住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

不動産投資

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、RC住宅と住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

ガス料金に設備や工事費の上乗せとか。

賃貸マンションを建てるならRCdesign

晴れて暑くなった東京です。

そんな今日は朝から世田谷区代沢計画検討、見積作成、中野区本町計画検討、社内会議、渋谷区西原のオーナー様ご来社打ち合わせ、ありがとうございます。足立区足立計画検討、資料作成、江戸川区東小岩計画検討、お問い合わせ対応など。

午後は提携会社さんとオンラインミーティング、渋谷区東の現場へお客様と打ち合わせなど。帰社後は提携会社さんと打ち合わせなど。夕方は資材発注、港区高輪計画検討、ミーティングなど。

今日も日中は酷暑となりましたが、首都高速のトンネル内は40℃でした。

ではこちら。

賃貸住宅向けLPガス料金、エアコンなど設備費の上乗せ請求禁止…経産省が方針案

経済産業省は24日、賃貸住宅向けのLPガス料金について、給湯器やエアコンなどの設備費を毎月のガス料金に上乗せして請求することを禁止する方針案を有識者会議に示した。

請求額が適正かどうかわかりづらいと消費者から指摘が出ており、料金に計上できる設備費を明確にする。来春までに関係省令を改正し、2027年度の施行を目指す。
2023年7月24日 16時4分 読売新聞オンライン

なるほど。

これね、ようやく政府が少し動いた感じでしょうか。

一般の方には知られていないことだったかと思いますが、不動産業界では大家さんの収入を少しでも多くすることを目的として、LPガス会社がアパートなど賃貸住宅の建築に対して給湯器やエアコンなどの設備を無償で提供し、費用を毎月のガス料金に含めて入居者から回収する形の商慣習があります。

これが入居者さんにとっては設備費の負担額がわかりづらく、不利益となる可能性が指摘されていたんですけど、供給先の欲しいガス業者と少しでも収入を上げたいオーナーの思惑が一致していたというところです。

何か不当競争的な感じがして、入居者さんの承諾無しにエアコンやインフラ設備などのコストをガス料金に上乗せして回収するというのが、どうも釈然としないので弊社ではオーナー様にもオススメしませんでした。

根本的に入居者さんが安全と安心を実感することができなければ、その建物の価値は認められませんので、家賃は相場より少し安かったけど、ガス代が高く感じられてそこに工事代金が上乗せされていたら、むしろ賃貸住宅の安定経営を続けるのは難しいのではないでしょうか。

さて記事によれば、方針案ではLPガス料金にガスメーターなどの固定費を「基本料金」に、ガスの原料費や配送費を使用量に応じた「従量料金」に計上できるようにするそうです。

一方、エアコンやインターホンなど、ガス消費以外に用いられる機器の料金は計上を認めない。賃貸集合住宅でオーナーが設置したガスの配管や、給湯器などの設備費も料金に含めることを禁止し、家賃で回収すべきとしたということです。

なんか当たり前すぎて、なんで今頃そんなこと決めてるんだろうと思われるかもしれませんが、これが以前から続けられてきた商習慣というもので、業界関係者では是正出来なかったことなんですね。

記事では、違反した場合には販売事業者への立ち入り検査や登録取り消しのほか、30万円以下の罰金を科すことができる罰則も設けるとありましたが、本当に実施されるのはいつになるのかわかりません。

不動産投資を賃貸住宅で行うことを考えますと、家賃相場が決まっていれば工事費を少しでも安くすることが、投資効率を上げる重要な項目となります。

そうなると構造や設備、仕上げに至るまでとにかく安価にすることが目的となってしまい、そこで暮らす入居者さんのことなどは、一切考えられなくなってしまうでしょう。

まあお互いにそれで良いというニーズもあるのかもしれませんが、残念ながら弊社ではお役に立てないと思います。

例え賃貸住宅と言えども、どんな災害にも安全を確保出来、省エネで快適に暮らせるものでなければいけないと考えていますし、オーナーの資産として長く保有して頂ける建物を造りたいと思います。

そんな想いに共感して頂けるオーナー様になら、きっとお役に立てると思います。

それでは。

今日もありがとうございます。

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投資用不動産に適している構造とか。

投資用の家を建てるならRCdesign

曇り空の東京です。

そんな今日は朝から図面チェック、渋谷区東計画検討、文京区千石計画検討、所沢計画検討、ミーティング、世田谷区代沢計画検討、書類作成など。

午後は金融機関へ、帰社後は提携会社さんとオンラインミーティング、その後不動産会社さんと打ち合わせなど。夕方は港区高輪計画検討、中野区本町計画検討、ミーティングなど。

日に日に蒸し暑くなってきましたね。

ではこちら。

投資用不動産の「建物構造」ごとの特徴とは?メリット・デメリットも解説

投資用不動産には、木造や鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、さまざまな構造の種類が存在します。建物構造は物件価格や家賃相場に影響する他、耐火性・防音性などの性能面を左右するものです。

そこで本記事では、投資用不動産に多い建物構造について、特徴やメリット・デメリットを解説します。これから物件を購入したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
2023年6月27日 14時15分 幻冬舎ゴールドオンライン

なるほど。

また珍しい記事がネットに上がっていましたので、取り上げさせて頂きました。

私の肌感覚では、日本国内における不動産投資は非常に取り組みにくい状況だと思います。

と言うのも、皆さんご存知の通り土地の価格と建築費が高騰した結果、以前のような高利回りのリターンを確保することは不可能となり、そんな投資に融資をする金融機関もありませんので、事実上取り組み不可となることが多いと思います。

ところが、そんな日本の状況を横目に、海外の投資家さんからは日本はまだまだお買い得に見えるようで、全てキャッシュで決済される方もいらっしゃるようですので、これがまた高騰を支えている格好になっているようです。

しかしながら、弊社にお問い合わせを頂くお客様では、すでに投資実績をお持ちで金融機関との関係性も良好、さらにちょっとした目の付け所に優れている、さらにダンディで人格者、という方が多いように思います。

さて、投資用建築物に用いられる3種類の構造体とは。投資用物件に多く採用されている構造は、主に以下の3種類です。

木造、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)
木造は2〜3階建てのアパートに多く、鉄骨造は中小規模のアパート・マンションに見られる構造です。また、鉄筋コンクリート造は高層マンションやビルなどに用いられます。と書かれていました。

記事にもありましたが、もちろんそれぞれにメリットとデメリットがありますので、その用途や規模によって使い分けが必要かもしれませんが、入居者の安全と快適を考えて検討しなければいけません。

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木造とは、ご存知の通り骨組みが木材でつくられている構造のことで、日本では戸建住宅やアパートの多くが、いまだに木造で建築されています。

<メリット>
記事にもあったように、木造建築は、主にコスト面におけるメリットが多いですね。RC造や鉄骨造よりも物件価格が低くなる傾向がありますので、その分家賃相場も低めとなっています。

また、総体費用を抑えるとローンの借入金額が少なく済むため、融資を受けるハードルも低くなりますし、法定耐用年数が短い分償却が早いというところがメリットになることもあるでしょう。

<デメリット>
これはもうコンクリートの壁や天井よりも音を通しやすい点がデメリットです。木材の性質上、耐火性においてもRC造に比べると弱いといえます。

また、メリットでもあるのですが、木造は法定耐用年数が22年と短く、金融機関によってはローンの借入可否や借入期間に影響する場合があります。

鉄骨造(S造)
鉄骨造とは、柱や梁の骨組みに鉄骨を使った構造です。厚さが6mm以上の鋼材を使用する重量鉄骨造と、6mm未満の鋼材を使う軽量鉄骨造があります。

軽量鉄骨造は、主に小規模の店舗や2〜3階建てのハウスメーカー住宅などに採用される構造です。一方の重量鉄骨造は、中高層のマンションや商業施設などで用いられています。

<メリット>
鉄骨造のメリットは、木造よりも法定耐用年数が長いことが挙げられます。厚さ3mm超の鉄骨を使用している場合の年数は27年、厚さ4mm超なら34年となっています。他にはあまりメリットがありません。

<デメリット>
鉄骨造は木造よりも材料費がかかるため、物件価格が高くなり、家賃相場も高めです。しかしRC造よりは工期が短い傾向にあり、建築費が安く済む場合もあります。

元々は倉庫や事務所ビル用の構造ですので、揺れや防音性の面では木造と同等でRC造に劣ります。さらに大事なのが、鉄骨造は実際には鉄が熱に弱く、火災に弱い点がデメリットです。

E感撻灰鵐リート造(RC造)
鉄筋コンクリート造(RC造)とは、鉄筋で軸を組み、周りをコンクリートで固めることによって強度を上げている構造です。柱や梁の他、壁や床なども鉄筋コンクリートでつくられています。RC造は、マンションやビル、公共建築物や医療施設などの大規模な建築物に用いられることが多いです。

<メリット>
鉄筋コンクリート造(RC造)は、床や壁がコンクリートでできているため、防音性が高い点がメリットです。また、燃えにくい素材のため、圧倒的に耐火性に優れています。

さらに法定耐用年数は47年あり、木造の2倍以上となっています。残りの年数によって融資を判断される場合もあるため、法定耐用年数が長いとローンを利用しやすくなるでしょう。また、RC造のマンションは木造よりも家賃が下落しにくく、資産価値を維持しやすいと考えられます。

<デメリット>
RC造は材料費がかかるため、物件価格が高い点がデメリットです。しかしその分、家賃も高めに設定しやすいでしょう。

いかがだったでしょうか。もちろん建築物の用途に応じて構造を考えなくてはいけませんが、人が快適で安全に過ごすために建てるなら、答えはRC造一択です。

土地活用や不動産投資について、ご不明な点やご不安に思うことがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。

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賃貸経営のNGな空室対策とか。

不動産投資の家を建てるならRCdesign

晴れの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、社内ミーティング、図面作成、電気屋さんと電話、お問合せ対応、港区高輪計画検討、中野区本町計画検討など。

午後は所沢市東狭山ヶ丘計画のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。解体屋さんと電話、足立区方面でご検討のお客様ご来社、ありがとうございます。原稿作成、お問合せ対応、賃貸管理業務、資材メーカーさんと電話など。夕方は大工さん来社打ち合わせ、文京区小石川計画検討、所沢市中新井計画検討、ミーティングなど。

IMG_5417急激に街中に色が増えてきたように感じます。

ではこちら。

不動産投資の「やってはいけない空室対策」4選!見るべきポイントも紹介

不動産投資の空室対策には、リフォームや家賃の値下げなどの様々な方法があります。しかし、不適切な手段をとってしまうと、利回りが低下したり、既存入居者の退去につながったりする可能性があるので注意が必要です。

そこで今回は、不動産投資でやってはいけない空室対策や見るべきポイントも紹介します。不動産投資に失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。
2023年4月2日 9時15分 幻冬舎ゴールドオンライン

なるほど。

すでに不動産投資を行なっていて、空室対策の実践を繰り返されている大家さんも多いと思いますし、これから大家さんになるべく勉強中という方もいらっしゃるでしょう。

実際に大家さんとして賃貸経営を始めてみると、わりと早い時期にこの空室の怖さを実感することになると思いますが、それも大家さんが成長するための課題だと思えば、ある程度は必要な経験なのでは無いでしょうか。

記事にあった不動産投資でやってはいけない空室対策としては、主に以下の4つがあると書かれていました。

1. 費用が回収できないリフォーム
2. 家賃を下げる
3. 入居条件を緩和する
4. 既存入居者に不満を持たせる対策をする

確かに、間違っていないアドバイスだと思いますので、空室の恐怖感からこれらの対策に手を出してはいけません。

次に空室対策をする際に見るべきポイントというものも書かれていましたので、拝見しておきましょう。

■入居者のニーズ
■物件設備
■不動産業者

もしかすると、こっちの方が大切かもしれないと思うくらい、不動産投資には重要な要件ではないでしょうか。

ここでは細かな解説は差し控えますが、まずは賃貸経営を行うために一番大切だと思うのは、経営者としてのマインドを持つということだと思います。

不動産投資と言えども、商売のひとつに変わりありません。入居者さんが訪れるということとモノが売れるということは同義語のようなものです。

だとすれば、自身の商品(持っている投資用物件の貸室)の商品価値を高めること、価格設定に見合った商品価値の提供と維持を実施する必要があるでしょう。

さらにビジネスの提携先として、入居者募集をどの業者に依頼するのかという点も重要です。

入居者募集にコストや手間をしっかりと掛けてくれて、内見者の数を確保出来るか、商品知識を勉強の上、入居希望者に説明することができるかなど。仲介業者選びにも十分ご注意ください。

不動産投資、賃貸経営、大家業のご相談も是非お気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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家賃保証と投資の罠とか。

東京で投資用の家を建てるならRCdesign

晴れて夏日になった東京です。

そんな今日は朝から書類作成、ご近所のお客様へ書類お届け、提携会社さんと電話、資料作成、資材発注、文京区根津計画検討、お問い合わせ対応、港区高輪計画検討など。

午後はお問合せ対応、大田区羽田計画検討、中野区大和町計画検討、その後文京区大塚計画のお客様にご来社頂き打ち合わせなど、ありがとうございます。中央区の不動産会社さん来社打ち合わせなど。夕方は根津のお客様とお電話、資料作成、空調屋さんと電話、金融機関さんと電話、ミーティングなど。

早くも道に桜の花びらが落ちていました。少しでも長く楽しめるといいですね。

ではこちら。

家賃保証を疑わない人が嵌る不動産投資の罠

多発するトラブルの背景にあるのは?
いつの世も絶えない投資トラブル。なぜ、引っかかる人が後を絶たないのか。「怪しい投資話を疑わない人が知らない大原則」(3月27日配信)に続いて、短期集中連載の第2回は、「かぼちゃの馬車」で大騒動が起きている不動産投資に言及したい。
昨年からスマートデイズ(東京都中央区)が運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に関するニュースが大きく報じられている。

かぼちゃの馬車をめぐっては、スマートデイズから「高い家賃を30年間保証する」などと勧誘された会社員らが1棟当たり約1億円の融資を受けて、一括借り上げ(サブリース)契約を締結した。ところが昨年10月に突然家賃が減額され、今年の1月からは、家賃がまったく支払われない事態に陥っている。
2018年3月28日 6時0分 東洋経済オンライン

なるほど。

この記事にあったニュースは、皆さんすでにご存じのことと思いますが、簡単におさらいしておくと、首都圏で女性専用シェアハウスを運営する不動産会社が、「かぼちゃの馬車」のブランド名で、シェアハウス用の物件を販売していました。

そしてそのシェアハウス用物件の購入者に代わって、入居者から家賃を集め、購入者に支払うという、家賃保証のようなシステムをうたっていたのですが、その家賃が購入者へ支払われなくなったという問題です。

この事件については、各メディアで報道されていますので、詳しくは別にチェックして頂きたいと思いますが、やはり不動産投資についてはしっかりとリスクを認識した上で取り組む必要があると思います。

弊社でも投資用マンションの建築相談をいただく事も多いのですが、ポリシーの無い表面的な数字を求める方が時々いらっしゃいます。

そのような方には、なるべく多くのリスクをご説明して、事業を起業する覚悟のようなことも確認したり、大家業の実態をお話させていただいたりしています。

記事にもありましたが、不動産投資は株などと並んで資産運用の王道ともいえるものですし、しっかりと取り組めばもちろん成果もありますので否定するつもりはまったくありません。

しかし、現物不動産への投資(マンションやアパートを直接買うこと)はやはり難易度が高く気軽にやれるものではありません。そんな中多くの人が同じように考えていて、その抵抗感を和らげるものとして使われるのがサブリースや家賃保証というシステムです。

記事にあったシェアハウスで破綻した家賃保証という仕組みでも、支払いが停止したことで大問題となったわけですが、本来サブリースは家賃保証を意味しないもので、直訳すると転貸(てんたい)とか又貸しという意味です。ハウスメーカーなどでは「一括借り上げ」と表現している業者もありますが、借り上げた不動産を誰かに貸すと考えれば意味としては又貸しと同じです。

そこで入居者がいるいないに関わらず一定の割合で固定費を支払う約束があれば、家賃保証ということになりますが、普通に考えてこのシステムが持つ危うさをかんじていただけると思います。

賃貸住宅で入居者が入らなければ、収入はゼロなんですけど、それでも満室時の何割かをオーナーに支払う約束ですから、家賃保証を提供する不動産会社の財務的な基盤は、保険会社並みに厳しく規制されるべきなんです。

しかし、現状はそのような状況にはまったくなっていませんので、数年で大幅に家賃保証を引き下げられたり、家賃保証を一方的に打ち切られたといった不動産投資の中でも家賃保証に関するトラブルは何年も前から報じられているわけです。

バブル経済が弾けた直後にも、多くの業者が姿を消しましたが、その後も大した対策が行われないまま、同じような被害が繰り返されているんですけど、それは一般市民から投資家を目指す人の勉強不足も一因と言わざるを得ないと思います。

昭和の時代のような、アパート1棟あれば駅前の不動産会社が入居者を紹介してくれて、左団扇で不労所得を得られる夢の生活。それは本当に夢の話で、現在の市場ではそんなに甘くはありません。

日々勉強をされて改善を繰り返している大家さんもいらっしゃいますので、厳しい市場の中で競争に勝てなければ、安定した収入を確保することも難しいです。

本気で入居者のことを考え、ポリシーを持った賃貸経営を行えば、まだまだできることもありますし、リスクを最小にすることもできると思います。

もし、大家さんとして賃貸経営をご検討されているなら、お気軽にRCdesignまでご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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