですし、そのうえ性能やデザイン的にも優れていれば、とってもお得と言えるのではないでしょうか。

注文住宅をご検討なら、ぜひRC(鉄筋コンクリート)住宅をご検討ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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