東京で建築士と家を建てるならRCdesign

相変わらず猛暑続きの東京です。

そんな今日は朝から中野区大和町計画検討、お問合せ対応、渋谷区東計画検討、都市銀行さん来社打ち合わせ、文京区本駒込計画検討、その後外出など。

午後からは豊島区内でご検討のお客様とお電話、ありがとうございます。地盤補償会社さんと電話、信用金庫さんと電話、資料作成、その後葛飾区新小岩計画のお客様宅へ、お打ち合わせをさせて頂きました、ありがとうございます。夕方帰社後は鉄骨屋さんと電話、日野市計画検討、お問合せ対応、ミーティングなど。

今日もお暑うございました。お疲れ様です。

ではこちら。

家の広さを左右する「用途地域」「建ぺい率」「容積率」正しく理解してる?

家を建てるときにまず気になるのが、土地の大きさ。
せっかくのマイホーム、広い家を建てられる土地選びがしたいですよね。
でも皆さん、土地面積が大きければ必ず広い家が建つ訳ではないって知っていましたか?

今回は「用途地域」に基づく「建ぺい率」と「容積率」をキーワードに、建てられる家のおおよその広さがどのように決まるかをご紹介いたします。

用途地域とは?
「用途地域」とは、都市計画法で決められた、土地を無秩序に開発されることを防ぐための土地利用の指定のことです。

例えば、住居系であれば、第1種・2種低層住居専用地域、第1種・2種中高層住居専用地域、第1種・2種住居地域、準住居地域の7種類があり、それぞれ建物の高さや使用用途が決められています。
2018年7月19日 17時50分 日刊Sumai

なるほど。

記事にもあるように、日本において建物を建てる時、建ぺい率と容積率、その基準となる用途地域がまず基本になる法規制と思って頂いて良いと思います。

これは建築を学ぶ者でも、比較的初期に覚えるべき内容だと思いますが、意外とその種類が多く、一見複雑に見えるようになっていますので、最初は少々難しく感じるかもしれません。

まずは記事にもあった住居系とされる地域で、それだけでも7種類に別れています。この住居系意外にも近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域と、用途地域は全部で12の種類に分かれているんですね。

ここでは住宅という用途に絞ってお話すると、工業専用地域を除けばすべての地域で建築が可能です。

ここで1点注意しておかなくてはいけないのが、どの土地にも用途地域が指定されているとは限らないということです。

用途地域を指定するということは、街や都市の健全な発展を考えて行うものですので、山林や田畑が多い農村地域、または当面市街地として整備する予定がない場所には、指定されていません。

この用途地域が無い場所で、市街化を進めない地域を、市街化調整区域とし、基本的には建物が建てられないことになっています。ですので一般的には住宅も建てることが出来ませんから、マイホーム用地としては除外した方が良いでしょう。

さて、建ぺい率とは一体どのようなものかというと。
「建ぺい率」は、(建築面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

ここで使う建築面積とは、建物の真上から光を当てたときにできる影の面積(水平投影面積)をさすもので、建坪という表現に使われることもあります。

厳密には、もう少し細かく規定されていて、外階段や1m以下の建物からはね出したバルコニーは含まないなど除外もありますが、真四角の家を想定しているときは、1階の面積というイメージです。

また、角地やRC造で建てることによって、建ぺい率の割増が適用される場合もあります。

では容積率とはどのような定義かというと。
「容積率」は、(延床面積)÷(敷地面積)×100 で求められる割合です。

ここで使う延床面積は、建物の各階の床面積をすべて合計した面積のことをいいます。

したがって、容積率200%が指定されている地域では、100平米の敷地だと延床面積200平米まで建てられるということになります。

が、ここで一つ注意しなければいけないのが、敷地に接している道路の幅で、前面道路の幅員に対して、0.4か0.6の係数を掛けた数字の低い方が実際の容積率となります。

例えば、200%の指定地域であっても、前面道路の幅員が4mだった場合、4*0.4=1.6、160%が実際の容積率となる場合がありますので、敷地を選ぶ際には道路の幅も大切ということです。

建ぺい率や容積率が低い数字の場所は、それだけ良い住環境を維持出来るということですが、建物の規模によっては、必要な敷地も大きくなってしまうということも言えますね。

土地探し初期の検討には、これらの知識も必要だと思いますので、是非覚えておいてください。しかし、厳密な検討をするには、やはり専門家の力を借りた方が良いと思います。

土地探しの段階から建築士と二人三脚で進めると、スピーディーかつ安全だと思います。

お困りのことがございましたら、是非お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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