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夏模様の東京です。

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今週も運動会というご家庭が多いかもしれませんが、日焼けと熱中症にはご注意頂きたいと思います。お疲れ気味の土曜日ですが、恒例の家づくり講座第401回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、土地探しをする時、その地域の土地価格の相場が気になるものです。

土地価格を表すのに『一物四価（いちぶつよんか）』という言葉があります。『１つの土地に４つの価格がある』という意味です。

４つの価格とは、

・実勢価格・・・実際の取引が成立する価格

・公示地価・・・国土交通省が公示する『標準地』の価格

・相続税評価額・・・相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格

・固定資産税評価額・・・固定資産税などの税金を計算する基準となる価格

のことです。

これに

・鑑定評価額・・・不動産鑑定士(補助)が鑑定した不動産の価格

を加えて『一物五価』ともいいます。

このように、土地の価格は価値を知る目的に応じて変わってしまうんです。

あなたが気に入った土地を見つけた時、その価格が適正かどうかチェックしたいなら、実勢価格を調べると良いでしょう。

実勢価格を調べる方法のひとつとして、国土交通省の『不動産取引価格情報検索』があります。

（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）

不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、その結果をデータ化して公表しているものです。（スタッフが新築した際にも調査票が届きました^^）

画面左側の検索条件を入力すれば、

・最寄り駅の名称や距離

・取引総額

・土地の坪単価や面積、形状

・前面道路の幅員や種類

・取引時期

など、さまざまなことがわかります。

興味深いデータなので、ぜひ一度覗いてみてください。

ところで、土地に５つの価格があるということは、６つ目の価格としてあなたなりの価格（＝値切り）を土地業者に提示してもいいということでしょうか？

はい。もちろんＯＫです。

しかし、ただ単に「安くしてくれ」というのはいけません。それでは相手に失礼です。

なぜその価格にしてほしいのか、その根拠を相手に伝えなければなりません。

例えば、「土地と建物で３千万円の予算があります。こんな建物を計画しているので、建物に２千万円の予算が必要です。今の収入では、これ以上融資を受けることができません。予算に合う土地を探そうとしたのですが、この土地以上に気に入るところを見つけられませんでした。」という具合に。

これは、かなり自分勝手な根拠です。しかし、それでいいんです。後は、相手がそれを受け入れるかどうかですから。

人気が高い土地なら、この交渉は受け入れられないでしょう。しかし、一日でも早く売りたい状態であれば業者は交渉に応じます。

ただし、「○か月以内に新築するのなら売ってもいいですよ」という具合に、業者から条件を提示されることはあります。お互い様なので、条件をすり合わせるといいですね。

ここで、価格交渉について注意してほしいことをお伝えしておきます。

土地の価格交渉はＯＫですが、建物の価格交渉はお勧めできません。

なぜなら、仕事に困っている業者や営業主体の業者などでは、材料の質を落とされたり、手抜き工事をされるリスクがあるからです。

ものづくりに対して、誇りを持っている業者は価格に対しても自信を持っているものですし、その責任の重さや品質に関して一定の理解と信頼を維持する必要があるでしょう。

安易な価格交渉にはご用心くださいね。

それでは良い週末を。

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タグ：: 家づくり講座; 土地探し; 価格; 調査

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曇り空の東京です。

そんな今日は朝から資料作成、提携会社さんと電話、不動産会社さん来社、目白計画検討、見積作成、文京区根津でご検討のお客様とお電話、ありがとうございます。

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すっかり秋の雰囲気になり、巷では例年以上にハロウィンが盛り上がっているようです。今月は週末の研修が続いてしまいましたので、久しぶりのお届けになってしまいました。それでは土曜日恒例の家づくり講座第312回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

「○○町に新築したいけど、地盤は大丈夫なのかな？」

「隣家は地盤改良したが、わが家は地盤改良の必要がないと言われた。本当に改良しなくてもいいのか心配だ・・・」そんな不安を抱えたまま家づくりをするのは怖いですね。

今、地盤に漠然とした不安を感じている人が多いとか。なのに、どこの誰から知識を学んだらいいのかわからない。それが、不安感を増大させる原因になっているようです。一般の人からすると、住宅業者に相談するのが一番だと思うでしょう。

ところが、地盤の知識が少ない住宅業者は案外多いものです。

住宅業者は、地盤調査を専門業者に任せます。そして、改良の必要があるとの結果が出たら、その旨を施主に伝えますが、中にはオーバークオリティーと呼べるような工事を、簡単に施主に求める業者もあるようです。

もちろん、地盤改良も地盤の専門業者に任せますが、高価な工事を施主負担で行って頂ければ、それだけ業者は責任を回避することが可能です。そして、補強された地盤の上に建物をつくっていくんです。

本来なら、地盤と基礎、その上の建物という３つの整合性を確認しながら適正な設計をするのが望ましい方法です。

ところが、構造計算や構造設計をしない（できない？）設計者もおり、「相談したけど、住宅業者もよくわからないようだった・・・」となるケースもあるとか。

自然災害が増えている今、住宅の性能だけでなく、地盤や地質に関心を持つ施主が増えています。それはそれで良いことなんですが、しかし、住宅業者によってはその施主の不安を解消するだけの知識や技術を持たない場合があります。地域密着型の工務店なら、地域の気候に合わせた家づくりは得意なはずなんですけど。

しかし、その地域の地盤や地質の特徴などについて、知識がどの程度あるのかまではわかりません。それを知るには、業者選びの段階で、そういった話題を切り出すことも必要でしょう。

地盤改良の必要が無いような調査結果でも、地盤の専門業者が「地盤改良工事の必要がある」と住宅業者に伝えたとき、知識がない住宅業者は、それを鵜呑みにするしかありません。

実際、ある地盤専門業者は、「地盤改良工事の半分以上は、する必要のない工事だ」と述べています。

それを防ぐには、住宅業者に専門知識を身につけてもらうか、専門知識を持つ業者にセカンドオピニオンを依頼するしかないとか。

災害のリスクを減らすためにも、余計な出費を抑えるためにも、もっと地盤について学んだほうがよさそうですが、必要ならば地盤補償を付けてもらうという方法もありますので、住宅業者に聞いてみてください。

それでは良い週末を。

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タグ：: 家づくり講座; 地盤; 調査; 改良

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井上社長

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