住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

サブリース

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

賃貸管理適正化法とか。

賃貸住宅を建てるならRCdesign

晴れて暖かな東京です。

そんな今日は朝から書類作成、渋谷区西原計画検討、その後出版社さんとオンラインミーティングなど。

午後は文京区白山計画検討、その後5丁目の現場でお客様と打ち合わせ、左官屋さんと打ち合わせなど。帰社後は大田区田園調布計画検討、お問い合わせ対応など。夕方は目黒区原町計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。リフォーム工事計画検討、北区赤羽西計画検討、ミーティングなど。

近所の神社では、桜や梅の実が大きくなっていました。

ではこちら。

コロナ禍でひっそり成立 「賃貸管理適正化法」ってなんだ?

連載8回目は、賃貸管理のお話。これは賃貸業界には、かなり影響の大きいことですし、賃貸経営している大家さんも、これから賃貸物件を借りようと思っている人も、是非知っておいて欲しい内容です。

2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」=賃貸管理適正化法が施行されました。世間的には新型コロナウイルスの新規感染が首都圏で急拡大していたので、さして大きな話題にもなりませんでした。ヒアリングしてみると、知らなかったという不動産会社の方もいらっしゃるので、改めてご説明します。
2021年4月21日 7時0分 J-CAST会社ウォッチ

なるほど。

確かに、結構大切な法律が新たに施工されたにも関わらず、盛り上がりに欠けるというか、いつものように周知不足を感じずにはいられません。

一般的なニュースで取り上げられるのは珍しいので、この機会に少しでも多くの大家さんと賃貸住宅を借りようとしている方に知っていただけると良いと思います。

ここでは今年の1月にもこのサブリース新法と呼ばれる、新しい法律について書かせて頂いていましたので、前回の記事も合わせて目を通してみてください。前回の記事はこちら→サブリースの罠とか。

さて、記事にもありましたが、そもそもこの法律が施行された背景には、賃貸経営を管理業者に事実上一任するサブリース方式の増加に伴って急増する、管理業者と大家さんもしくは賃借人とのトラブルがあり、「かぼちゃの馬車」問題に続くスルガ銀行の融資問題、レオパレス問題などは、みなさんの記憶にも新しいことでしょう。

さらに今現在でも、特に管理業者とオーナー間については、家賃保証などの契約条件に関する説明不足やその後の不誠実な態度・対応によってトラブルが多発しており、実際に数多くの訴訟が提起される事態となっていることを重くみた国が、法律によって規制するに至ったというのが経緯です。

これまでは比較的ネガティブな意見が表に出にくい環境だったこともあったかもしれませんし、契約関係の中での平等というか、一方的に有利な内容ということもあったのかもしれません。

そこで具体的にこの法律は、賃貸住宅管理200戸以上の管理業者、サブリース業者(および一緒になって住宅管理業務請負を勧誘する者)、建築会社、ハウスメーカーが対象で、(1)事業者の登録制度や(2)不当な勧誘行為(3)誇大広告の禁止などの規制が盛り込まれています。

この法律のポイントは、大きく分けて2つあります。

1つは、初めて「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したことです。
2つめは、「管理業者の登録制度と業務に関する義務」を明文化したことです。

法律の条文やその詳しい文言は是非別途確認して頂きたいと思いますが、いずれにしても「賃貸管理適正化法」が施行されたことによって、サブリース業者などの管理業者とのトラブルは解決に向けて前進すると良いですね。

さらに事前にこの法律について多少なりとも知っておくことによって、大家さんも賃貸を借りるユーザーもトラブルを未然に防ぐことができるようになるかもしれません。

もちろん考え方は人それぞれですので、そのリスクを理解のうえでサブリースをお選びする場合もあるかもしれませんが、少しでもトラブルを避けるためには、若干の勉強も必要だと思います。

オーナー様のメリットはもちろん、入居者のメリットも同時に提供することが、安定経営にも繋がるのではないでしょうか。もしお困りのことがございましたら、弊社までお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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サブリースの罠とか。

賃貸併用の家を建てるならRCdesign

晴れの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、社内ミーティング、杉並区阿佐谷北計画検討、見積作成、文京区白山計画検討、渋谷区西原計画検討、杉並区今川計画検討、商社さんと電話、リフォーム工事計画検討、お問い合わせ対応など。

午後は池袋方面へ、帰社後は書類作成、提携会社さんと電話、世田谷区新町計画検討、ミーティングなど。夕方は杉並区高円寺南計画のお客様とお電話、ありがとうございます。見積作成、お問い合わせ対応、リフォーム工事計画検討、ミーティングなど。

ご近所のロウバイが黄色い花を付けていました。

ではこちら。

解約できない!マンション「サブリース」の罠

国土交通省、消費者庁、金融庁は連名でサブリースに警鐘を鳴らす

トラブルが後を絶たなかった「サブリース」にメスが入った。国土交通省は2020年12月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関連する規制を先行して施行した(通称:サブリース新法)。

サブリースに関する不当な勧誘や誇大広告の禁止、契約前の賃料減額などのリスク説明を義務づけた。
2021年1月25日 5時10分 東洋経済オンライン

なるほど。

サブリースについては、バブル経済が破綻した時から、私もちょくちょく問題を提起してきましたが、私一人がブログで呟いた程度では、被害を減らすことが出来ず、その間も歯痒い思いをしておりました。

毎年お問い合わせを頂くお客様の中には、少なからずサブリースまたは一括借り上げを希望される方がいらっしゃいますが、そのようなお客様には出来るだけわかりやすく、そのシステムやデメリットをお伝えさせて頂くものの、残念ながらやはり他社のシステムを選択されてしまいます。

もちろんオーナー様のお考えがあってのことですので、全てが間違いということではありませんが、トラブルや後悔に繋がっていないことを祈るしかありません。

今も多くのオーナー様がマンションやアパートなどの投資をお考えですが、ほとんどのオーナーは竣工後の管理を不動産業者にお任せしています。

その内容の1つが入居者からの家賃徴収を一任する集金代行で、他にも集客や清掃・修繕の手配や入居者からのクレーム処理など付帯サービスが付く場合もあります。

そしてもう1つの方法が渦中の「サブリース」で、これは業者がオーナーから部屋を借り上げ(マスターリース)、別の入居者に転貸する(サブリース)。万が一転貸先の入居者が決まらない場合でも、業者が毎月家賃を支払ってくれるためオーナーの収入は安定するというシステムです。

空室が不安なオーナーには、頼りにしたくなる有難いサービスに思えますが、このサブリースをめぐっては、業者とオーナーとの間でトラブルが相次いでいました。

その多くは空室時にも業者が家賃を支払うと謳ったにもかかわらず、保証したはずの家賃を一方的に減額されたり、家賃そのものが支払われなかったりするというトラブルで、全国の消費生活センターに寄せられたサブリースに関する相談件数は年間450件を超えていて、今回のサブリース新法の制定にはこうした背景があるわけです。

しかし、今回のサブリース新法によって問題はすべて解決したのかというと、新法で規制されたのは、サブリース業者と契約を結ぶいわば「入口」の部分となっていて、サブリースを解約しようとする「出口」でのトラブルは、積み残されたままになっているということ。

それはサブリースの解約が極めて難しいということ。記事にあったのは、ある業者のサブリース契約書には、解約条件として「6ヵ月前までに書面で解約を通告すること」を設けている。別の業者の契約書には「違約金として賃料の半年分を支払えばすぐに解約できる」とある。一見容易に解約ができそうだが、落とし穴が潜んでいる。「契約書に記載がなくとも、解約には『正当事由』が必要だ」(投資用マンションの販売業者)ということがあります。

記事によれば、サブリースの解約を拒む業者は、2003年に下された最高裁判所の判例を盾にするということ。この裁判の争点はサブリースの解約ではなく保証家賃減額だったが、最高裁が「サブリース業者は借地借家法で保護される」と認めたことで、正当事由が無い限りサブリース業者を追い出すことができなくなったそうです。

ちょっとわかりにくいかもしれませんが、普通の賃貸契約では法律によって入居者が守られていますので、大家さんの都合で追い出すことは基本的に不可能になっていますが、サブリースの場合も同様に保護の対象という判例が出来たということです。

記事にもありましたが、サブリースの解約については消費者庁などが注意喚起を行うものの、サブリース新法の規制対象とはなっていない。国土交通省は「サブリースの解約に関するトラブルが発生していることは認識しているが、解約を認めるには借地借家法自体を変える必要がある」とし、規制が難しいのが現状です。

今回のサブリース新法は契約前のリスク説明を業者に義務づけるもので、サブリースそのものを禁じてはいません。規制が難しい現状、オーナー側も入居者管理の手間と空室リスクから解放されるメリットばかりに気を取られず、家賃の減額や売却時の評価が下がるデメリットにも目を向けて頂きたいと思います。

特に残念に思うのが、地主さんが信頼している金融機関から紹介され、あまり内容を検討することもなく契約してしまい、数年後には家賃収入だけでは返済が出来なくなってしまったり、売却したくてもサブリースが付いている物件は売れないということになったりしていること。

賃貸経営は決して楽ではありませんし、メリットだけではありません。他力本願で成功することはないと思いますし、勉強不足では危険なだけです。

入居者に安全と快適を提供し、オーナー様の資産を守るために、RCdesignがお役に立てるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家賃保証・サブリースと大家さんとか

東京で賃貸マンションを建てるならRCdesign

曇り時々晴れの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、町田市中町計画検討、高田馬場計画検討、信用金庫さん来社打ち合わせ、お問い合わせ対応、世田谷区松原計画検討、資料作成など。

午後からは新宿区百人町計画検討、その後町田市中町計画の現場へ、お引き渡しと取り扱い説明など。オーナー様にはご愛顧頂き誠にありがとうございます。夕方帰社後は提携会社さんと電話、社内ミーティング、お問い合わせ対応、上板橋2丁目計画検討、提携会社さんと電話など。

体温調節が難しいですね、くれぐれもご自愛ください。

ではこちら。

家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。

サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。
2017年2月22日 3時21分 朝日新聞デジタル

なるほど。

このような内容の記事が一般的になってくると、いよいよ心配になってしまいますが、今もなおこれから着工という現場を結構見ますね。

今回の記事は大手業者さんが対象になっていますが、これはある特定の企業がどうということではなく、そのビジネスモデルというか、法整備などにも問題があるように思います。

二十年以上前のバブル景気が終わる頃にも、同じような記事を多く見た記憶がありますし、恐らく歴史的に見ても、継続することが難しいシステムではないでしょうか。

記事によれば、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだそうです。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明していたということ。

さらに契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されていたものの、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求められ、男性はやむなく受け入れた。しかしその後業績が回復しても家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めているということです。

また、一部オーナーで作るオーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討しているそうで、会の代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話しているそうです。

今もこれまでも、おおよそ賃貸アパートを建築されるオーナーさんは、投資や相続対策という目的があって賃貸業という事業を始めることがほとんどだと思います。

この事業では、賃貸住居の入居率が生命線となり、募集していても入居者が集まらないという状態の空室が一番のリスクであり、オーナーさんとしても最も不安に感じるところに違いありません。

そこに目をつけたのが、家賃保証やサブリースと呼ばれるサービスですが、確かにオーナーさんの不安を解消してくれるという一見とても親切なサービスですが、このサービスを受けるには当然フィーが発生しますね。

多くは本来の募集家賃の10%前後を保証料として業者に徴収されますので、オーナーさんにはその分を差し引いた額がリース料として設定されていると思います。

もちろん地域や建物の仕様など、条件によって差があると思いますが、現在の市場環境からすると、このサブリース保証料こそが、オーナーさんが受け取れる投資のリターンなはずです。

したがって、このサービスを利用した場合は事業の開始当初から、ギリギリの運営をせざるを得ない状況になってしまいますし、業者側も10%の保証料をいただいたにしても、市場価格とかけはなれた家賃設定では入居者を100%にすることは結構難しいと思います。

しかも、その商品となる賃貸アパートは極力ローコストで建築されるものも多いですから、周辺と同等かまたは少し低い家賃設定にしなければ、業者自身も死活問題となるでしょう。

地域や国が成長の過程であったり、人口も増加中で経済的にもまだまだ右肩上がりという環境であれば、もしかするとこれらのシステムも問題なく継続できたのかもしれません。

残念ながら今の日本ではマイナス金利という状況や、空き家問題、高齢化社会など、とても有利とは言えない時代ですから、このシステムを維持することは相当困難ではないかと思います。

私個人的な考えとしては、これからの賃貸経営オーナーさんは、より真剣に事業に取り込む必要があるのと、自身の知識や努力も求められるのではないでしょうか。

もう一つ、安定的な賃貸経営を続けるには、入居者の募集や契約、集金などの管理業務を任せることができる、気の利く不動産会社さんを見つける、ということも必要です。

もし、これから安定的な賃貸経営をしたいという方は、ぜひお気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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