住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

資産価値

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

家づくり講座は戸建てVSマンションとか。

東京で一戸建ての家を建てるならRCdesign

くもり空の東京です。

そんな今日は朝から図面作成、リフォーム計画検討、原稿チェック、中野区大和町計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。

午後からはご近所のお客様宅訪問打ち合わせ、和光市方面でご検討のお客様とお電話、板橋区双葉町計画検討、書類作成、上鷺宮計画検討、中野区中野計画検討、見積作成など。夕方は不動産会社さんと電話、三鷹計画検討、お問合せ対応、ミーティングなど。

今日は近所の小学校で運動会があったようでしたので、町が賑やかでした。もしかするとそんな理由でお疲れの方もいらっしゃるかもしれませんね。それでは今週も土曜日恒例の家づくり講座第366回をお届けいたします。どうぞお付き合いください。

さて、家づくりには、大きく分けて3つの選択肢があります。

1.一戸建てかマンションか
2.新築か建売か中古か
3.地元工務店か大手ハウスメーカーか

今日は永遠の課題とも言われる、一戸建てとマンションの違いについて考えてみましょう。

土地を単独で利用する一戸建ての場合、人気のある地域の土地は坪単価が高く、入手が困難です。そのため、利便性や人気が高い土地に住むためにマンションを選ぶ人がいます。

ただ、マンションの場合、部屋の占有床面積の割合によって、土地の持分が決められてはいるものの、明確に区切られているわけではありません。当然、土地を好き勝手に利用することはできません。

また、マンションの仕様変更には限界があり、ある程度決められたものから選ぶことになります。

専有部分のリフォームはある程度可能ですが、当然ながら増築は無理です。

次に固定資産税を比べてみましょう。

一戸建ては所有する土地面積が広いので、その分固定資産税が増えます。マンションの場合、土地の持分をもとに、個々の固定資産税額を算出する形となります。

ただし、マンションの敷地の所有権が地主にある場合、固定資産税は地主負担となるので、固定資産税は建物の分のみとなります。

次は、資産価値を比べてみましょう。

新築マンションが供給過多な地域の場合、中古マンションの不動産価値は低くなります。

マンションの償却期間はRC造で約47年、建物の資産価値は一般的に約20年です。

一方、一戸建てで木造住宅の場合、寿命は約26年、10〜15年程度で中古市場での価値はほぼゼロになると言われています。しかし土地の価値はゼロになりません。

土地に利便性などの魅力があれば、買った当時と同じか、それ以上の価値になることがありますので、土地の利用価値が高い場所なら、一定の資産価値が維持出来るかもしれません。

最後に、居住性能を比べてみましょう。

防犯面で考えると、マンションの方が安心です。より安全性を高めたいなら防犯対策が充実したマンションを選ぶこともできます。

しかし、ペットの制限、楽器使用の制限、洗濯物の干し方制限(外干し禁止)など、暮らし方に何らかの制限があるマンションも存在します。

自由度の高さなら一戸建てが有利と言えるでしょう。

おっと、少々長くなってしまいました。続きは次回にしましょう。

それでは良い週末を。

今日もありがとうございます。


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公示地下は上昇とか。

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春一番の東京です。

そんな今日は朝から資料作成、その後板橋区弥生町計画のお客様宅訪問打ち合わせなど、ありがとうございます。帰社後は渋谷区東計画のお客様とお電話、信用金庫さん来社、地方銀行さん来社打ち合わせなど。

午後は渋谷区東計画の現場へ、お客様と打ち合わせなど。帰社後は大工さんと打ち合わせ、渋谷区恵比寿2丁目計画検討、豊島区駒込計画検討など。夕方は設備屋さん来社打ち合わせ、練馬区田柄計画検討、地方銀行さんと電話、渋谷区恵比寿2丁目計画のお客様とお電話とか。



ではこちら。

公示地価、住宅・商業とも上昇 三大都市圏

国土交通省は18日、2014年1月1日時点の公示地価を発表した。東京、大阪、名古屋の三大都市圏は平均で住宅地が前年比プラス0・5%、商業地が同1・6%で、ともに6年ぶりに上昇した。

全国平均は住宅地マイナス0・6%、商業地同0・5%とほぼ横ばいとなり、上昇地点も前年の約2千カ所から約7千カ所と大幅に増加。地価の回復傾向が三大都市圏だけでなく、地方都市にも広がっていることが明らかになった。

国交省は、安倍政権の経済政策「アベノミクス」や低金利の影響で、マンションやオフィスの需要が高まっていることが背景にあると分析している。 
共同通信 2014年03月18日17時00分

なるほど。

確かにここに来て土地の値段が下げ止まり、条件の良い場所から少しづつ上がってきているように感じます。

投資用のマンションやアパートなども品薄感があり、少しでも条件の良い物件は、非常に足が速く売れてしまうという状況ですので、一時期に比べて資金の流通量は確実に増えているのでしょうから、これが「アベノミクス」の効果ということでしょうか。

ちなみに地価の最高地点は、今回も東京都中央区銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」です。前年比9.6%上昇の1平方メートル当たり2960万円で、8年連続の全国トップです。これはこれでビックリですね。

しかしながら、冷静に見てみると、地価のピークだった懐かしいバブル時代の1991年と比べ、住宅地の価格は約半分、商業地は約4分の1の水準にとどまっていますので、現状はバブルと言うほどではないのかもしれません。

そもそも、もうずいぶん前から言われている話ですが、たとえば今まさに家を買ったり建てたりしようと考えそうな世代を40歳前後とすると、1971年〜19074年に生まれた人たちで、794万人です。

それが、現在30歳前後の1981年~1984年に生まれた人たちになると、592万人になります。

さらに、私たちの息子世代である現在20歳前後の1991年~1994年に生まれた人たちは、491万人になってしまいます。

この数字だけを見れば、40歳代前半から30歳代前半の世代の人口を単純に比較すると200万人も減っています。

それだけではありません。30歳代前半から20歳代前半の世代の人口を比較するとさらに100万人も減っているではありませんか。

このような状況の日本で、今のまま何の対策も無ければ、とても地価が上昇し続けることは無いように思うんですけど、もちろん地域や立地によってその価値が認められるような場所は、価格を維持出来るかもしれません。

このような現実を見ますと、住まい選びに関しては今の消費増税の影響よりも、10年後の資産価値維持を考えておくべきだと思います。

資産価値の維持を考えたら、是非RC(鉄筋コンクリート)住宅をご検討ください。

それでは。

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リバースモーゲージは資産価値。

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晴れて暑くなった東京です。

そんな今日は朝から渋谷区東計画検討、板橋区弥生町計画検討、見積作成、八王子計画検討、ご近所のリフォーム工事見積作成、ガス会社さんと電話、その後丸の内へ。

午後は丸の内でお客様と面談、その後渋谷区東の現場視察など。帰社後は文京区千駄木計画検討、小金井計画検討、文京区向丘計画のお客様とお電話など。夕方は北区西ヶ原計画検討、渋谷区神宮前計画検討、見積作成、設備屋さんと電話、各種段取りなど。

明日も暑くなりそうですが、30℃になると98年ぶりだとか。何とも凄い時代です。

ではこちら。

「リバースモーゲージ」は高齢化社会の救世主になれるか?

最近よく見聞きする「リバースモーゲージ」。リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保に入れ、その評価相当額を一括もしくは毎月一定額を年金のように受け取るローンのこと。ローンの返済は、契約者が亡くなったときに、担保となっている不動産を売却して回収する仕組みです。年金不安の中、高齢化社会の救世主となれるのでしょうか?

●高齢化社会の救世主「リバースモーゲージ」とは?

高齢化社会が到来しています。日々の生活費や医療費、介護費、老人ホームの入居費用など、今後ますます老後の生活資金への不安は大きくなっていきそうです。そんな中、自宅を担保にして老後資金の融資を受ける「リバースモーゲージ」が注目されています。さて、リバースモーゲージは、高齢化社会の救世主となれるのでしょうか? 
Business Media 誠2013年10月08日14時48分

なるほど。

これからさらに加速する高齢化社会では、日本でもこのような仕組みが必要になるかもしれませんね。

なんでも、みずほ銀行ではリバースモーゲージにメガ銀行としては初めて参入したとかで、戸建住宅の土地を担保に融資するリバースモーゲージの取り扱いを始めるそうです。顧客数の多いみずほ銀行の参入で、普及に弾みがつく可能性があると見られています。

これまでは、老後の資金が必要になったときに、ローンが終わった自宅を売却することで、ある程度の資金が得られることもありましたが、この場合だと住むところがなくなってしまいますね。そこで、リバースモーゲージなら自宅に住み続けながら老後の資金を受け取ることができる、というのがメリットです。

政府としても、徐々にリバースモーゲージの普及に力を入れ始めているようです。やはりその背景は、高齢化社会の急激な進展があり、2020年には65歳以上の世帯が30%を超える見通しということからも、リバースモーゲージで老後の生活不安の解消につなげることを狙っているようです。

さらに、自宅が現金化されることで、消費を促す効果やローン終了後の不動産流通市場の活性化も期待されていて、今後は今まで以上に中古住宅の流通が盛んになるかもしれません。

一方、このリバースモーゲージには、制度上まだまだ課題も多くあるようです。たとえば金利上昇リスクとして、途中で金利が上昇すると受け取れる額が少なくなってしまいます。また、地価下落のリスクもあるでしょう。担保の評価額が下がると追加担保が必要になる、もしくはローンが途中でストップしたり、場合によっては返済を迫られたりする可能性もあります。
 
さらに長生きリスクとして、存命中にローンの受け取り総額が評価額に達してしまう可能性や、相続人がいる場合に、本人が亡くなったあと自宅がなくなるので、配偶者や子どもがいる場合には住む場所が確保されていないといけません。

このリバースモーゲージというものは、最終的に自宅を売却してそれまでに行った融資の利息と元金と手数料を回収する仕組みですから、現実的にはある程度地価の高い地域に限られてしまうかもしれませんが、欧米諸国では、中古住宅市場が整備されていて、かつ住宅の資産価値が下がらないので、自宅担保のモーゲージローンはごく当たり前に広く利用されているそうです。

これはつまり、不動産に資産価値があるというのが大前提になりますね。ですから、もしこれから家を建てるのなら、将来のことも見据えて立地と建物をよく検討したほうが良いということです。

いざと言う時に売り出しても、しっかりとした価格で買い手がつくような、資産価値のある家を建てておきましょう。

長期的な資産価値で選ぶなら、鉄筋コンクリート住宅がオススメです。

それでは。

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