住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

返済

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

住宅ローンが払えなくなったら?

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雲多めでも晴れの東京です。

そんな今日は朝から大工さんと打ち合わせ、大田区池上計画検討、板橋区常盤台でご検討のお客様とお電話、左官屋さんと電話、原稿チェック、台東区上野桜木計画検討、地盤調査会社さんと電話など。

午後は解体屋さん来社打ち合わせ、板橋区徳丸6丁目計画検討、埼玉県富士見市でご検討のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。江東区北砂計画検討、見積作成など。夕方はサッシ屋さん来社、豊島区駒込計画検討、業者さんと電話、電気屋さんと電話、北区西ヶ原計画検討、資料作成など。

昨晩はドイツ対ポルトガルで盛り上がりました。結果は4-0でドイツの圧勝でしたが、少しはクリロナの活躍も見たかったんですね。今日は早めに寝ましょう。

ではこちら。

住宅ローンが払えなくなったらどうなる?

■ある日突然、家計がピンチになることも
マイホームは人生の中で、いちばん高い買い物だ。ウン千万もするものを、銀行からお金を借りて買う。借りたお金は返さなければならないので、30〜35年と長期間をかけて、毎月、分割で返済していく。

マイホームを購入し、その後の人生が順風満帆なら返済が滞ることはないだろうが、返済期間のうちには、失業したり、病気になったり、はたまた災害や詐欺に遭うなどで、家計がピンチになるかもしれない。

住宅ローンの支払いができなくなったらどうなるのだろうか? 
プレジデントオンライン 2014年06月17日08時45分

なるほど。

これから住まいづくりを始めようとされている方にとってはもちろん、すでに家を建てて住宅ローンの返済をされている方にとっても、その不安は大小に関わらず感じていることと思います。

もちろんただ単に不安というだけで、行動をしなければ、家を持つことは出来ませんし、何の根拠も無く無理なローンを組むのは無謀という他ありません。

理想は出来る限りの自己資金を用意して、少しでも借り入れ額を少なくできれば、不安を軽減することが出来ますが、日々の生活上でも流動性の高い現預金も確保しておかなければ危険ですね。

実際は想像出来る範囲のシミュレーションを行い、家族と自分の人生設計から、適切な住まいを設定しなければいけません。

しかしながら、今の世の中で絶対ということはありませんし、人生では想定外のことが起こることもあり得るわけですが、そんな時にどうすれば良いのか、どんな選択肢があるのかを知っておくということも大切だと思います。

記事によれば一般的な手続きの流れとして、住宅ローンの支払いが一度でも遅れたら、もちろん催促がやってきます。たいていは書面ではなく、電話だそうです。「ローンの支払いが遅れています。○月○日までに支払ってください」と。その後書面でも催促されます。

遅延も最初の1回は、約束の期日までに支払えばおとがめなしのところが多いそうで、銀行としては、たまたま口座にお金がなくなってしまったのだろうとの解釈をしてくれるらしいので、一度きりならブラックリストに載ることもないとのこと。

残念ながら次の期日にも払えないとなると、翌日には「延滞」のレッテルがはられ、優遇金利が適用されなくなるなどの措置がとられるようで、結果として毎月の返済額が増えてしまうことになります。

さらに延滞が繰り返されると、いよいよ銀行も本腰を入れて動くようです。催告状及び督促状という書類が届き、それでも返済が滞ってローンを返せる見込みがないと銀行が判断すれば、次の段階としてローン保証会社による住宅ローン残債の一括返済ということになります。

そこからは保証会社にお金を返済していくことになりますが、銀行と違って延滞したら即差し押さえがくると思っていいとか。連帯保証人がいる場合は、その人に全額返済するように要求がいきますので、他人にも迷惑をかけることになるということです。

出来る限りのことをしたけど、どうにもこうにも払えなくなったら、ローン整理の最終手段は、家を売却することになります。最初は自ら家をすすんで売る任意売却で進めてみることに。

家を売ったお金でローンを返すことになりますが、現在の日本ではほとんどの人が家を売った金額よりも、残った住宅ローンのほうが多いので、今度は賃貸に住みながら、新たな返済計画を立て、すでに手放したマイホームのために返済を続けることになります。

さまざまな事情で、任意売却が認められない状況になってしまうと、保証会社は裁判所に申し立てをして、その結果、裁判所がその家を売却する、競売になります。競売では通常市場よりも安く売却されてしまうので、残った住宅ローンがさらに多くなってしまいます。

そこまで行く前に、出来ることもあります。一昔前の銀行ですと、住宅ローンの条件変更などに応じてくれることはなかったようですが、昨年まで実施されていた金融円滑化法の影響もあり、近年はだいぶ柔軟になってきているようです。

条件変更に必ず応じてもらえるとは限りませんが、返済期間の延長や一定期間の返済額変更、ボーナス払いの変更など、フラット35の条件変更を参考にして相談をしてみると良いそうです。

いずれにしても実際にローンが返せなくなってからでは遅く、住宅ローンの返済が苦しくなったら、何としても家を守るべく、出来る限り収入を増やす努力と倹約をしながら、お手上げ状態になる前に、銀行の窓口へ行って早めの相談をしましょう。 

日本の家がもっと資産価値の高い住宅になれば、たとえ一度の失敗でも再出発が楽になると思うんですけど、そのためにもせっかく建てるなら、資産価値が長く残るRC(鉄筋コンクリート)住宅がオススメです。

それでは。

今日もありがとうございます。


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がんばれニッポン!



アメリカの住宅事情に学ぶ。

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晴れ時々曇りの東京です。

そんな今日は朝から杉並区宮前計画検討、見積作成、豊島区駒込計画検討、信用金庫さん来社、サッシ屋さん来社打ち合わせ、板橋区徳丸6丁目計画検討、資材メーカーさんと電話など。

午後はメーカーさんと電話、資材発注、大工さんと電話、小金井計画検討、サッシメーカーさん来社打ち合わせ、お問い合わせ対応、都市銀行さん来社、見積作成など。夕方は板橋区弥生町計画検討、電気屋さんと電話、出版社さんと電話、7丁目改修計画検討、見積作成など。

あっ、今日はコンビニでワンピの新刊を見つけたので、さっそくこの後読みます。

ではこちら。

過半数のアメリカ人が家賃の支払いと住宅ローンの返済に悩む

4日の情報によると、発表された最新の研究報告書によると、アメリカの住宅市場が徐々に回復している一方で、過半数のアメリカ人が上昇し続ける家賃の支払いと、モーゲージローンの返済に悩んでいるという。

非営利機関、ジョン・D&キャサリン・マッカーサー財団がHart Research Associatesに頼んで行ってくれたアンケート調査では、過去3年間で、52%のアメリカ人がバイトや医療費の支出削減などを通じ、住宅ローンの返済又は家賃の支払いに対処せざるを得なかったことが分かった。

全米不動産協会(NAR)のチーフエコノミスト、Lawrence Yun氏によると、住宅ローンの返済又は家賃の支払いはすでに難しい問題となっている。過去2年間で、アメリカの住宅価格が20%上昇したが、賃金は上昇していない。
新華ニュース 2014年06月04日17時26分

なるほど。

これはまたちょっと心配な記事です。

アメリカ発のこの手の記事を目にすると、またあのリーマンショックのようなことになるのではないかと、心配になってしまいますが、記事の中ではエコノミストいわく、住宅価格を低く抑えるため、新築住宅の供給量を増加させなければならない、と書かれていました。

確かに供給を増やせば、相対的に価格は下がるものだと思いますが、今回の調査では、持ち家の住宅ローンだけを対象にしたものではなく、家賃を支払っている場合も含まれていますので、全体的に住宅が不足しているということになるのでしょうか。

これまでアメリカの住宅について、その平均寿命は55年という数字が比較的信憑性のあるものだと思われますが、それでもまだ住宅が不足しているということは、いろんな形で住民が増えているということかもしれません。

記事によると、少なくともアメリカの住宅市場のうち15%が、一般住宅向けの住宅ローンの月間返済額が、世帯月収の30%以上を占めているそうで、特にニューヨークとマンハッタンでは77%を占めていると書かれていました。

77%って、ちょっと信じられない数字ですが、この数字を見ると、アメリカでも都市部に人口が集中してくる、という現象が進んでいるのかもしれませんね。

となると、数年後の日本でも同じような現象が起こるかもしれません。すでに東京をはじめとした都市部だけが、人口が増加しているという状況になっていますし、今後の少子高齢化を考えると、益々都市部に人が集まってくることになりそうです。

日本の場合は都心部でも、賃貸住宅のストックがかなりあり、空き家の数も相当数ありますので、今のところ住宅が不足するようなことにはならないと思いますが、今後は外国からの移民受け入れなどが現実になると、楽観出来ないかもしれません。

少なくても家賃負担や住宅ローンの支払いが、収入の70%を超えるようなことになってはいけませんね。ここはアメリカの政策などをじっくりと観察して、より良い日本、住みやすい日本を作っていただきたいものです。

時代に左右されず、一族が繁栄する住宅を建てるなら、RC(鉄筋コンクリート)住宅がオススメです。

それでは。

今日もありがとうございます。
 

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住宅ローン繰り上げ返済のワザとか。

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晴れの東京です。

そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、見積作成、その後成増のお客様宅へ、板金屋さんと修理と点検など、帰社後はガス屋さんと電話、大工さんと電話、原稿チェック、信用金庫さん来社など。

午後は小金井計画検討、見積作成、電気屋さん、設備屋さんと電話、渋谷区東計画検討、ご近所のリフォーム工事立ち会い、電気設備業者さん来社打ち合わせ、文京区駒込計画検討、南大塚計画のお客様とお電話、大工さんと打ち合わせ、台東区上野桜木計画検討など。夕方は春日町のお客様とお電話、都市銀行さんと電話、資料作成、北区西ヶ原計画検討など。

夜には小雨になりましたが、夜半には雪の予想です。

ではこちら。

住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザ

■繰り上げ返済には、元金とセットで利息も減るダブル効果アリ
金利が低いうちにマイホームを手に入れよう! と思っている人は多いだろう。とはいえ買ってしまったら住宅ローンという重い荷物を背負うことになり、その期間は30〜35年と、今後の人生の大半を占めるであろう長い付き合いとなる。

モデルケースとして住宅ローンの借入金額3000万円、全期間固定金利2.2%、借入期間30年、元利均等返済とすると、毎月返済額は11万3910円、総返済額は約4101万円となり、約1100万円の利息を払うことになる。借金はなるだけ早く返済をして肩の荷を下ろしたいし、ローンにかかる利息はなるべく払いたくないのは誰もが共通するところだろう。

そこで住宅ローンを返済しながら頑張ってお金を貯め、そのお金で繰り上げ返済を実行をすると、後々の返済がグッとラクになる。

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった資金を返済する方法。元金を一気に減らせるのはもちろんだが、その元金にかかるはずだった利息も払わずに済むのでダブルの効果がある。
プレジデントオンライン 2014年01月21日08時45分

なるほど。

住まいを手に入れようとしたり、老朽化した家を建て替える時、ほとんどの方が利用するであろう住宅ローンですが、一度借りたらそのままという方も多いのではないでしょうか。

上記の記事では、住宅ローンの繰り上げ返済で得するテクニックについて紹介されていましたが、要約すると繰り上げ返済は早いほど効果を発揮するので、5年以内の実行を目指すとよいそうです。また、自分や子どもの年齢に合わせて、計画的に行うことが重要とのこと。

たとえば、記事のモデルケースの場合、当初の計画通りローンを返済していくと、ローン完済までに30年かかります。そこで返済開始5年後に100万円の繰り上げ返済をしたとします。そうすると、その100万円で1年2カ月分の元金を返したことになり(残り23年10カ月)、その分の利息である約71万円も払わずに済むということ。

ところが、これが15年後に100万円の繰り上げ返済をする場合だと、毎月の返済額に占める利息の割合が少なくなっているため、利息を減らす効果も少なくなり、100万円で1年分の元金を返したことになり(残り14年)、減らせる利息は約37万円になってしまうんですね。

この結果からも、繰り上げ返済でよりお得な効果を期待するなら、その時期は早いほど有利になりますので、なるべく5年以内の実行をめざして頑張る必要がありそうです。

しかし、そんなお得感のある繰り上げ返済ですが、もちろん注意しなければいけない点もあります。

繰り上げ返済ができる最低額は金融機関によって異なり、中には100万円以上からという金融機関もあるようですが、なるべくなら少額でも繰り上げ返済ができるところがおすすめですね。

また、この繰り上げ返済をするには、金融機関によって手数料がかかることもあります。大手銀行の窓口で1回100万円以上の繰り上げ返済をすると2万1000円の手数料がかかるところもあり、少額の繰り上げ返済を頻繁にやりすぎて手数料が割高にならないように注意しましょう。

もしかすると住宅ローン控除を利用している方もいらっしゃるかもしれません。その場合は控除の条件に「借入期間が10年以上のローンが対象」とされているので注意が必要です。短い期間で住宅ローンを組んだ人は繰り上げ返済をすることで借入期間が10年より短くなってしまうと、住宅ローン控除が使えなくなることがあります。

やはり繰り上げ返済は早いほど経済的な効果を発揮しますし、期間が短くなればその分肩の荷も軽くなるものですが、くれぐれも繰り上げ返済を頑張り過ぎてしまうことの無いように注意しましょう。

当然のことながら、生活費が足りなくなったり、家族に対してその他の大切な事を我慢させたり、他から借金をすることになったら本末転倒です。自分や子どもの年齢に合わせて繰り上げ返済を計画的に行い、少しでも有利に住宅ローンを終わらせられると良いですね。

それでは。

今日もありがとうございます。


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夏休みでも家づくり講座とか。

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rogo-b東京で理想の住まいを建てるならRCdesign

晴れた東京は耐えられる暑さです。

そんな今日は朝から資材置き場へ、業者さんと打ち合わせなど。帰社後は渋谷区東計画のお客様とお電話、北区西ヶ原計画検討、文京区本郷計画のお客様にご来社いただき打ち合わせなど。

午後は千葉県船橋市方面へ、同業取引先の見学及びお祝いにお伺いしてきました。帰社後は豊島区駒込計画検討、見積作成など。夕方は蓮根の歯科医院計画検討、図面作成、電気屋さん来社、原稿作成、ミーティングなど。

今日から夏休みという子どもも多いのではないでしょうか。有意義な夏休みになると良いですね。それでは選挙前の土曜日ですが、恒例の家づくり講座第163回をお届けさせていただきます。どうぞお付き合いくださいませ。

さて、今回は住宅ローン返済中の2つの注意点についてお話しましょう。

まず1点目は「住宅ローン減税対象期間」についてです。もしも、ご主人が転勤になった場合、単身赴任をして家族が家に残るなら問題はないのですが、家族で転居する場合には、金融機関への届け出が必要になります。

家族で転居すると、融資を受けている家には住めませんよね。その期間は、住宅ローン減税の対象外になります。ですから、転居期間中は、金融機関からの「融資額残高証明書」は発行されません。

仮に、あなたのご家族が築2年で転居し、3年後に戻ってきたとしましょう。その場合、融資住宅に居住していなかった3年間は住宅ローン減税の対象外ですが、残りの5年間は、また対象に戻ります。

この対象期間について勘違いする人がいるようですので、注意してください。

2点目は「返済が困難になった場合」についてです。長期に渡って返済する間、病気やリストラなどで返済が滞ることがあるかもしれません。その場合、まず最初に家計の見直しを徹底しましょう。

そして、返済が遅れる前に、必ず金融機関に相談してください。返済が遅れる前に相談することが大切です。なぜなら、返済が遅れる前だとあなたは優良顧客ですが、遅れてからだと滞納者となり、住宅ローンの借り換えなど、対応手段が減ってくるからです。

借り換えは、他の金融機関でもかまいませんし、同じ金融機関でもかまいません。ただ、新規で申し込んだ時と同じような諸費用が発生するほか、現在のローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。数十万円は必要になりますね。

しかし、同じ金融機関で借り換える場合には、諸費用について考慮してくれるケースもあるので、積極的に尋ねてみましょう。

この借り換えの際、変動金利を選ぶのは得策とは言えません。なぜなら、借り換えの目的は、目先の金利を減らすことではないからです。

この先確実に返済するためには、固定金利の方が計画を立てやすいのです。もし返済ができないまま放置していると、やがて競売にかけられ、競売で賄えなかった残額を返済しながら、賃貸住宅で暮らすことになります。

仮に、競売を避けるために、中古住宅として売ったとしても、売買で賄えなかった残額を返済しながら、賃貸住宅で暮らすことになります。

ですから、
・家づくりの最初の段階で「借り入れ可能金額」ではなく「返済可能額」を重視すること。
・返済が順調な時に、万が一の際の知識を身につけておくこと。
・返済が困難になる前に、早めに行動すること。
このような点を忘れないでください。

こんなことばかりお話しすると、家を建てるのが怖くなるかもしれませんね。でも、万が一のことを知っておくと、無理のない計画を心がけるようになります。その結果、より良い家づくりができるようになります。

家づくりの目的は、家族と理想のライフスタイルを実現し、今以上に幸せに暮らすためです。

そのために、返済後の生活を想像しながら無理のない家づくりを進めてくださいね。

それでは良い週末を

今日もありがとうございます。


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