住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

賃貸経営

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

一括借り上げで安定賃料収入?

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久しぶりに晴れた夏日の東京です。

そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、図面作成、5丁目のお客様とお電話、大工さんと電話、練馬の不動産会社さんと電話、商社さん来社打ち合わせ、地盤調査会社さんと電話、構造担当と電話協議など。

午後は世田谷区代沢のOBオーナー様宅訪問、調査立ち会いなど、その後宅建業協会事務所訪問、書類受け取りなど、帰社後は水道屋さんと電話、お問い合わせ対応、さいたま市浦和区計画検討、見積作成など。夕方は原稿作成、ミーティング、北区西ヶ原計画検討、板橋区弥生町計画検討など。

記録的に大型で強い台風8号が近づいています。強風になる前に家の周りを点検するとともに、安全第一で警戒してください。

ではこちら。

「一括借り上げで安定の賃料収入」は本当か? 身近になった賃貸住宅経営で失敗しない極意

大きく伸びる賃貸用住宅着工数
背景に節税対策と田舎の“お屋敷”問題
6月30日、日本経済新聞1面に「賃貸住宅 建設が急増」という記事が大きく掲載された。これによると、持ち家は4月分の住宅着工戸数が前年同月比16.1%減、分譲住宅は消費税の影響が出て7.8%減だった一方で、賃貸住宅は12%増で14ヵ月連続のプラス、5月も増加基調にある、と書かれている。

こうした状況を、筆者も肌で感じている。7月5〜6日に新聞社が主催した「土地活用、賃貸住宅経営」をテーマにしたセミナーに、講師として呼ばれたのだが、会場はほぼ満員で、熱気に包まれていた。

冒頭の記事によると、今年になっても賃貸住宅がプラス基調な理由として、以下の2つを挙げている。

‥蟷颯泪諭爾流入している
∩蠡垣任覆廟畧任鯡榲とした個人の投資が増えている

△稜愀覆砲蓮∩蠡海垢覦篁困賃貸住宅の場合、入居者の借地権などが試算評価から引かれるため、相続税の納税額が現金で相続した場合と比較して少なくて済み、節税対策になるという事情がある。
ダイヤモンド・オンライン 2014年07月08日08時00分

なるほど。

確かに、早い人では昨年から準備をされていましたし、今現在も相続対策として、賃貸住宅をご計画されている方が多くなっているように感じます。

まず最初にお伝えしておきますが、はっきり言って「一括借り上げで安定の賃料収入」に対して過度な期待は禁物です。

もちろん今後の国内情勢や地域などによって、条件が違えば結果も違ってくるかもしれませんが、これまでの歴史や現状の市場を考えると、かなり難しいことだということは、少なからず理解しておかなくてはいけません。

日本においては、すでに数年前からいろんなところで危惧されていた問題ですが、すでに住宅のストック数は平成20年度で5800万戸という数字で、それに対する世帯数は5000世帯ということでしたので、一世帯あたりの住宅数が1.16戸となり、このときの空室率は13.1%となっています。

これは日本の場合、数字の上ではすでに住宅が足りているということになりますし、ご存じのように年々人口が減少している国ですから、もうこれまでのように住宅を造る必要はなさそうです。

しかし、そんなネガティブな条件ばかりではありません。一方でいまだに耐震性を満たしていない住宅も多いですし、さらに耐火や省エネという観点では恐らく全体の30%程度しか性能を満たしていないのではないでしょうか。

そんな国内の現状をふまえて、賃貸住宅の経営を考えると、以前のようにメーカー標準プランのアパートを建築さえすれば、あとは不動産会社におまかせ、というような認識では厳しい市場で経営を続けることは難しいと思います。

それならば、多少自分の収入が少なくなっても、一括借り上げしてもらえれば安心・・・と考えてしまうのも無理はありません。

でも、これが間違いの始まりなんです。オーナーさんの手取りが多少減るどころではなく、自分の預金から足さなくては返済も出来ないという状況になってしまったら・・・。

しかも残っている建物は資産価値が低く、市場での競争力も無いような状況になってしまったら・・・

そうなる前に、しっかりと検討しなければいけないんです。

賃貸住宅経営も、お店や会社の経営と同じで、どのようなお客さんに何を提供するのかを考え、頂く賃料に対してもそれに見合う内容を用意しなければいけません。

賃貸住宅経営で失敗しない極意、というものがあるとすれば、ひとつはオーナーさんの意識だと思いますし、その上で長期的な商品企画としっかりとした資金計画が必要ではないでしょうか。

もし賃貸住宅経営でご不明な点や不安なこと、計画のご相談などがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは。

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東京圏の空き家が増加とか。

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朝から雨の東京です。

そんな今日は朝からお問い合わせ対応、北区田端計画検討、書類作成、信用金庫さん来社、そのご江東区方面へ、調査と書類受け取りなど。 

午後は文京区関口へ、現地調査の後お客様と打ち合わせなど。ありがとうございます。帰社後は文京区向丘計画検討、板橋区双葉町でご検討のお客様ご来社、厚木計画検討、見積作成など。夕方は渋谷区神宮前計画検討、恵比寿2丁目計画検討、ミーティングなど。

台風の影響も有り、本格的な梅雨空になりました。今回は上陸の可能性は無いとのことですが、局地的な大雨などには十分注意してください。

ではこちら。

東京圏で「空き家」が増加、45年間で15倍に--”空き家率”は千葉県が最高

政府は11日、2013年版「首都圏白書」(首都圏整備に関する年次報告)を閣議決定した。それによると、東京圏の空き家は一貫して増加し続け、2008年には45年前のおよそ15倍に当たる約186万戸に達したことがわかった。

東京圏の空き家は、1963年には約12万戸だったが、2008年にはおよそ15倍の約186万戸に増加。一方、空き家率は、1963年の2.6%から1998年には10.9%まで上昇したものの、2008年には11.2%と、この10年はほぼ横ばいの動きとなった。

地域別空き家率を見た場合、首都圏で最も高かったのは千葉県で13.1%。以下、東京都特別区(以下、23区)が11.3%、埼玉県が10.7%、神奈川県が10.5%と続いた。東京23区の空き家数は約54万戸に上り、今後の世帯数の減少を踏まえると、既存住宅地における再整備に向けた取り組みが行われない場合、空き家がさらに増加する恐れがあると指摘している。
マイナビニュース 2013年06月11日19時45分

なるほど。

以前から問題として認識されてはいたものの、記事のような数字を目にすると、建築、不動産業界としてはどうしてもネガティブになってしまいますね。

今年に入ってからはアベノミクスの影響もあり、住宅の購入を検討されている方や、不動産投資、賃貸経営に興味を持たれる方も増えているように感じますが、少なからず日本の住宅事情については現状を認識しておく必要があります。

すでに首都圏では約1割の住宅が空き家の状態ということですので、賃貸経営を考えるうえでは、よりシビアに事業計画を検討しなければいけません。

ここで一点気をつけて頂きたいのですが、このような環境だとつい目が行ってしまうのが、家賃保証とか、サブリース、一括借り上げなどの文言です。

大家さんの心の隙を巧みに付く言葉ではありますが、これらの手数料は、安心料として考えてもあまりにも高いものになると言わざるを得ません。
 
以前にもお話させていただきましたが、同じ環境でも努力されている大家さんとそうではない大家さんでは、もちろん結果も違ってきますので、まずは自信で努力することも必要でしょう。

一方で、データとしてはネガティブなことばかりでは無く、たとえば
高齢者人口は増え続け、2010年の732万人から、2040年には約1.5倍の1,119万人まで増加するという予想です。

また、全国の人口に占める東京圏の人口の割合は、今後も一貫して増加する見通しだそうで、2010年には27.8%だった割合が、2040年には30.1%に達すると予想しています。

さらに、東京圏の世帯数について見た場合、1980年以降は増加し続け、2010年には約1,560万世帯となっていて、今後は2025年にピークを迎えた後、減少に転じると予測していますが、東京圏の高齢世帯のうち、夫婦のみの世帯と高齢単独世帯は今後も増え続け、2030年には世帯数全体のおよそ4分の1となる約370万世帯に達すると見込まれています。
 
現状の空き家をみると、当然に老朽化していたり、あまりに使い難い間取りだったり、耐震性や断熱性も無く、とても安全快適に暮らせるものではない状況の家も多いです。

国民全体の生活環境を改善したり、街の安全を考えたら、手を付けなければいけない場所もまだまだ多くありますので、意識の高い大家さんが増えてくれることを願っています。

住まいづくりを考えたら、是非お気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。

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大家が粋な計らい・・・

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冬晴れの東京は寒いです。

そんな今日は朝から文京区向丘計画検討、セキュリティー会社さん来社打ち合わせ、西東京市計画検討、都市銀行さん来社、大田区北千束計画検討、図面作成など。

午後は金融機関と郵便局へ、地方銀行さん来社、見積作成、ご近所のお客様宅訪問、豊島区駒込7丁目計画検討、図面作成、補修検討、台東区松が谷計画検討など。夕方は資材発注、解体業者さんと電話、豊島区駒込6丁目計画検討、渋谷区恵比寿2丁目計画検討など。夜は商店街の忘年会出席。

今日は風もあって余計に寒く感じました。暴飲暴食を慎み、体調管理にはご注意くださいませ。

ではこちら。

「贈り物代に」大家が家賃減額、12月分の“粋な計らい”に住民感動。
 
米ロサンゼルスのあるアパートの大家さんは、先日、ホリデーシーズンのプレゼントとばかりに、入居者たちへ粋な計らいをした。これに大喜びした住人の1人が「素晴らしい大家さん」とソーシャルサイトにコメントと写真を投稿したところ、大きな反響を呼んだそうだ。

この写真は、米ソーシャルサイトredditに12月1日付で投稿されたもの。“mikeoley”さんというユーザーが、自分が住むアパートの大家さんから送られてきた手紙を写真に収めて紹介したものだ。手紙は“ジョエル”という名の大家さんが「ハッピーホリデー」と題して11月28日付で入居者へ配ったようで、写真には全文が収められている。

「私たちはまた、ホリデーシーズンの始まりを迎えました」と切り出される本文。このアパートでは近年、クリスマスシーズンで忙しくなる住民たちに大家さんが「少し援助する伝統があった」と言い、「今年も継続できて嬉しく思う」とつづった大家さんは、「12月分の家賃から70ドル(約5,800円)を差し引く」と宣言した。続けて「あなたの大事な人に贈るプレゼント代に使って欲しい」と家賃減額の意図が説明され、クリスマスで出費が増えるであろう入居者たちへの優しい心遣いというわけだ。

さらに「入居を続けてくれていることに感謝したい」と低姿勢な大家さんは、「最も幸せで明るいホリデーシーズンになるよう祈っている」との言葉を添え、手紙を締めくくった。
ナリナリドットコム 2012年12月19日17時07分
 
なるほど。
 
これは日本の多くの大家さんにも是非見習っていただきたいサービスですね。

もちろん入居者さんの立場としては、たとえその金額が数千円だとしても、何かと出費がかさむこの時期なら助かりますし、何より、大家さんの気持ちがうれしいと思います。

しかも、入居を続けてくれていることに対しても、ちゃんと感謝を述べているところは、その言葉だけでもまずマネをしなければいけません。

こんな風習というか、伝統のあるアパートなら、きっと入居者さんの満足度も高いはずではないでしょうか。

弊社にも多くの賃貸マンションや賃貸併用住宅建築のご相談を頂きますが、まだまだ一昔前の大家さんを想像している方もいらっしゃいます。

日本ではすでにストックの数自体は十分すぎるくらいの量がありますので、造りさえすればあとは放っておいても左うちわ、ということはありません。

そしてそんな現実を理解すると、今度は30年一括借り上げで安心、といううたい文句に誘われてしまうという、どこまでも他人任せというか、他力本願で考えている大家さんも存在します。

しかし、世の中にはすでに自ら勉強をし、工夫と努力を当たり前に続けている大家さんも存在していますので、市場でどちらが選ばれるかは、一目瞭然ですね。
 
実は私が6,7年前に習得したアパ・マン経営コンサルタントというスキルの中でも、多くの賃貸経営ノウハウがあるんですけど、基本的に入居者さんのメリット無くして大家さんのメリットはありません。
 
大家さんという経営者になるには、そんな商売の原則とも言える心構えが必要ということです。

ちなみに記事の手紙には、1月分は「通常の家賃に戻す」との追伸をしっかり添えてあるそうで、そんなきっちりとした一面も成功する大家さんには必要でしょう。
 
アメリカ人に負けないように、日本人らしい粋な計らいが出来る大家さんが増えるといいですね。

それでは。


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多世帯社会がやってくるとか。

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晴れた東京は気持ちが良いです。

そんな今日は朝から書類作成、文京区向丘計画検討、都市銀行さん、信用金庫さん来社打ち合わせ、大規模改修工事検討、見積作成、宅建協会さん来社、関連会社さんと電話など。

午後は資料作成、地盤保証会社さんと電話、資材会社さんと電話、地方銀行さん来社、出版社さんと電話、原稿チェック、提携会社さんと電話、北区田端計画検討、資材発注など。夕方は書類作成、西新宿計画検討、杉並区久我山計画検討、ミーティングなど。

日中は暖かく感じましたが、近所の銀杏並木の下が黄色いカーペットのようになっていました。

ではこちら。

2025年には平均世帯人数は2.37人まで減少!「多世帯社会」がやってくる

◎一人暮らしの単独世帯が多数を占める多世帯社会の登場

日本の人口は、2008年の1億2800万人をピークに減少が始まっている。この人口減少と同時に、家族構成の変化も急ピッチで進んできた。

最大の変化は07年に、日本の世帯構成のトップを維持していた「夫婦+子」といういわゆる標準世帯の数を、一人暮らしの「単独世帯」の数が上回ってしまったことである。そして、現在まで標準世帯は減少を続ける一方で、単独世帯は増加しているのだ。

さらに、単独世帯の世帯主にも大きな変化が出ている。これまで、単独世帯といえば、20代を中心とした若年層が大部分を占めていた。しかし、高齢化の進展や、未婚率および離婚率の上昇によって、性別を問わず、あらゆる年齢層で単独世帯が増えているという。

こうした家族構成の変化を、博報堂生活総合研究所は『多世帯社会』と名づけている。同研究所の主席研究員である吉川昌孝氏は、今後この傾向はさらに強まると指摘する。
@DIME 2012年12月06日06時00分

なるほど。

やはり着実に単独世帯が増加しているようですね。

この傾向は今後も続くでしょうし、記事でも2015年までは間違いなく増え続けるとの予想で、その結果、25年には平均世帯人員数が2.37人にまで減少するとのことです。

実は弊社にご相談に来られる方の中でも賃貸住宅や賃貸併用住宅をご検討されている方も多いのですが、そんな方達が一番心配されているのが、すでにどこもワンルームマンションが飽和状態で、これから造っても入居が見込めないのではないかというものです。

もちろん、賃貸経営をお考えのオーナーさんにしてみれば、そこが一番のリスクになるわけですから、心配されるのも当然です。

さらに、駅前の古いあまりやる気の無い賃貸仲介業者さんも、それに同調してワンルームなどの単世帯向けは入居者を見つけるのが難しいと言われます。
 
そうなると、初めて大家さんになろうと思っているオーナーさんは、実際に不動産業者さんが言っているなら間違いない、と信じてしまうわけです。
 
しかし、実は不動産会社さんも千差万別ですので、事業に対する意欲や、オーナーさんと入居者さんの幸せを目的にしているなど、意識の高い業者さんを見つけることも大切です。
 
そんな業者さんなら、もちろん記事のような事実も知っているはずですので、実際に人気のある間取りや設備など、現実的なアドバイスをしてくれるはずです。
 
賃貸経営という大家業も一昔前とは明らかに変わってきましたので、時代に合った商品を用意することと同様に、経営努力も当然必要ですが、間違っても、30年一括借り上げというような甘い誘惑にはご注意下さいね。
 
とにかく今言えることは、単身世帯の需要は当面続くことが確実ということですので、そこもしっかりと考慮した建築計画を立てる必要がありますね。
 
賃貸マンションや賃貸併用住宅のご相談は是非弊社まで、お気軽にお問い合わせください。
 
それでは。

今日もありがとうございます。


 
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