住まいはRC(鉄筋コンクリート)にしなさい!

東京で家を建てるならRC(鉄筋コンクリート)住宅。 (株)RCdesign(アールシーデザイン)社長の日記です。

賃貸経営

いつもありがとうございます。ご愛顧感謝申し上げます。こだわりの一戸建て住宅や2世帯住宅、賃貸併用住宅の安定経営など、RC住宅と住まいに関するノウハウを株式会社RCdesignの代表井上がお届けいたします。

敷金代わりのクリーニング代とか

賃貸併用の家を建てるならRCdesign

晴れのち曇りの東京です。

そんな今日は朝からお問合せ対応、文京区小石川計画検討、所沢計画検討、その後渋谷区東の現場へ、左官屋さんと打ち合わせなど。帰社後はサッシ屋さんと電話、練馬区江古田のお客様とお電話、文京区千石計画検討など。

午後は提携会社さん来社打ち合わせ、賃貸管理業務、その後事務組合さんへ書類お届けと諸手続きなど、帰社後は信用金庫さん来社打ち合わせ、書類作成、千葉県柏市計画検討など。夕方は所沢市計画のお客様とお電話、図面作成、足立区足立計画検討、資料作成、港区高輪のお客様とお電話、文京区千石計画のお客様と連絡、ミーティングなど。

帰宅時には雨になりました。

ではこちら。

敷金の代わりに“クリーニング代”? 礼金は増額? 賃貸物件の初期費用に変化

不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)」の調査で、首都圏における賃貸物件の「敷金・礼金」の最新動向が分かった。敷金は減額傾向でゼロ物件も増加。

一方で礼金は増額傾向にあり、ゼロ物件も減少しているという。また、敷金の代わりに退去時に“クリーニング代”を請求するケースも増えているようだ。
2024年5月15日 15時54分 オリコン

なるほど。

賃貸住宅を貸し出すことを生業とされているオーナー様や投資家さんと、住まい探しをされている借主さんとの間には、情報を仲介する不動産業者が存在していますが、貸主と借主の健全な取引をサポートする重要な仕事だと思います。

そんな中で、昭和の時代では圧倒的に貸主の方が強い立場でしたでしたので、敷金や礼金を合計で数ヶ月分という条件で入居者募集をしていましたし、不動産業者もまた殿様的な対応でも十分仕事になっていたようです。

そんな時代もとっくに終わってから30年以上は経っていると思いますが、その中で出てきたのが、ゼロゼロ物件という募集形態でした。

時代と共に借主である入居者さんの立場が見直されて、法的にも整備が進んで守られるようになりましたし、同時に物件が飽和状態となったことで、入居者募集に苦労していた不動産業者さんが始めたのが、最初のゼロゼロ物件で、その後は様々なトラブルもあったと聞いています。

しかし、コロナ禍を経てまた業界の常識やトレンドも変化してきたのが、今日の記事に書かれていました。

まず記事にあったのは、2018年1月から2023年12月までLIFULL HOME'Sに掲載された居住用賃貸物件(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)における「敷金」の調査では、全賃料帯において減額傾向で、直近の相場は1.06〜1.18ヵ月分。敷金ゼロ物件の割合も増えており、賃料10万円未満の物件では半数以上が敷金ゼロ物件だった。とありました。

借主にしてみれば、敷金は少ない方が良いと思われでしょうけど、本来は退去時の補修修理費の原資として預けておかれる方が、お互いに安心だと思うものの、入居時のコストとしてはもちろん少ない方が良いということで、現在は必要最小の1ヶ月が相場となっているようです。

その一方で、「礼金」はゼロ物件が減少傾向にあり、全賃料帯において増額。直近の相場は1.01〜1.14ヵ月分になっているということでした。

これはちょっと予想外の展開で、一時期は昔ながらの商習慣である大家さんへのお礼は、無くす方向で進んでいたと思いますが、ここに来て増額傾向というのは、どのような経緯なのでしょうか。

記事では、この調査を受けてLIFULL HOME'S総研チーフアナリストさんが「"修繕費トラブル"を避けるための敷金ゼロ物件が増加しているのでは」と考察されていました。

「「敷金」は賃貸住宅を借りる際に貸主に預ける保証金(原則として賃料債務の担保)で、契約終了時に賃借人の責に寄る原状回復費用として活用されることもあります(経年劣化など通常使用の範囲であれば原状回復の対象外)。

その使用については“修繕費トラブル”として注目されることもあり、賃貸人(大家)からすると使いにくいお金となっていることから、賃料の相場に関わらず契約時に敷金の負担を求めない“敷金ゼロ物件”が増え続けており、これは契約時の負担を減らして少しでも貸しやすくしたいという賃貸人の意向がそのまま反映しているものと見ることができます」と書かれていました。

貸主からすれば、退去時の修理コストは保証金の範囲内で終わることが理想ですが、現在の法律に従えば、これがなかなか難しい時代ですので、それよりもまずは入居者確保ということではないでしょうか。

記事では、住まいを借りる際、イニシャルコストとして大きな負担となる敷金。減額傾向、ゼロ物件の増加は借りる側にとって嬉しい限りだが、新たな懸念材料もあると指摘されていました。

さらに、「敷金は減額もしくは敷金ゼロとするケースが増えているのですが、最近は敷金の代わりに“クリーニング代”として賃貸物件退去時の費用を契約時に求めるケースが急増しています。

物件の原状回復については、故意過失および通常使用の範囲を超えた原因がある場合は賃借人の負担となるルールがありますが、クリーニング代はその基準が不明確で、国民生活センターへの問合せも増えていることから、今後新たな“預り金トラブル”とならないように予め確認する必要があります」ともありました。

この室内クリーニング代も、今の所はグレーな費用ですので、あらかじめ入居者から徴収しておく名目として使用されているようですが、恐らく近いうちに何らかの指導が入るかもしれませんね。

やはり大切なのは、入居者が納得する品質とサービスの提供で、価格以上の価値を提供出来るオーナーさんの賃貸物件は、どんな時代でもクレームなく安定経営を続けておられるようです。

賃貸経営をお考えなら、是非RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

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賃貸経営のNGな空室対策とか。

不動産投資の家を建てるならRCdesign

晴れの東京です。

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午後は所沢市東狭山ヶ丘計画のお客様にご来社頂き打ち合わせ、ありがとうございます。解体屋さんと電話、足立区方面でご検討のお客様ご来社、ありがとうございます。原稿作成、お問合せ対応、賃貸管理業務、資材メーカーさんと電話など。夕方は大工さん来社打ち合わせ、文京区小石川計画検討、所沢市中新井計画検討、ミーティングなど。

IMG_5417急激に街中に色が増えてきたように感じます。

ではこちら。

不動産投資の「やってはいけない空室対策」4選!見るべきポイントも紹介

不動産投資の空室対策には、リフォームや家賃の値下げなどの様々な方法があります。しかし、不適切な手段をとってしまうと、利回りが低下したり、既存入居者の退去につながったりする可能性があるので注意が必要です。

そこで今回は、不動産投資でやってはいけない空室対策や見るべきポイントも紹介します。不動産投資に失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。
2023年4月2日 9時15分 幻冬舎ゴールドオンライン

なるほど。

すでに不動産投資を行なっていて、空室対策の実践を繰り返されている大家さんも多いと思いますし、これから大家さんになるべく勉強中という方もいらっしゃるでしょう。

実際に大家さんとして賃貸経営を始めてみると、わりと早い時期にこの空室の怖さを実感することになると思いますが、それも大家さんが成長するための課題だと思えば、ある程度は必要な経験なのでは無いでしょうか。

記事にあった不動産投資でやってはいけない空室対策としては、主に以下の4つがあると書かれていました。

1. 費用が回収できないリフォーム
2. 家賃を下げる
3. 入居条件を緩和する
4. 既存入居者に不満を持たせる対策をする

確かに、間違っていないアドバイスだと思いますので、空室の恐怖感からこれらの対策に手を出してはいけません。

次に空室対策をする際に見るべきポイントというものも書かれていましたので、拝見しておきましょう。

■入居者のニーズ
■物件設備
■不動産業者

もしかすると、こっちの方が大切かもしれないと思うくらい、不動産投資には重要な要件ではないでしょうか。

ここでは細かな解説は差し控えますが、まずは賃貸経営を行うために一番大切だと思うのは、経営者としてのマインドを持つということだと思います。

不動産投資と言えども、商売のひとつに変わりありません。入居者さんが訪れるということとモノが売れるということは同義語のようなものです。

だとすれば、自身の商品(持っている投資用物件の貸室)の商品価値を高めること、価格設定に見合った商品価値の提供と維持を実施する必要があるでしょう。

さらにビジネスの提携先として、入居者募集をどの業者に依頼するのかという点も重要です。

入居者募集にコストや手間をしっかりと掛けてくれて、内見者の数を確保出来るか、商品知識を勉強の上、入居希望者に説明することができるかなど。仲介業者選びにも十分ご注意ください。

不動産投資、賃貸経営、大家業のご相談も是非お気軽にご相談ください。

それでは。

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狭小物件と賃貸経営とか。

次世代投資用マンションを建てるならRCdesign

晴れの東京です。

そんな今日は朝から書類作成、解体業者さんと電話、その後金融機関さんへ、帰社後は提携会社さんと電話、所沢市計画検討、ミーティングなど。

午後は提携会社さんとオンラインミーティング、中野区本町計画検討、書類作成、渋谷区東のお客様とお電話、資料作成、文京区小石川計画検討、管理組合さんと電話、書類作成など。夕方は大田区田園調布計画検討、港区高輪計画検討、お問い合わせ対応、ミーティングなど。

街のあちこちでミモザが満開です。

ではこちら。

都内で「狭小物件」が脚光 利用時の注意点は? ブームは続く? 不動産鑑定士が解説

近年、「風呂なし物件」のほか、広さが3畳程度のいわゆる「狭小物件」が注目されているようです。これらの物件について、SNS上では「作業スペースとして1部屋欲しい」「金がないから」など、さまざまな声が上がっています。

狭小物件は主に東京都内にあり、一般的な物件よりも家賃が安いといわれていますが、利用するときは、どのような点に注意すべきなのでしょうか。また、狭小物件の“ブーム”は続くのでしょうか。
2023年3月7日 6時10分 オトナンサー

なるほど。

今日の記事は、狭小住宅と言えども一戸建てのそれではなく、共同住宅の中でも最小の間取りを狭小物件として取り扱っていました。

ちょっと前にも報道で紹介されていたかと思いますので、ご存知の方も多いと思いますが、13平米〜15平米くらいの最小面積で住居が作られていました。

近年は土地の価格と建築費が高騰してしまっていますので、共同住宅に投資をされているオーナーさんの利回りを確保するために、どこで効率を上げられるかを考えた結果が、最小の面積で住居を作り、共用部分もギリギリまで縮小するなどの工夫がされています。

記事にもありましたが、そもそも狭小物件の基準について、どの程度の広さの物件を指すのでしょうか。実は狭小物件の明確な基準はありませんが、近年では多くの自治体で、一定規模以上の共同住宅を対象に、条例(ワンルーム条例)で最低住戸面積を定めています。東京23区では主に25平方メートル以上、首都圏の他の自治体では主に18平方メートル以上が多いですね。

仮に最低住戸面積が18平方メートルだとしても、約11畳です。そのため、例えばキッチンなどを含めて10畳未満の部屋は、狭い部類の物件に属すると考えられるということ。

次に記事にあった質問では、主にどのような人が狭小物件を利用しているのでしょうか。また、狭小物件は増えているのでしょうかというという問いに対して、狭小物件は、主に家賃を抑えたい人が利用しています。都内は一般的な広さのワンルーム住宅の賃料が高いため、狭小物件のニーズは高いとありました。

しかし、狭小物件は急激に増えているわけではなく、都内では狭小物件に興味を持つ人が多いため、その分、情報を発信する人も増え、あたかも物件が増えているような印象を持つのかもしれないということです。

次に、狭小物件を利用するメリット、デメリットについて教えてくださいというとう問いに対して。「メリットは、先述のように家賃が安いことです。ただし、家賃の総額は安いですが、1坪(約3.3平方メートル)当たりの単価は、むしろ一般的な広さの住宅よりも高い場合があります。坪単価だけを見れば、一般的な物件を借りた方が得な場合もあります。

デメリットは、狭くて住みにくいことが挙げられます。風呂や収納スペースがないだけでなく、家具が置けないなどの制約も多いです。形状の悪い物件も多く、実際の面積よりもさらに狭く感じる物件もあるそうです。

次はオーナーさんも気になる、狭小物件について、これまでにどのようなトラブルが発生しているのでしょうかという問いに対して、「狭小物件は狭いため、『臭い』『湿気が多い』などのトラブルがあります。

トイレやバス、食事のにおいが部屋中に充満しやすいほか、シャワーを使用したり、洗濯物の室内干しをしたりすると、湿気がこもります。また、都市部の物件が多いため屋外からの騒音も多く、上下左右の住戸からの音が気になる物件もあります」という答えでした。

最後の問いは、狭小物件のブームは落ち着いていくのでしょうか。それとも、ブームがより加速するのでしょうかというもの。

その回答としては「先述のように都市部の多くの自治体では、一定規模以上の共同住宅を対象に最低住戸面積を定めているため、狭小物件が急激に増えることは基本的にはありません。今後、新築される可能性のある狭小物件は、条例の規制に該当せず、合法的に建てられる小規模な共同住宅です。

ただし、小規模な共同住宅は賃貸経営の効率性が低いことから、それほど増えないでしょう。仮に狭小物件が増えるようなことがあれば社会問題化し、さらに規制が厳しくなる可能性も考えられます。従って、一定のニーズはあったとしても、供給ラッシュになるようなブームは起きないと見込まれます」と書かれていました。

私の考えでは、やはりこのような狭小物件は都心部の一部でのみ需要があるものだと思いますので、どこでも喜ばれるかというと、それは違うように思います。

賃貸経営も次世代を見据えたものでなければいけないと思いますが、弊社では賃貸住戸でもしっかりと断熱性能の高いもので、入居者さんに対して、安全と快適性を低いランニングコストで提供することが当たり前になると思います。

安定的な賃貸経営をお考えなら、是非RCdesignまでお気軽にご相談ください。

それでは。

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賃貸マンションに不要な設備とか。

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そんな今日は朝から書類作成、港区高輪計画検討、その後都税事務所へ書類受け取り、事務組合さんへ書類提出、金融機関、帰社後は原稿作成、提携会社さんと電話など。

午後は文京区小石川計画検討、中野区本町計画検討、渋谷区東計画検討、図面作成、提携会社さんと電話、資材発注など。夕方は江戸川区東小岩計画検討、所沢市計画検討、ミーティングなど。

明日は雪の予想です。早めの対策と行動をお願いします。

ではこちら。

1人暮らしで“妥協”できる「住まいの設備」ランキング発表 「シューズボックス」「IHクッキングヒーター」を超えた圧倒的1位は?

皆さんは住まい探しのとき、どんな設備なら“妥協”できますか。不動産情報サービスを提供するアットホーム(東京都大田区)が、「1人暮らしで妥協できる住まいの設備」に関する調査を実施。その結果をランキング形式で発表しました。
2023年2月9日 7時10分 オトナンサー

なるほど。

日頃から投資をお考えの方や、すでに以前から大家業を続けておられる方には、ちょっと気になる記事だったのではないでしょうか。

記事では、一人暮らしの人が住まい探しをするときに、希望する設備が無くても我慢できるものは何か、ということを調査したということです。

あったら良いけど、別に無くても困らない設備、とも言うことが出来そうです。

この調査は2022年10月、賃貸仲介を主業務とする全国のアットホーム加盟店を対象に、インターネットで実施されたそうで、有効回答数は623サンプルです。なお、質問項目は「1人暮らしの住まい探しで妥協しても問題ないと思う設備」で、選択肢から1つ回答する形式ということ。

結果は下記のとおりです。

3位は「シューズボックス」(8.3%)。

2位には「IHクッキングヒーター」(9.8%)がランクイン。

そして、圧倒的1位となったのは「追いだき機能付きバス」(22.2%)でした。

シューズボックスは一人暮らしの場合、そんなに多くの靴を所有していないということのようですが、中にはシューズマニアや靴フェチの方もいらっしゃいますので、そういうマニアさん向けのお部屋を用意してあげるのも良いかもしれません。

IHクッキングヒーターも、そもそも料理をしないとか、真剣に料理をされる人の場合はむしろガスコンロを探されている場合もありますので、一人暮らしの方にIHは不要だということですね。

そしてなんと1位は追い焚き機能でしたね。

以前から若い人は湯船に浸からずに、シャワーで済ますというスタイルが増えていましたので、そんな生活スタイルが定着していると言えそうです。

それにしても不名誉な、不要な設備1位と言える追い焚き機能ですが、入居者さんの利便性を考えて設置されることが多かったと思います。

給湯器や配管、金物や加工の手間などを考えますと、数十万円の工事費になりますので、一人暮らしを対象とする賃貸物件では、追い焚き機能の設置は必要ないと言えそうです。

しかしながら、賃貸マンションでもトレンドがありますし、人気の間取りや設備については地域性もあったりしますので、一概にこれと言った決まりは無いと思います。

そんな中でも大切にしたいのは、入居者さんの安全と快適性を最優先に考えると言うこと。

大家さんとして、結露が発生するような部屋を提供してはいけませんし、多額な光熱費が必要なお部屋で家賃を受け取るのも、気が引けることだと思います。

入居者さんの安全を確保し、省エネで快適に暮らして頂くことが、賃貸経営を安定させることにつながります。賃貸マンション経営についてのご相談もお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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追伸。
2月18日に開催予定の完成内覧会では、賃貸併用住宅をご覧頂くことが可能です。
この機会をお見逃しないように、今すぐお申し込みください。
完成内覧会のお知らせ。2月18日(土) 

追い出し条項は違法とか。

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午後は図面作成、賃貸管理業務、蓮根の不動産会社さんと電話、渋谷区西原のオーナー様とお電話、関連会社さんと電話、西台計画検討、電気屋さん来社打ち合わせ、見積作成など。夕方は書類作成、港区高輪計画検討、ミーティングなど。

冷え込みが強まりそうです。くれぐれも暖かくしてお過ごしください。

ではこちら。

賃貸住宅契約の「追い出し条項」は違法 最高裁が初判断

賃貸住宅の契約を巡り、借り主が家賃を一定期間滞納するなどした場合は物件を明け渡したとみなし家財道具を処分できるとした家賃保証会社の契約条項の有効性が争われた訴訟で、最高裁第1小法廷(堺徹裁判長)は12日、規定は違法とする初判断を示した。

条項では、家賃を2カ月以上滞納▽連絡が取れない▽物件を長期間使用していない▽物件を再び使用する意思がない−という要件を満たせば、物件を明け渡したとみなし、会社側が借り主の同意なしに家財道具を搬出できるなどと規定。こうした規定は俗に「追い出し条項」「明け渡しみなし条項」などと呼ばれる。
2022年12月12日 15時34分 産経新聞

なるほど。

この件は以前から業界内でも話題になっていましたが、ようやく最終的な判断が下されたようです。

記事にもありましたように、家賃を2カ月以上滞納するなどの要件を満たせば建物の明け渡しがあったとみなす家賃保証会社の条項を「無効」と判断し、この条の使用差し止めを命じました。最高裁が特定の契約条項の使用差し止めを命じるのは初めてだそうです。

確かに消費者保護という観点からすれば、少し乱暴な契約条項だったかもしれませんが、一方で貸主のオーナーを守る手段としては一定の効果があったのではないでしょうか。

一般的に契約というものは対等な立場が基本だと思いますし、契約があったならばその義務を履行する責任が生じているわけです。

そんな中で、1ヶ月も2ヶ月も家賃を滞納した時点で問題が発生しているはずです。だとすれば、消費者の保護と同時に貸主の利益を守るということも、当然に行われなければいけません。

もしかすると、今後は入居審査の基準や保証金が高くなったり、実際に借りたい人が借り難くなったりするかもしれませんね。

ちなみに、今回の判決でも根拠とされているのが、自らの権利を司法手続によらず実力行使で実現することを「自力救済」と言いますが、これが原則として禁止されています。

建物賃貸借の場面でいえば、借主が家賃をいかに滞納したとしても、自力救済、つまり司法手続(訴訟・強制執行)によらずに借主を退去させて家財を撤去することはできないのですね。

仮に貸主が、部屋の鍵を替えて追い出したり家財を勝手に外に搬出したりすれば、不法行為として民事上は損害賠償請求の対象となります。また刑事上は、住居侵入罪や窃盗罪など刑事罰の対象となるのです。

保証会社や貸主は、たとえ借主が家賃を長期間滞納して連絡が取れない状況であっても、司法手続によらない限り中の荷物を搬出することは出来ないんです。

これではあまりにも貸主のオーナーだけにリスクが大きすぎますよね。

弊社では、そんなオーナーのリスクを少しでも軽減し、安定経営のお手伝いが出来るように、賃貸経営のノウハウをお伝えしたりしていますので、お困りのことがございましたら是非お気軽にご相談ください。

賃貸マンション経営をお考えならRCdesignまで。

それでは。

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サブリースの罠とか。

賃貸併用の家を建てるならRCdesign

晴れの東京です。

そんな今日は朝から資料作成、社内ミーティング、杉並区阿佐谷北計画検討、見積作成、文京区白山計画検討、渋谷区西原計画検討、杉並区今川計画検討、商社さんと電話、リフォーム工事計画検討、お問い合わせ対応など。

午後は池袋方面へ、帰社後は書類作成、提携会社さんと電話、世田谷区新町計画検討、ミーティングなど。夕方は杉並区高円寺南計画のお客様とお電話、ありがとうございます。見積作成、お問い合わせ対応、リフォーム工事計画検討、ミーティングなど。

ご近所のロウバイが黄色い花を付けていました。

ではこちら。

解約できない!マンション「サブリース」の罠

国土交通省、消費者庁、金融庁は連名でサブリースに警鐘を鳴らす

トラブルが後を絶たなかった「サブリース」にメスが入った。国土交通省は2020年12月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関連する規制を先行して施行した(通称:サブリース新法)。

サブリースに関する不当な勧誘や誇大広告の禁止、契約前の賃料減額などのリスク説明を義務づけた。
2021年1月25日 5時10分 東洋経済オンライン

なるほど。

サブリースについては、バブル経済が破綻した時から、私もちょくちょく問題を提起してきましたが、私一人がブログで呟いた程度では、被害を減らすことが出来ず、その間も歯痒い思いをしておりました。

毎年お問い合わせを頂くお客様の中には、少なからずサブリースまたは一括借り上げを希望される方がいらっしゃいますが、そのようなお客様には出来るだけわかりやすく、そのシステムやデメリットをお伝えさせて頂くものの、残念ながらやはり他社のシステムを選択されてしまいます。

もちろんオーナー様のお考えがあってのことですので、全てが間違いということではありませんが、トラブルや後悔に繋がっていないことを祈るしかありません。

今も多くのオーナー様がマンションやアパートなどの投資をお考えですが、ほとんどのオーナーは竣工後の管理を不動産業者にお任せしています。

その内容の1つが入居者からの家賃徴収を一任する集金代行で、他にも集客や清掃・修繕の手配や入居者からのクレーム処理など付帯サービスが付く場合もあります。

そしてもう1つの方法が渦中の「サブリース」で、これは業者がオーナーから部屋を借り上げ(マスターリース)、別の入居者に転貸する(サブリース)。万が一転貸先の入居者が決まらない場合でも、業者が毎月家賃を支払ってくれるためオーナーの収入は安定するというシステムです。

空室が不安なオーナーには、頼りにしたくなる有難いサービスに思えますが、このサブリースをめぐっては、業者とオーナーとの間でトラブルが相次いでいました。

その多くは空室時にも業者が家賃を支払うと謳ったにもかかわらず、保証したはずの家賃を一方的に減額されたり、家賃そのものが支払われなかったりするというトラブルで、全国の消費生活センターに寄せられたサブリースに関する相談件数は年間450件を超えていて、今回のサブリース新法の制定にはこうした背景があるわけです。

しかし、今回のサブリース新法によって問題はすべて解決したのかというと、新法で規制されたのは、サブリース業者と契約を結ぶいわば「入口」の部分となっていて、サブリースを解約しようとする「出口」でのトラブルは、積み残されたままになっているということ。

それはサブリースの解約が極めて難しいということ。記事にあったのは、ある業者のサブリース契約書には、解約条件として「6ヵ月前までに書面で解約を通告すること」を設けている。別の業者の契約書には「違約金として賃料の半年分を支払えばすぐに解約できる」とある。一見容易に解約ができそうだが、落とし穴が潜んでいる。「契約書に記載がなくとも、解約には『正当事由』が必要だ」(投資用マンションの販売業者)ということがあります。

記事によれば、サブリースの解約を拒む業者は、2003年に下された最高裁判所の判例を盾にするということ。この裁判の争点はサブリースの解約ではなく保証家賃減額だったが、最高裁が「サブリース業者は借地借家法で保護される」と認めたことで、正当事由が無い限りサブリース業者を追い出すことができなくなったそうです。

ちょっとわかりにくいかもしれませんが、普通の賃貸契約では法律によって入居者が守られていますので、大家さんの都合で追い出すことは基本的に不可能になっていますが、サブリースの場合も同様に保護の対象という判例が出来たということです。

記事にもありましたが、サブリースの解約については消費者庁などが注意喚起を行うものの、サブリース新法の規制対象とはなっていない。国土交通省は「サブリースの解約に関するトラブルが発生していることは認識しているが、解約を認めるには借地借家法自体を変える必要がある」とし、規制が難しいのが現状です。

今回のサブリース新法は契約前のリスク説明を業者に義務づけるもので、サブリースそのものを禁じてはいません。規制が難しい現状、オーナー側も入居者管理の手間と空室リスクから解放されるメリットばかりに気を取られず、家賃の減額や売却時の評価が下がるデメリットにも目を向けて頂きたいと思います。

特に残念に思うのが、地主さんが信頼している金融機関から紹介され、あまり内容を検討することもなく契約してしまい、数年後には家賃収入だけでは返済が出来なくなってしまったり、売却したくてもサブリースが付いている物件は売れないということになったりしていること。

賃貸経営は決して楽ではありませんし、メリットだけではありません。他力本願で成功することはないと思いますし、勉強不足では危険なだけです。

入居者に安全と快適を提供し、オーナー様の資産を守るために、RCdesignがお役に立てるかもしれません。是非お気軽にご相談ください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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一括借り上げで安定賃料収入?

ブログネタ
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久しぶりに晴れた夏日の東京です。

そんな今日は朝から練馬区田柄計画検討、図面作成、5丁目のお客様とお電話、大工さんと電話、練馬の不動産会社さんと電話、商社さん来社打ち合わせ、地盤調査会社さんと電話、構造担当と電話協議など。

午後は世田谷区代沢のOBオーナー様宅訪問、調査立ち会いなど、その後宅建業協会事務所訪問、書類受け取りなど、帰社後は水道屋さんと電話、お問い合わせ対応、さいたま市浦和区計画検討、見積作成など。夕方は原稿作成、ミーティング、北区西ヶ原計画検討、板橋区弥生町計画検討など。

記録的に大型で強い台風8号が近づいています。強風になる前に家の周りを点検するとともに、安全第一で警戒してください。

ではこちら。

「一括借り上げで安定の賃料収入」は本当か? 身近になった賃貸住宅経営で失敗しない極意

大きく伸びる賃貸用住宅着工数
背景に節税対策と田舎の“お屋敷”問題
6月30日、日本経済新聞1面に「賃貸住宅 建設が急増」という記事が大きく掲載された。これによると、持ち家は4月分の住宅着工戸数が前年同月比16.1%減、分譲住宅は消費税の影響が出て7.8%減だった一方で、賃貸住宅は12%増で14ヵ月連続のプラス、5月も増加基調にある、と書かれている。

こうした状況を、筆者も肌で感じている。7月5〜6日に新聞社が主催した「土地活用、賃貸住宅経営」をテーマにしたセミナーに、講師として呼ばれたのだが、会場はほぼ満員で、熱気に包まれていた。

冒頭の記事によると、今年になっても賃貸住宅がプラス基調な理由として、以下の2つを挙げている。

‥蟷颯泪諭爾流入している
∩蠡垣任覆廟畧任鯡榲とした個人の投資が増えている

△稜愀覆砲蓮∩蠡海垢覦篁困賃貸住宅の場合、入居者の借地権などが試算評価から引かれるため、相続税の納税額が現金で相続した場合と比較して少なくて済み、節税対策になるという事情がある。
ダイヤモンド・オンライン 2014年07月08日08時00分

なるほど。

確かに、早い人では昨年から準備をされていましたし、今現在も相続対策として、賃貸住宅をご計画されている方が多くなっているように感じます。

まず最初にお伝えしておきますが、はっきり言って「一括借り上げで安定の賃料収入」に対して過度な期待は禁物です。

もちろん今後の国内情勢や地域などによって、条件が違えば結果も違ってくるかもしれませんが、これまでの歴史や現状の市場を考えると、かなり難しいことだということは、少なからず理解しておかなくてはいけません。

日本においては、すでに数年前からいろんなところで危惧されていた問題ですが、すでに住宅のストック数は平成20年度で5800万戸という数字で、それに対する世帯数は5000世帯ということでしたので、一世帯あたりの住宅数が1.16戸となり、このときの空室率は13.1%となっています。

これは日本の場合、数字の上ではすでに住宅が足りているということになりますし、ご存じのように年々人口が減少している国ですから、もうこれまでのように住宅を造る必要はなさそうです。

しかし、そんなネガティブな条件ばかりではありません。一方でいまだに耐震性を満たしていない住宅も多いですし、さらに耐火や省エネという観点では恐らく全体の30%程度しか性能を満たしていないのではないでしょうか。

そんな国内の現状をふまえて、賃貸住宅の経営を考えると、以前のようにメーカー標準プランのアパートを建築さえすれば、あとは不動産会社におまかせ、というような認識では厳しい市場で経営を続けることは難しいと思います。

それならば、多少自分の収入が少なくなっても、一括借り上げしてもらえれば安心・・・と考えてしまうのも無理はありません。

でも、これが間違いの始まりなんです。オーナーさんの手取りが多少減るどころではなく、自分の預金から足さなくては返済も出来ないという状況になってしまったら・・・。

しかも残っている建物は資産価値が低く、市場での競争力も無いような状況になってしまったら・・・

そうなる前に、しっかりと検討しなければいけないんです。

賃貸住宅経営も、お店や会社の経営と同じで、どのようなお客さんに何を提供するのかを考え、頂く賃料に対してもそれに見合う内容を用意しなければいけません。

賃貸住宅経営で失敗しない極意、というものがあるとすれば、ひとつはオーナーさんの意識だと思いますし、その上で長期的な商品企画としっかりとした資金計画が必要ではないでしょうか。

もし賃貸住宅経営でご不明な点や不安なこと、計画のご相談などがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。

それでは。

今日もありがとうございます。


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東京圏の空き家が増加とか。

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朝から雨の東京です。

そんな今日は朝からお問い合わせ対応、北区田端計画検討、書類作成、信用金庫さん来社、そのご江東区方面へ、調査と書類受け取りなど。 

午後は文京区関口へ、現地調査の後お客様と打ち合わせなど。ありがとうございます。帰社後は文京区向丘計画検討、板橋区双葉町でご検討のお客様ご来社、厚木計画検討、見積作成など。夕方は渋谷区神宮前計画検討、恵比寿2丁目計画検討、ミーティングなど。

台風の影響も有り、本格的な梅雨空になりました。今回は上陸の可能性は無いとのことですが、局地的な大雨などには十分注意してください。

ではこちら。

東京圏で「空き家」が増加、45年間で15倍に--”空き家率”は千葉県が最高

政府は11日、2013年版「首都圏白書」(首都圏整備に関する年次報告)を閣議決定した。それによると、東京圏の空き家は一貫して増加し続け、2008年には45年前のおよそ15倍に当たる約186万戸に達したことがわかった。

東京圏の空き家は、1963年には約12万戸だったが、2008年にはおよそ15倍の約186万戸に増加。一方、空き家率は、1963年の2.6%から1998年には10.9%まで上昇したものの、2008年には11.2%と、この10年はほぼ横ばいの動きとなった。

地域別空き家率を見た場合、首都圏で最も高かったのは千葉県で13.1%。以下、東京都特別区(以下、23区)が11.3%、埼玉県が10.7%、神奈川県が10.5%と続いた。東京23区の空き家数は約54万戸に上り、今後の世帯数の減少を踏まえると、既存住宅地における再整備に向けた取り組みが行われない場合、空き家がさらに増加する恐れがあると指摘している。
マイナビニュース 2013年06月11日19時45分

なるほど。

以前から問題として認識されてはいたものの、記事のような数字を目にすると、建築、不動産業界としてはどうしてもネガティブになってしまいますね。

今年に入ってからはアベノミクスの影響もあり、住宅の購入を検討されている方や、不動産投資、賃貸経営に興味を持たれる方も増えているように感じますが、少なからず日本の住宅事情については現状を認識しておく必要があります。

すでに首都圏では約1割の住宅が空き家の状態ということですので、賃貸経営を考えるうえでは、よりシビアに事業計画を検討しなければいけません。

ここで一点気をつけて頂きたいのですが、このような環境だとつい目が行ってしまうのが、家賃保証とか、サブリース、一括借り上げなどの文言です。

大家さんの心の隙を巧みに付く言葉ではありますが、これらの手数料は、安心料として考えてもあまりにも高いものになると言わざるを得ません。
 
以前にもお話させていただきましたが、同じ環境でも努力されている大家さんとそうではない大家さんでは、もちろん結果も違ってきますので、まずは自信で努力することも必要でしょう。

一方で、データとしてはネガティブなことばかりでは無く、たとえば
高齢者人口は増え続け、2010年の732万人から、2040年には約1.5倍の1,119万人まで増加するという予想です。

また、全国の人口に占める東京圏の人口の割合は、今後も一貫して増加する見通しだそうで、2010年には27.8%だった割合が、2040年には30.1%に達すると予想しています。

さらに、東京圏の世帯数について見た場合、1980年以降は増加し続け、2010年には約1,560万世帯となっていて、今後は2025年にピークを迎えた後、減少に転じると予測していますが、東京圏の高齢世帯のうち、夫婦のみの世帯と高齢単独世帯は今後も増え続け、2030年には世帯数全体のおよそ4分の1となる約370万世帯に達すると見込まれています。
 
現状の空き家をみると、当然に老朽化していたり、あまりに使い難い間取りだったり、耐震性や断熱性も無く、とても安全快適に暮らせるものではない状況の家も多いです。

国民全体の生活環境を改善したり、街の安全を考えたら、手を付けなければいけない場所もまだまだ多くありますので、意識の高い大家さんが増えてくれることを願っています。

住まいづくりを考えたら、是非お気軽にご相談ください。

それでは。

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大家が粋な計らい・・・

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冬晴れの東京は寒いです。

そんな今日は朝から文京区向丘計画検討、セキュリティー会社さん来社打ち合わせ、西東京市計画検討、都市銀行さん来社、大田区北千束計画検討、図面作成など。

午後は金融機関と郵便局へ、地方銀行さん来社、見積作成、ご近所のお客様宅訪問、豊島区駒込7丁目計画検討、図面作成、補修検討、台東区松が谷計画検討など。夕方は資材発注、解体業者さんと電話、豊島区駒込6丁目計画検討、渋谷区恵比寿2丁目計画検討など。夜は商店街の忘年会出席。

今日は風もあって余計に寒く感じました。暴飲暴食を慎み、体調管理にはご注意くださいませ。

ではこちら。

「贈り物代に」大家が家賃減額、12月分の“粋な計らい”に住民感動。
 
米ロサンゼルスのあるアパートの大家さんは、先日、ホリデーシーズンのプレゼントとばかりに、入居者たちへ粋な計らいをした。これに大喜びした住人の1人が「素晴らしい大家さん」とソーシャルサイトにコメントと写真を投稿したところ、大きな反響を呼んだそうだ。

この写真は、米ソーシャルサイトredditに12月1日付で投稿されたもの。“mikeoley”さんというユーザーが、自分が住むアパートの大家さんから送られてきた手紙を写真に収めて紹介したものだ。手紙は“ジョエル”という名の大家さんが「ハッピーホリデー」と題して11月28日付で入居者へ配ったようで、写真には全文が収められている。

「私たちはまた、ホリデーシーズンの始まりを迎えました」と切り出される本文。このアパートでは近年、クリスマスシーズンで忙しくなる住民たちに大家さんが「少し援助する伝統があった」と言い、「今年も継続できて嬉しく思う」とつづった大家さんは、「12月分の家賃から70ドル(約5,800円)を差し引く」と宣言した。続けて「あなたの大事な人に贈るプレゼント代に使って欲しい」と家賃減額の意図が説明され、クリスマスで出費が増えるであろう入居者たちへの優しい心遣いというわけだ。

さらに「入居を続けてくれていることに感謝したい」と低姿勢な大家さんは、「最も幸せで明るいホリデーシーズンになるよう祈っている」との言葉を添え、手紙を締めくくった。
ナリナリドットコム 2012年12月19日17時07分
 
なるほど。
 
これは日本の多くの大家さんにも是非見習っていただきたいサービスですね。

もちろん入居者さんの立場としては、たとえその金額が数千円だとしても、何かと出費がかさむこの時期なら助かりますし、何より、大家さんの気持ちがうれしいと思います。

しかも、入居を続けてくれていることに対しても、ちゃんと感謝を述べているところは、その言葉だけでもまずマネをしなければいけません。

こんな風習というか、伝統のあるアパートなら、きっと入居者さんの満足度も高いはずではないでしょうか。

弊社にも多くの賃貸マンションや賃貸併用住宅建築のご相談を頂きますが、まだまだ一昔前の大家さんを想像している方もいらっしゃいます。

日本ではすでにストックの数自体は十分すぎるくらいの量がありますので、造りさえすればあとは放っておいても左うちわ、ということはありません。

そしてそんな現実を理解すると、今度は30年一括借り上げで安心、といううたい文句に誘われてしまうという、どこまでも他人任せというか、他力本願で考えている大家さんも存在します。

しかし、世の中にはすでに自ら勉強をし、工夫と努力を当たり前に続けている大家さんも存在していますので、市場でどちらが選ばれるかは、一目瞭然ですね。
 
実は私が6,7年前に習得したアパ・マン経営コンサルタントというスキルの中でも、多くの賃貸経営ノウハウがあるんですけど、基本的に入居者さんのメリット無くして大家さんのメリットはありません。
 
大家さんという経営者になるには、そんな商売の原則とも言える心構えが必要ということです。

ちなみに記事の手紙には、1月分は「通常の家賃に戻す」との追伸をしっかり添えてあるそうで、そんなきっちりとした一面も成功する大家さんには必要でしょう。
 
アメリカ人に負けないように、日本人らしい粋な計らいが出来る大家さんが増えるといいですね。

それでは。


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多世帯社会がやってくるとか。

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晴れた東京は気持ちが良いです。

そんな今日は朝から書類作成、文京区向丘計画検討、都市銀行さん、信用金庫さん来社打ち合わせ、大規模改修工事検討、見積作成、宅建協会さん来社、関連会社さんと電話など。

午後は資料作成、地盤保証会社さんと電話、資材会社さんと電話、地方銀行さん来社、出版社さんと電話、原稿チェック、提携会社さんと電話、北区田端計画検討、資材発注など。夕方は書類作成、西新宿計画検討、杉並区久我山計画検討、ミーティングなど。

日中は暖かく感じましたが、近所の銀杏並木の下が黄色いカーペットのようになっていました。

ではこちら。

2025年には平均世帯人数は2.37人まで減少!「多世帯社会」がやってくる

◎一人暮らしの単独世帯が多数を占める多世帯社会の登場

日本の人口は、2008年の1億2800万人をピークに減少が始まっている。この人口減少と同時に、家族構成の変化も急ピッチで進んできた。

最大の変化は07年に、日本の世帯構成のトップを維持していた「夫婦+子」といういわゆる標準世帯の数を、一人暮らしの「単独世帯」の数が上回ってしまったことである。そして、現在まで標準世帯は減少を続ける一方で、単独世帯は増加しているのだ。

さらに、単独世帯の世帯主にも大きな変化が出ている。これまで、単独世帯といえば、20代を中心とした若年層が大部分を占めていた。しかし、高齢化の進展や、未婚率および離婚率の上昇によって、性別を問わず、あらゆる年齢層で単独世帯が増えているという。

こうした家族構成の変化を、博報堂生活総合研究所は『多世帯社会』と名づけている。同研究所の主席研究員である吉川昌孝氏は、今後この傾向はさらに強まると指摘する。
@DIME 2012年12月06日06時00分

なるほど。

やはり着実に単独世帯が増加しているようですね。

この傾向は今後も続くでしょうし、記事でも2015年までは間違いなく増え続けるとの予想で、その結果、25年には平均世帯人員数が2.37人にまで減少するとのことです。

実は弊社にご相談に来られる方の中でも賃貸住宅や賃貸併用住宅をご検討されている方も多いのですが、そんな方達が一番心配されているのが、すでにどこもワンルームマンションが飽和状態で、これから造っても入居が見込めないのではないかというものです。

もちろん、賃貸経営をお考えのオーナーさんにしてみれば、そこが一番のリスクになるわけですから、心配されるのも当然です。

さらに、駅前の古いあまりやる気の無い賃貸仲介業者さんも、それに同調してワンルームなどの単世帯向けは入居者を見つけるのが難しいと言われます。
 
そうなると、初めて大家さんになろうと思っているオーナーさんは、実際に不動産業者さんが言っているなら間違いない、と信じてしまうわけです。
 
しかし、実は不動産会社さんも千差万別ですので、事業に対する意欲や、オーナーさんと入居者さんの幸せを目的にしているなど、意識の高い業者さんを見つけることも大切です。
 
そんな業者さんなら、もちろん記事のような事実も知っているはずですので、実際に人気のある間取りや設備など、現実的なアドバイスをしてくれるはずです。
 
賃貸経営という大家業も一昔前とは明らかに変わってきましたので、時代に合った商品を用意することと同様に、経営努力も当然必要ですが、間違っても、30年一括借り上げというような甘い誘惑にはご注意下さいね。
 
とにかく今言えることは、単身世帯の需要は当面続くことが確実ということですので、そこもしっかりと考慮した建築計画を立てる必要がありますね。
 
賃貸マンションや賃貸併用住宅のご相談は是非弊社まで、お気軽にお問い合わせください。
 
それでは。

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