タワマン神話って何？ : 東京の注文住宅はＲＣ住宅専門のRCdesign

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猛暑続きの東京です。

そんな今日は朝から板橋３丁目計画検討、見積作成、５丁目計画検討、世田谷区砧計画検討、板橋区徳丸６丁目計画現場視察、小金井計画検討など。

午後は業者さんと電話、板橋区弥生町計画検討、提携会社さん来社、杉並区の不動産会社さん来社打ち合わせ、図面作成など。夕方は原稿作成、豊島区駒込計画検討、社内ミーティングなど。

相変わらずバタバタな日々ですが、今日は立秋でしたね。残りの夏を満喫しましょう。

ではこちら。

震災、建て替え……それでも“タワマン”高層神話は永遠か

■建物が「軽い」ので風が吹くとユラユラ

あらかじめ申し上げますが、私は超高層マンションをお勧めしません。

その最大の理由は地震です。もし、震度7クラスの巨大地震に襲われたら……。購入者にもそんな不安があるにちがいありません。現行の建築基準法ではそれに耐えうる強度を確保することを義務付けているので、手抜き工事や耐震偽装などがない限り建物の倒壊などは回避できるでしょう。しかしながら、構造上はそうでも「安心して住めるか」というと躊躇なく「はい」とはいえません。

なぜなら、揺れるからです。3.11のときも都心の超高層マンションは大変な揺れでした。それも住戸販売額が1億円超の物件も珍しくない上部の階ほどよく揺れる。

そして、建物の柱と基礎の間に板状ゴムと鉄板を何枚も重ねたアイソレーターと呼ばれる装置をつける免震構造の場合、地盤と建物が絶縁されているので、強風が吹くだけでも中層以下のマンションより揺れることがあります。超高層物件は建築素材をできるだけ軽くする構造配慮ですが、皮肉なことに、そのことが災害時でないときの揺れやすさの原因になった。つまり、揺れを吸収するしなやかさが、かえってあだとなってしまったというわけです。

ゆらゆらと船酔いのようになることが原因のひとつとなり、不眠症や倦怠感、めまいなどの不定愁訴で病院に通う人は少なくありません。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほどそうした症状を訴えるそうです。

プレジデントオンライン 2014年08月07日16時15分

なるほど。

残念ながら日本人、中でも東京に住む人の中には、のど元過ぎれば何でも忘れてしまう人もいらっしゃるようで、震災から１年も過ぎた頃からは、タワーマンションを購入される人が戻ってきたようです。

さらに、東京オリンピックが決まってからは、競うように購入される方もあったとか。

もちろん、一般市民だけが勝手に盛り上がったわけではなく、行政をはじめ不動産業界や建設業界が力を入れてきた結果という側面もあります。

確かに職場に近いとか、立地条件から選ばれる場合もあるでしょうし、もしかすると投資目的で購入された方もいらっしゃるかもしれません。もしかするとほぼ毎日パーティーを開催して、来客者から眺望を褒められることを目的にされているかも。

基本的には各々のライフスタイルで選ばれたことですので、何が正しいというものではありません。

ただ、現代の建築に携わる者として、また一級建築士という専門家の立場から、お伝えしておかなければいけないこともあると思います。

上の記事を書かれていた方も私と同じ一級建築士の方でしたが、記事ではさらに別の問題点も指摘されていました。

超高層マンションは建物を軽い素材でつくるといいましたが、それは遮音性の低下を招きます。鉄筋コンクリートの床や壁が厚ければ、それだけ遮音性は高くなりますが、軽くなる工夫をしているため、遮音性能を高くすることが難しくなります。

その結果、上下階や隣同士でシャワーや排水の音、部屋を歩く音などが伝わり、しばしばクレームが出てしまうということです。

さらに軽くしなやかなつくりにすることの悪影響は外壁にも表れます。超高層マンションの外壁は主に幅一メートルの軽量気泡コンクリート版をならべ、それを樹脂系の材料でつなぎ合わせます。ところが、地震や強風などによる揺れのために、そのつなぎ目が徐々に疲弊して、ひび割れや破断が生じるのです。こうなると、雨が浸入して漏水したり、断熱材などに水がしみこんでカビが発生したり、ダニが繁殖したりします。

これは鉄骨ＡＬＣ造でも以前から同じ問題の対応に苦労していて、バブル期に建築された建物では、すでに多くの補修作業が進められています。

また、前述した免震装置も“寿命”がくれば交換しなければなりません。免震ゴムは地中のバクテリアなどによって劣化するのですが、その交換には、巨大な建物を一時的に持ち上げる特殊な油圧ジャッキが必要となり、その工作機械のレンタル代や材料費には数億円のコストがかかるでしょう。そして問題なのは、その巨額のコストを修繕積み立てに組み入れていないケースが見受けられることです。

震災以降では、この免震構造も注目を浴びましたが、いずれも実績が無いものがほとんどですので、その効果とともに、実際のメンテナンスや更新の頻度とその費用については、はっきりとしたデータがありません。

これはあくまでも私個人的な見解ですが、住まい選びで優先しなければいけない項目として、まずは健康と人命を含めた安全性です。さらに省エネで快適なことと、寿命が長く資産性があることだと思います。

そんな基準で住まいを考えると、タワーマンションという選択はあまりオススメは出来ませんね。

それでは。

今日もありがとうございます。